Tình trạng xây dựng hàng rào lấn ranh đất giữa các hộ dân là một trong những nguyên nhân phổ biến gây tranh chấp đất đai tại khu dân cư hiện nay. Hành vi tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc xây công trình trên phần đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Khi gặp phải hành vi trên cần phải thực hiện tuần tự các bước xử lý theo quy định của pháp luật.
1. Lấn đất, xây rào sai ranh giới có phải là hành vi vi phạm pháp luật không?
Căn cứ Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau
Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Theo quy định trên, Người sử dụng không được vượt ra ngoài ranh giới pháp lý đã được Nhà nước công nhận. Nếu cố tình xây dựng trên đất liền kề (dù chỉ vài chục cm) thì vẫn là hành vi vi phạm pháp luật dân sự. Người bị lấn đất hoàn toàn có quyền yêu cầu người xây rào sai ranh giới phải tháo dỡ, khôi phục hiện trạng ban đầu, đồng thời yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại phát sinh (như phá hoại cây trồng, tài sản hoặc cản trở việc xây dựng hợp pháp).
Tình huống giả định
Ông Nguyễn Văn Hùng sống tại xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Gia đình ông sử dụng ổn định mảnh đất 500m² từ năm 2000 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2012. Đầu năm 2024, ông Trần Quốc Toàn – hàng xóm giáp ranh – tiến hành xây dựng hàng rào kiên cố bằng gạch dọc theo ranh đất. Sau khi hoàn thành, ông Hùng nhận thấy phần hàng rào mới lấn vào đất nhà mình khoảng 1,2 mét chạy dài gần 20 mét, tức khoảng 24m² đất bị lấn.
Ông Hùng đến gặp ông Toàn phản ánh, nhưng ông Toàn không hợp tác và cho rằng mốc ranh cũ không còn chính xác. Sau khi đối chiếu bản đồ địa chính và trích lục từ Văn phòng Đăng ký đất đai, ông Hùng có đầy đủ cơ sở chứng minh phần đất bị lấn nằm trong diện tích được cấp Giấy chứng nhận. Hành vi xây rào lấn đất của ông Toàn được xác định là hành vi lấn chiếm đất đai theo khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2024 và có thể bị xử phạt hành chính theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
2. Các bước giải quyết khi gặp hành vi lấn chiếm đất, xây rào sai ranh giới
Căn cứ vào Điều 235 Luật đất đai 2024 quy định cụ thể như sau:
Điều 235. Hòa giải tranh chấp đất đai
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:
a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;
đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.
Hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự. Hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại.
Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thì không thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định tại Điều 236 của Luật này.
Khi phát hiện đất của mình bị người khác lấn chiếm, người sử dụng đất cần chủ động thu thập các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, hình ảnh hiện trạng và có thể đề nghị UBND cấp xã tổ chức hòa giải. Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 , tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án. Nếu hòa giải không thành, người bị lấn chiếm có thể nộp đơn yêu cầu UBND cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường xử lý vi phạm hành chính theo thẩm quyền, hoặc khởi kiện đến Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền lợi. Trong trường hợp có bản án hoặc quyết định có hiệu lực nhưng bên vi phạm không chấp hành, người bị xâm phạm có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế buộc trả lại đất và khôi phục tình trạng ban đầu. Mọi hành vi tự ý tháo dỡ công trình của bên vi phạm nếu chưa có phán quyết hợp pháp đều có thể bị coi là hành vi trái luật.
Tình huống giả định
Bà Nguyễn Thị Mai, ngụ tại phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức, phát hiện hàng xóm là ông Lê Văn Minh vừa xây xong một hàng rào bê tông kiên cố, có dấu hiệu lấn sang phần đất phía sau nhà bà khoảng 15m². Bà Mai đối chiếu với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản vẽ sơ đồ thửa đất, nhận thấy mốc ranh giới rõ ràng. Bà đã đến gặp ông Minh yêu cầu dừng thi công, nhưng ông Minh không đồng ý và cho rằng đất đó thuộc quyền sử dụng của mình.
Bà Mai làm đơn gửi UBND phường yêu cầu hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai 2024. UBND phường tổ chức buổi làm việc, mời hai bên và cán bộ địa chính tham dự. Sau khi xác minh, nếu ông Minh vẫn không hợp tác, bà Mai có thể gửi đơn đến UBND TP Thủ Đức đề nghị xử lý hành vi lấn chiếm đất theo thẩm quyền hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân TP Thủ Đức để yêu cầu buộc ông Minh tháo dỡ hàng rào, trả lại phần đất đã lấn.
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
Kết luận
Xây rào lấn sang đất của người khác là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình. Khi phát hiện hành vi này, người bị xâm phạm cần thực hiện đúng trình tự pháp lý như yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã, đề nghị xử lý hành chính hoặc khởi kiện ra Tòa án
