Khi mua nhà chung cư, nhiều cư dân vẫn chưa rõ đâu là phần sở hữu chung và đâu là phần sở hữu riêng. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp trong quá trình sử dụng, quản lý tòa nhà. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ phần sở hữu chung của nhà chung cư là gì, cách xác định diện tích căn hộ, cũng như thời hạn sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023.
Phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm những gì?
Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu chung gồm:
Điều 142. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư
1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.
3. Các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định tại Điều này.
Như vậy, phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định như sau:
- Phần diện tích còn lại ngoài sở hữu riêng, trừ:
+ Diện tích trong căn hộ, kể cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
+ Diện tích được công nhận sở hữu riêng khác.
+ Các trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, (trừ thiết bị thuộc quyền sở hữu chung).
- Nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung:
+ Khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ.
+ Sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện - nước -ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy chữa cháy.
+ Các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, trừ các phần thuộc mục đích công cộng hoặc do chủ đầu tư quản lý riêng, hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước.
- Công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư như sân chung, vườn hoa, công viên, trừ các công trình kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước.
Lưu ý: Phần sở hữu chung phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Nếu không có, phần sở hữu chung được xác định theo quy định trên của luật.
Tình huống giả định:
Bối cảnh: Chung cư Sunshine Garden, nằm tại phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội, được Công ty Cổ phần Bất động sản Hoàng Gia bàn giao cho cư dân vào năm 2022. Chung cư có 15 tầng với 200 căn hộ, một sân thượng rộng 500m² và một nhà sinh hoạt cộng đồng ở tầng 1. Trong hợp đồng mua bán, phần sở hữu chung được ghi nhận bao gồm sân thượng, hành lang, thang máy và nhà sinh hoạt cộng đồng.
Sự việc: Vào tháng 3 năm 2025, Công ty Hoàng Gia thông báo sẽ cho một đơn vị thứ ba là Công ty TNHH Ẩm thực Sài Gòn thuê sân thượng để mở quán cà phê, với lý do sân thượng không được sử dụng thường xuyên và công ty có quyền quản lý các khu vực chưa phân định rõ trong hợp đồng. Ban đại diện cư dân, do ông Nguyễn Văn Hùng đứng đầu, phản đối quyết liệt, cho rằng sân thượng là phần sở hữu chung theo quy định pháp luật và không thể tự ý kinh doanh mà không có sự đồng ý của cư dân.
Xung đột:
- Công ty Hoàng Gia lập luận rằng hợp đồng mua bán không ghi rõ sân thượng thuộc sở hữu chung, và theo hồ sơ thiết kế ban đầu, sân thượng được xem là "khu vực kỹ thuật" do có hệ thống thu lôi và hộp kỹ thuật, nên công ty có quyền quyết định.
- Ông Hùng và cư dân dẫn chứng khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, khẳng định sân thượng là phần sở hữu chung vì thuộc "không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung", và việc kinh doanh trên đó vi phạm quyền lợi của cư dân.
Giải quyết:
Ban đại diện cư dân gửi đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy, yêu cầu can thiệp. Sau khi xem xét hợp đồng mua bán, hồ sơ thiết kế và quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, UBND quận Cầu Giấy tổ chức buổi hòa giải vào ngày 10/4/2025. Cơ quan này kết luận:
- Sân thượng, dù có hệ thống thu lôi và hộp kỹ thuật, vẫn thuộc phần sở hữu chung vì không được ghi nhận là sở hữu riêng trong hợp đồng và thuộc danh mục "mái, sân thượng" theo luật.
- Việc Công ty Hoàng Gia tự ý cho thuê sân thượng mà không có sự đồng ý của cư dân là vi phạm quy định pháp luật.
UBND quận Cầu Giấy yêu cầu Công ty Hoàng Gia hủy hợp đồng thuê với Công ty Ẩm thực Sài Gòn và khôi phục quyền sử dụng sân thượng cho cư dân. Công ty cũng bị phạt hành chính 50 triệu đồng vì hành vi chiếm dụng phần sở hữu chung.
(Tình huống trên chỉ là tình huống giả định, chỉ mang tính chất tham khảo)
Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ theo Luật Nhà ở 2023
Theo Điều 143 Luật Nhà ở 2023 quy định:
Điều 143. Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư; phân hạng nhà chung cư
1. Diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có) bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Đối với diện tích lô gia thì tính toàn bộ diện tích sàn từ mép trong của tường chung hoặc tường bao căn hộ.
