Cho thuê homestay trong chung cư là mô hình ngày càng được nhiều người quan tâm, nhất là ở những đô thị du lịch lớn. Tuy nhiên, ranh giới giữa "cho thuê nhà ở" và "kinh doanh dịch vụ lưu trú" trong chung cư không phải lúc nào cũng rõ ràng. Nhiều cư dân vẫn bức xúc vì tình trạng khách ra vào thường xuyên, an ninh lỏng lẻo, trong khi chủ căn hộ vẫn xem như đang cho thuê nhà ở ngắn ngày.
1. Chung cư có được kinh doanh homestay không?
Điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể:
Luật Nhà ở 2023
Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm
...
8. Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:
...
c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
...
Luật Nhà ở 2023 đã khẳng định rõ: căn hộ chung cư chỉ được dùng để ở. Điều này có nghĩa, nếu chủ hộ dùng căn hộ vào việc kinh doanh, cụ thể là cho thuê ngắn ngày kiểu homestay, dù có hợp đồng, dù có đăng ký kinh doanh hay không thì cũng đang sử dụng nhà ở sai mục đích.
Hoạt động homestay thường có dấu hiệu sau: khách lưu trú ra vào liên tục, thời gian thuê theo ngày hoặc vài ngày, đăng tin trên các nền tảng trực tuyến, chủ nhà hoặc đơn vị trung gian hỗ trợ dọn dẹp, bàn giao chìa khóa, giao tiếp như một mô hình khách sạn thu nhỏ. Khi có các yếu tố này, pháp luật không còn xem đây là cho thuê nhà để ở mà là kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Về hướng xử lý, pháp luật hiện hành cho phép phạt tiền hành vi sử dụng sai mục đích căn hộ chung cư từ 20 đến 40 triệu đồng, kèm biện pháp khắc phục là buộc chấm dứt hành vi vi phạm. Ngoài ra, một số chung cư có ban quản trị và quy chế nội bộ càng siết chặt hơn: không cho khách lạ qua đêm, không cho chủ hộ cho thuê dưới 30 ngày, hoặc yêu cầu mọi hoạt động kinh doanh phải được sự đồng thuận của cư dân toàn tòa nhà. Việc tự ý cho thuê homestay trong trường hợp này không chỉ vi phạm pháp luật, mà còn có nguy cơ bị cưỡng chế, bị cắt thẻ cư dân hoặc từ chối cung cấp các dịch vụ như điện – nước – bảo vệ.
Trường hợp muốn kinh doanh homestay hợp pháp, giải pháp an toàn là sử dụng nhà riêng lẻ, biệt thự hoặc các loại hình bất động sản không phải là căn hộ chung cư.
Tình huống giả định:
Anh Quân sở hữu một căn hộ 70m² trong tòa chung cư cao cấp tại thành phố Đà Nẵng. Là người am hiểu công nghệ, anh Quân đầu tư nội thất hiện đại và liên kết với một công ty trung gian để đưa căn hộ của mình lên các nền tảng du lịch quốc tế. Mỗi tháng anh đón khoảng 15 – 20 lượt khách, chủ yếu là khách Hàn Quốc và châu Âu đến nghỉ dưỡng. Dịch vụ trọn gói: từ nhận phòng bằng mã khóa điện tử, dọn dẹp hàng ngày, đến đặt tour tham quan địa phương. Mức doanh thu lên đến 30 triệu đồng/tháng.
Một ngày cuối tuần, khi đoàn khách Pháp vừa đến và đang dùng bữa trong căn hộ, đoàn kiểm tra liên ngành gồm công an khu vực, đại diện UBND phường và lực lượng PCCC đến kiểm tra đột xuất. Sau khi ghi nhận các dấu hiệu kinh doanh lưu trú, đoàn đã lập biên bản vi phạm hành chính. Đồng thời, ban quản trị tòa nhà cũng ra văn bản yêu cầu anh Quân dừng ngay hoạt động cho thuê ngắn ngày, cắt thẻ thang máy và chấm dứt quyền sử dụng tiện ích chung nếu tái phạm.
