Phá dỡ nhà ở trong khu dân cư là hoạt động xây dựng có ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường sống và an toàn cộng đồng xung quanh. Pháp luật quy định rõ thời gian thực hiện việc phá dỡ nhằm hạn chế tiếng ồn, bụi và đảm bảo trật tự đô thị. Chủ sở hữu có nghĩa vụ phá dỡ nhà ở theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong một số trường hợp luật định.
1. Việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư phải được thực hiện ngoài khung giờ nào?
Khoản 5 Điều 138 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể:
Điều 138. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở
...
5. Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư trong thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
Khoản 5 Điều 138 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ giới hạn thời gian được phép tiến hành hoạt động phá dỡ nhà ở trong khu dân cư nhằm bảo đảm trật tự, an toàn và hạn chế ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân. Theo đó, việc phá dỡ không được thực hiện trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ (giờ nghỉ trưa) và từ 22 giờ đến 05 giờ sáng hôm sau (thời điểm nghỉ ngơi ban đêm).
Quy định này mang tính bắt buộc, áp dụng đối với mọi trường hợp phá dỡ thông thường. Chỉ khi thuộc trường hợp khẩn cấp, như nguy cơ sập đổ, phòng cháy chữa cháy hoặc theo lệnh của cơ quan có thẩm quyền, thì việc phá dỡ ngoài khung giờ nói trên mới được phép thực hiện.
Tình huống giả định
- Công ty Minh Trí nhận thầu phá dỡ nhà cấp 4 tại phường Long Bình
Công ty Minh Trí ký hợp đồng phá dỡ căn nhà cấp 4 cũ tại phường Long Bình để chuẩn bị xây dựng nhà mới theo yêu cầu của chủ nhà. - Công ty Minh Trí thi công vào ban đêm gây ảnh hưởng dân cư
Để đẩy nhanh tiến độ, đội thi công của công ty tiến hành tháo dỡ, đục sàn và vận chuyển phế liệu từ 22 giờ đến gần 1 giờ sáng, gây tiếng ồn lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến khu dân cư xung quanh. - Công ty Minh Trí bị người dân phản ánh và chính quyền kiểm tra
Nhiều hộ dân ghi hình, gửi đơn phản ánh đến UBND. Qua kiểm tra, chính quyền xác định công ty thi công trong thời gian bị cấm, không thuộc trường hợp khẩn cấp. - Công ty Minh Trí bị xử phạt vì vi phạm thời gian thi công
Căn cứ khoản 5 Điều 138 Luật Nhà ở 2023, UBND lập biên bản xử phạt hành chính và buộc công ty cam kết không tái phạm do vi phạm quy định về giới hạn thời gian phá dỡ nhà ở trong khu dân cư.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
2. Khi nào phải thực hiện phá dỡ nhà ở?
Khoản 1 Điều 136 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể:
Điều 136. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ
1. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ bao gồm:a) Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;
b) Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này;
c) Nhà ở thuộc trường hợp phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt;
đ) Trường hợp phá dỡ nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng ngoài trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này.
...
Khoản 1 Điều 136 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể các trường hợp buộc phải phá dỡ nhà ở. Thứ nhất, nhà ở bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ và không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, đã được kiểm định bởi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai. Thứ hai, nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo khoản 2 Điều 59. Thứ ba, nhà ở thuộc diện giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ tư, nhà ở được xây trong khu vực cấm xây dựng hoặc trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch. Cuối cùng, các trường hợp khác theo quy định của pháp luật xây dựng cũng là căn cứ hợp pháp để phá dỡ.
Tình huống giả định
- Ông Lâm mua nhà xây tạm trên đất nông nghiệp
Ông Lâm mua lại một căn nhà cấp 4 nằm sát hành lang bảo vệ kênh thoát nước tại phường Thạnh Lộc, quận 12. Ngôi nhà được xây tạm trên đất nông nghiệp, không có giấy phép xây dựng. - Ông Lâm sửa chữa và cơi nới nhà trái phép
Sau một thời gian sử dụng, ông Lâm nâng tầng, sửa chữa và làm mái tôn lấn ra hành lang, dù khu vực này thuộc quy hoạch cấm xây dựng. - Ông Lâm bị phát hiện xây dựng trái phép trên đất không phù hợp
Cơ quan quản lý kiểm tra và xác định công trình xây dựng trái phép trên đất không phải đất ở, nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa để chỉnh trang đô thị và phòng chống ngập. - Ông Lâm bị buộc phá dỡ và không được bồi thường
Căn cứ điểm c, d khoản 1 Điều 136 Luật Nhà ở 2023, UBND quận 12 ra quyết định buộc phá dỡ toàn bộ công trình. Ông Lâm không được bồi thường vì nhà xây không hợp pháp và sai mục đích sử dụng đất.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
Kết luận
Việc phá dỡ nhà ở trong khu dân cư phải tuân thủ khung giờ quy định nhằm đảm bảo không gây ảnh hưởng đến sinh hoạt chung. Thời gian phá dỡ chỉ được thực hiện từ 6h đến trước 22h (trừ khung giờ 12h đến 13h) hàng ngày, trừ trường hợp đặc biệt. Ngoài ra, nhà ở buộc phải phá dỡ khi thuộc diện xuống cấp nghiêm trọng, xây dựng trái phép hoặc nằm trong khu vực giải tỏa theo quy hoạch và một số trường hợp khác được pháp luật hiện hành quy định.