Trường hợp có trang thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng của công trình theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì trang thiết bị, cấu kiện đó được xác định thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
2. Việc xác định cụ thể diện tích quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Việc phân hạng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác:
Nguyên tắc tính diện tích:
- Diện tích sử dụng căn hộ và phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng được tính theo kích thước thông thủy.
- Bao gồm: tường ngăn các phòng trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có).
- Không bao gồm: tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật.
- Diện tích ban công tính toàn bộ sàn, nếu có tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
- Diện tích lô gia tính từ mép trong của tường chung hoặc tường bao căn hộ.
Trang thiết bị/cấu kiện gắn với ban công, lô gia nhưng nằm trong mặt đứng công trình được tính là phần sở hữu chung.
Lưu ý: Việc tính diện tích ảnh hưởng đến giá mua, phí quản lý, thuế… nên cần kiểm tra kỹ hợp đồng và bản vẽ mặt bằng. Việc xác định cụ thể diện tích này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Tình huống giả định:
Bối cảnh: Chung cư Green Valley, nằm tại phường Tân Phú, quận 7, TP.HCM, do Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Phát xây dựng và bàn giao vào năm 2023. Chung cư có 20 tầng với 300 căn hộ, trong đó căn hộ của bà Trần Thị Lan (căn số A-1205) được quảng cáo có diện tích 70m², bao gồm ban công và lô gia.
Sự việc: Sau khi nhận bàn giao căn hộ vào tháng 1 năm 2025, bà Lan phát hiện diện tích thực tế sử dụng chỉ khoảng 65m², thấp hơn so với hợp đồng mua bán. Bà yêu cầu Công ty Nam Phát giải thích và phát hiện rằng công ty đã tính cả diện tích tường bao căn hộ và phần hộp kỹ thuật bên trong căn hộ vào tổng diện tích 70m². Bà Lan cho rằng cách tính này không đúng, vì theo Điều 143 Luật Nhà ở 2023, diện tích sử dụng phải được tính theo kích thước thông thủy và không bao gồm tường bao hay hộp kỹ thuật.
Xung đột:
- Công ty Nam Phát lập luận rằng cách tính diện tích 70m² dựa trên hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt, và hợp đồng không ghi rõ cách tính theo kích thước thông thủy. Họ cho rằng bà Lan đã đồng ý với diện tích trong hợp đồng khi ký kết.
- Bà Lan phản bác, dẫn chứng Điều 143 Luật Nhà ở 2023, khẳng định diện tích sử dụng chỉ bao gồm tường ngăn trong căn hộ, ban công, lô gia, và không được tính tường bao hay hộp kỹ thuật. Bà yêu cầu công ty điều chỉnh lại diện tích hoặc bồi thường phần diện tích chênh lệch.
Giải quyết:
- Bà Lan gửi đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân quận 7, yêu cầu cơ quan này xem xét và giải quyết tranh chấp.
- Ngày 15/4/2025, UBND quận 7 tổ chức buổi làm việc với đại diện Công ty Nam Phát, bà Lan và một chuyên gia đo đạc độc lập. Sau khi đối chiếu hợp đồng, hồ sơ thiết kế và quy định tại Điều 143 Luật Nhà ở 2023, cơ quan này kết luận:
+ Diện tích sử dụng căn hộ phải được tính theo kích thước thông thủy, không bao gồm tường bao (dày 20cm) và hộp kỹ thuật (1m²) như Công ty Nam Phát đã làm.
+ Diện tích thực tế của căn hộ A-1205 chỉ là 65m², bao gồm 60m² trong căn hộ, 3m² ban công và 2m² lô gia, đúng theo cách tính của luật.
- UBND quận 7 yêu cầu Công ty Nam Phát bồi thường cho bà Lan số tiền tương ứng với 5m² diện tích chênh lệch (tính theo giá thị trường là 50 triệu đồng/m², tổng cộng 250 triệu đồng) và điều chỉnh lại diện tích ghi trong hợp đồng. Công ty cũng bị cảnh cáo vì vi phạm quy định về công bố diện tích sử dụng.
