Việc sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ, trong đó có hành vi trổ cửa sổ, là nhu cầu thường gặp của các hộ gia đình. Tuy nhiên, pháp luật có những quy định cụ thể liên quan đến việc trổ cửa sổ giáp ranh với nhà hàng xóm. Ngoài ra, nếu công trình cải tạo làm thay đổi kiến trúc hoặc kết cấu chịu lực thì có thể phải xin giấy phép xây dựng theo quy định.
1. Hộ gia đình trổ cửa sổ nhà thì có phải làm đơn xin phép hàng xóm hay không?
Điều 176, Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
...
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
...
Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.
Chủ nhà chỉ được trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện hoặc đường đi chung nếu việc này tuân theo đúng quy định pháp luật về xây dựng. Nếu bức tường nơi trổ cửa sổ là tường riêng nằm hoàn toàn trên phần đất của chủ nhà thì không cần xin phép hàng xóm, nhưng vẫn phải đảm bảo đúng quy chuẩn xây dựng, ví dụ như chiều cao mái che từ cửa sổ ra đường đi chung phải cách mặt đất ít nhất 2,5 mét.
Tuy nhiên, nếu bức tường là tường chung giữa hai bất động sản liền kề, thì chỉ được trổ cửa sổ khi có sự đồng ý của hàng xóm. Nếu tự ý mở cửa sổ trên tường chung mà không có sự chấp thuận, sẽ bị coi là vi phạm quyền sở hữu của người liền kề và có thể bị yêu cầu tháo dỡ, khôi phục lại hiện trạng ban đầu.
Tình huống giả định
- Đầu tháng 7/2025
Anh Nguyễn Văn Phúc, cư trú tại phường Xóm Chiếu, TP.HCM, muốn lấy sáng cho gian bếp, nên quyết định trổ một cửa sổ mới trên bức tường sát vách với nhà hàng xóm. - Ngày tiến hành lắp đặt
Anh Phúc thuê thợ đục tường và lắp khung cửa sổ nhìn trực tiếp sang sân sau nhà hàng xóm, không thông báo và không xin ý kiến của gia đình liền kề. -
Ngay sau khi phát hiện
Gia đình hàng xóm phản đối, cho rằng hành vi của anh Phúc xâm phạm quyền riêng tư và không được sự đồng ý. Họ gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân phường Xóm Chiếu kiểm tra và xử lý. -
Kết quả kiểm tra thực địa
Chính quyền xác định bức tường nơi anh Phúc trổ cửa sổ là tường chung giữa hai căn nhà liền kề, không có ranh giới đất riêng biệt. -
Căn cứ pháp lý áp dụng
Theo Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015: “Việc mở cửa sổ hoặc ban công nhìn sang bất động sản liền kề phải được sự đồng ý của người sử dụng bất động sản đó.” Do không có sự đồng ý, hành vi của anh Phúc bị xác định là vi phạm pháp luật dân sự. - Biện pháp xử lý đối với anh Phúc
UBND phường Xóm Chiếu yêu cầu anh Phúc tháo dỡ khung cửa sổ, khôi phục lại hiện trạng ban đầu của bức tường, đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp của gia đình hàng xóm.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Trổ cửa sổ nhà thì có cần phải xin giấy phép xây dựng hay không?
Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổ năm 2020) quy định như sau:
Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
...
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
...
Nếu việc trổ cửa chỉ là sửa chữa nhỏ, không ảnh hưởng đến kết cấu chính của ngôi nhà (như đục tường nhẹ, lắp cửa thông gió, mở cửa sổ nhỏ...) thì không cần xin giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu việc mở cửa sổ làm ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, hoặc thay đổi hình thức mặt tiền (như mở ban công, làm ô văng, mái che...) thì bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.
Tình huống giả định
- Tháng 6/2025
Gia đình bà Nguyễn Thị Lành, cư trú tại phường Hoàng Văn Thụ, tỉnh Bắc Giang, có nhu cầu mở thêm cửa sổ tầng 2 để lấy sáng cho phòng ngủ. -
Khảo sát hiện trạng công trình
Đơn vị thi công xác định vị trí cửa sổ nằm trên tường chịu lực chính. Việc đục tường ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của cả mặt đứng tòa nhà. -
Tham vấn cơ quan chức năng
Gia đình bà Lành liên hệ Phòng Quản lý đô thị. Đơn vị này hướng dẫn phải xin giấy phép xây dựng, căn cứ theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020): “Việc cải tạo, sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực của công trình hiện hữu phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.” -
Hoàn tất hồ sơ và được chấp thuận
Gia đình bà Lành nộp hồ sơ xin phép tại UBND, được phê duyệt cấp phép theo đúng quy trình. Sau khi có giấy phép xây dựng, gia đình mới tiến hành thi công mở cửa sổ, đảm bảo đúng kỹ thuật và pháp luật. -
Kết luận
Việc đục xuyên tường chịu lực để mở cửa sổ phải xin phép xây dựng, nếu không sẽ bị xử phạt hoặc buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
Kết luận
Việc trổ cửa sổ nhà cần căn cứ vào vị trí tường và mức độ ảnh hưởng đến kết cấu công trình. Nếu là tường riêng thì không cần xin phép hàng xóm, còn tường chung thì phải có sự đồng ý. Ngoài ra, nếu việc trổ cửa gây thay đổi kiến trúc hoặc kết cấu chịu lực thì phải xin giấy phép xây dựng trước khi thực hiện.
