Có không ít trường hợp người dân tận dụng phần đất không có ai sử dụng hay quản lý rõ ràng để xây dựng nhà ở, công trình kiên cố. Những phần đất như vậy thường được gọi là đất vô chủ. Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai hiện hành, việc xây dựng trên phần đất này có thể bị xem là hành vi chiếm đất trái phép. Trong một số trường hợp, công trình xây dựng lấn sang đất vô chủ có thể bị bắt buộc tháo dỡ theo quy định của pháp luật hiện hành.
1. Đất vô chủ là gì?
Dù Luật Đất đai 2024 không định nghĩa trực tiếp khái niệm “đất vô chủ”, nhưng căn cứ vào thực tiễn quản lý đất đai và Điều 221 Luật Đất đai 2024 về đất chưa sử dụng có thể hiểu:
Điều 221. Quản lý đất chưa sử dụng
1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương, đăng ký vào hồ sơ địa chính và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp về tình hình quản lý, khai thác quỹ đất chưa sử dụng.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa giao cho đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã quản lý.
Thuật ngữ đất vô chủ hiện chưa được pháp luật quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2024, tuy nhiên trên thực tế vẫn được sử dụng để chỉ các thửa đất không có tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân nào đứng tên sử dụng và không ai chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp. Những mảnh đất này thường không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không nằm trong hồ sơ địa chính, và cũng không có cơ quan nào giao đất, cho thuê đất hay cấp phép quản lý.
Trường hợp này, theo quy định pháp luật, đất vô chủ sẽ được xác định là đất chưa sử dụng, và Ủy ban nhân dân cấp xã là đơn vị trực tiếp chịu trách nhiệm quản lý và bảo vệ. Đối với những khu đất này, nếu không có quy hoạch sử dụng cụ thể thì chính quyền có thể lập phương án để khai thác, giao cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng hợp pháp theo trình tự thủ tục pháp luật quy định.
Việc người dân tự ý chiếm dụng đất vô chủ để sử dụng hoặc xây dựng mà không thông qua thủ tục pháp lý là không được phép và có thể bị xử lý như hành vi chiếm đất trái pháp luật.
Tình huống giả định:
Người dân dựng nhà tạm trên mảnh đất không ai quản lý, sau bị xác định là chiếm đất công
-
Tự ý sử dụng đất không có giấy tờ
Tháng 3/2026, ông Trần Văn Dương (trú tại xã Hòa Lạc, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng) dựng một căn nhà cấp 4 trên khu đất trống gần suối, vốn đã bị bỏ hoang nhiều năm. Ông cho rằng đây là đất vô chủ, không ai quản lý nên tự ý san lấp và xây dựng. -
Xác minh của chính quyền địa phương
Qua kiểm tra, UBND xã Hòa Lạc xác định phần đất ông Dương sử dụng thực chất là đất chưa sử dụng thuộc diện quản lý của nhà nước, đã được đăng ký trong hồ sơ địa chính do xã quản lý, chưa giao cho cá nhân hay tổ chức nào. -
Bị xử phạt và yêu cầu tháo dỡ công trình
UBND xã lập biên bản xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi chiếm đất chưa sử dụng, yêu cầu ông Dương tháo dỡ công trình và hoàn trả mặt bằng. Đồng thời, ông bị xử phạt theo quy định của pháp luật đất đai và xây dựng hiện hành.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Xây nhà lấn sang đất vô chủ có bị phá dỡ công trình xây dựng không?
Căn cứ tại khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy định:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
9. Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
...
Đồng thời, căn cứ tại điểm đ khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định:
Điều 118. Phá dỡ công trình xây dựng
1. Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:
...
đ) Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;
...
Theo quy định hiện hành, đất vô chủ là đất chưa được giao, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn thuộc quyền quản lý của Nhà nước thông qua Ủy ban nhân dân cấp xã. Khi một cá nhân tự ý sử dụng phần đất này để xây dựng nhà ở hoặc công trình, hành vi đó bị xem là chiếm đất trái phép.
Pháp luật đất đai không công nhận hành vi chiếm đất dù đất đó đang bị bỏ hoang hay không có ai đứng tên. Khi xây nhà hoặc dựng công trình trên đất vô chủ mà chưa được phép của cơ quan có thẩm quyền, chủ công trình sẽ bị xử lý theo quy định. Trường hợp vi phạm, công trình có thể bị cưỡng chế phá dỡ nhằm bảo vệ trật tự quản lý đất đai và quyền lợi của Nhà nước.
Ngoài ra, người thực hiện hành vi chiếm đất còn có thể bị xử phạt hành chính, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, đồng thời phải bồi thường nếu gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc người khác.
Tình huống giả định:
Gia đình tự ý xây nhà lấn sang đất không có giấy tờ và bị cưỡng chế tháo dỡ
-
Xây nhà lấn ra khu đất không xác định chủ sử dụng
Năm 2025, gia đình ông Nguyễn Văn Phúc (trú tại Phường Tân Thành, TP. Buôn Ma Thuột) xây nhà cấp 4 trên phần đất có sổ đỏ, nhưng một phần móng và hàng rào bị lấn sang diện tích đất trống bên cạnh, không ai quản lý trong nhiều năm. Gia đình cho rằng đó là đất vô chủ nên vẫn xây lấn ra. -
Kiểm tra và xác minh nguồn gốc đất lấn chiếm
Tháng 3/2026, khi chính quyền địa phương đo đạc lại ranh giới để phục vụ quy hoạch, UBND phường xác định phần đất lấn chiếm là đất do Nhà nước quản lý, chưa được giao cho bất kỳ ai sử dụng. Lực lượng chức năng lập biên bản hành vi chiếm đất, đồng thời xác định phần công trình xây lấn vi phạm trật tự xây dựng. -
Ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ phần vi phạm
Tháng 4/2026, UBND TP. Buôn Ma Thuột ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ phần nhà và hàng rào xây lấn sang đất công. Gia đình ông Phúc phải chịu toàn bộ chi phí tháo dỡ và hoàn trả hiện trạng ban đầu theo đúng quy định tại Luật Xây dựng 2014 sửa đổi năm 2020 và Luật Đất đai 2024.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Đất vô chủ là phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận, không có ai đứng tên sử dụng hợp pháp và thuộc diện Nhà nước quản lý. Việc tự ý xây dựng công trình trên phần đất này bị coi là hành vi chiếm đất trái phép. Theo quy định pháp luật, nếu xây nhà lấn sang đất vô chủ, công trình có thể bị xử lý cưỡng chế tháo dỡ, người vi phạm phải khôi phục hiện trạng và chịu trách nhiệm theo quy định.