(Tình huống trên chỉ là tình huống giả định, mang tính chất tham khảo)
Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo quy định mới
Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023:
Điều 58. Thời hạn sử dụng nhà chung cư
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.
4. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
1. Thời hạn sử dụng được xác định dựa trên:
- Thời hạn sử dụng dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
- Thời hạn theo hồ sơ thiết kế phải ghi rõ trong văn bản thẩm định theo pháp luật về xây dựng.
2. Thời điểm bắt đầu tính là khi nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.
3. Trường hợp hết hạn hoặc hư hỏng: Nếu nhà chung cư hết hạn theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết hạn nhưng hư hỏng, không an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo kiểm định theo Điều 61 Luật Nhà ở 2023.
4. Công bố hết hạn: Thực hiện theo Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.
Tình huống giả định:
Bối cảnh: Chung cư Sea View, nằm tại phường 2, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, do Công ty TNHH Xây dựng Đại Dương xây dựng và bàn giao vào ngày 15/6/2000. Chung cư có 10 tầng với 120 căn hộ. Theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt, thời hạn sử dụng của chung cư là 50 năm, tức đến ngày 15/6/2050.
Sự việc: Vào tháng 2 năm 2025, cư dân tại chung cư Sea View, dẫn đầu là ông Lê Văn Tâm – trưởng ban đại diện cư dân, phát hiện nhiều vết nứt lớn trên tường chịu lực và trần tầng 8. Lo ngại về an toàn, ông Tâm yêu cầu Công ty Đại Dương cung cấp thông tin về thời hạn sử dụng và tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Công ty Đại Dương cho biết thời hạn sử dụng vẫn còn đến năm 2050 theo hồ sơ thiết kế và từ chối kiểm định, với lý do "chưa đến thời điểm hết hạn".
Xung đột:
- Ông Tâm và cư dân dẫn chứng Điều 58 Luật Nhà ở 2023, nhấn mạnh rằng thời hạn sử dụng được tính từ ngày nghiệm thu (15/6/2000) và cơ quan có thẩm quyền phải kiểm định nếu công trình hư hỏng trước khi hết hạn, để đảm bảo an toàn. Họ cho rằng các vết nứt là dấu hiệu nguy cơ sập đổ, cần được xử lý ngay.
- Công ty Đại Dương lập luận rằng thời hạn 50 năm chưa kết thúc, và việc kiểm định chỉ cần thực hiện khi gần hết hạn (năm 2050), nên không có trách nhiệm tổ chức kiểm định vào thời điểm này.
Giải quyết:
- Ông Tâm gửi đơn kiến nghị lên Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, yêu cầu can thiệp để bảo vệ an toàn cho cư dân.
- Ngày 20/4/2025, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ đạo Sở Xây dựng tỉnh phối hợp với một đơn vị kiểm định độc lập (Công ty TNHH Kiểm định Xây dựng Việt) tiến hành đánh giá chất lượng chung cư Sea View. Kết quả kiểm định cho thấy:
+ Thời hạn sử dụng được tính từ ngày nghiệm thu (15/6/2000), tức đã qua 25 năm sử dụng.
+ Các vết nứt trên tường chịu lực và trần tầng 8 cho thấy công trình có nguy cơ không đảm bảo an toàn, dù chưa hết thời hạn 50 năm theo thiết kế.
- Căn cứ khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023, UBND tỉnh yêu cầu Công ty Đại Dương tạm thời di dời cư dân tầng 8 đến nơi an toàn, đồng thời chi trả chi phí sửa chữa (ước tính 500 triệu đồng) để gia cố kết cấu công trình. UBND tỉnh cũng công bố kế hoạch kiểm định định kỳ cho chung cư này mỗi 5 năm một lần cho đến khi hết hạn sử dụng (2050).
(Tình huống trên chỉ là tình huống giả định, mang tính chất tham khảo)
Kết luận
Luật Nhà ở 2023 đã làm rõ các khía cạnh quan trọng liên quan đến nhà chung cư, từ phần sở hữu chung, cách tính diện tích sử dụng đến thời hạn sử dụng. Những quy định này không chỉ giúp cư dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình mà còn đảm bảo tính minh bạch trong quản lý nhà chung cư. Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà chung cư, hãy kiểm tra kỹ hợp đồng và hồ sơ thiết kế để nắm rõ các thông tin liên quan.