Anh Quân lúng túng vì nghĩ rằng mình chỉ “cho thuê nhà có hợp đồng”, không hề biết rằng hành vi này bị xem là sử dụng sai mục đích căn hộ. Trong khi đó, nhóm khách Pháp – do bị hủy phòng đột ngột – tức giận, yêu cầu bồi thường chi phí khách sạn thay thế và vé máy bay do phải đổi lịch. Vụ việc không chỉ khiến anh Quân mất tiền, mà còn bị phạt 25 triệu đồng và đình chỉ hoạt động.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
2. Nếu bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ, chủ căn hộ có phải bồi thường cho khách thuê không?
Khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể:
Bộ luật Dân sự 2015
Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại
1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
...
Về nguyên tắc, nếu chủ căn hộ biết rõ rằng hành vi cho thuê homestay tại chung cư là trái quy định pháp luật, nhưng vẫn tiếp tục hoạt động, thì khi bị đình chỉ, họ không chỉ chịu phạt hành chính mà còn có thể phải bồi thường thiệt hại phát sinh cho khách thuê – những người đã thanh toán, đã lên kế hoạch sử dụng dịch vụ nhưng bị huỷ ngang hoặc gián đoạn.
Trong giao dịch dân sự, bên cung cấp dịch vụ (chủ nhà) có nghĩa vụ thực hiện đúng nội dung thỏa thuận. Khi bị cơ quan chức năng yêu cầu ngừng hoạt động do sai phạm, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải lỗi của khách hàng sẽ bị xem là vi phạm nghĩa vụ. Khi đó, căn cứ Điều 584 Bộ luật Dân sự, chủ hộ phải chịu trách nhiệm dân sự về thiệt hại phát sinh như tiền phòng đã trả, chi phí đổi lịch trình bay, tổn thất tinh thần nếu khách bị ảnh hưởng nghiêm trọng (như lỡ kế hoạch cưới hỏi, điều trị y tế...).
Ngoài ra, người cho thuê còn có thể bị đánh giá là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực khi cố tình giấu việc không đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh dịch vụ lưu trú. Điều này có thể khiến khách hàng khởi kiện hoặc khiếu nại, yêu cầu hoàn tiền và bồi thường theo quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Thực tế, nếu xảy ra tranh chấp, khách thuê có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo Điều 589 Bộ luật Dân sự, trong đó bao gồm cả phần thiệt hại về tài sản và lợi ích gắn liền với việc khai thác, sử dụng dịch vụ mà họ đã mất đi. Tuy nhiên, mức bồi thường phải hợp lý, có chứng cứ chứng minh rõ ràng và tương ứng với thiệt hại thực tế.
Tình huống giả định:
Anh Duy và vợ đặt thuê một căn homestay tại Đà Nẵng để tổ chức tiệc sinh nhật cho mẹ. Họ đã chuyển khoản trước toàn bộ tiền thuê cho 3 đêm nghỉ và hẹn giờ đến nhận phòng vào lúc 16h. Tuy nhiên, ngay trước khi bay, anh nhận được tin nhắn từ chủ homestay báo rằng căn hộ bị buộc ngừng hoạt động do có đoàn kiểm tra liên ngành kiểm tra bất ngờ và ra quyết định đình chỉ.
Không còn nơi ở, anh Duy vội vàng đặt khách sạn khác trong giờ cao điểm du lịch, với mức giá cao gấp đôi và phòng lại không đủ rộng cho gia đình. Toàn bộ bánh kem đặt giao đến homestay cũng bị huỷ. Mẹ anh buồn bực vì kế hoạch tổ chức bị đổ bể. Sau chuyến đi, anh Duy yêu cầu hoàn tiền và đề nghị bồi thường thêm tiền phòng chênh lệch, phí đặt bánh kem và một khoản tổn thất tinh thần. Tuy nhiên, chủ căn hộ phản đối, cho rằng do chính quyền kiểm tra đột xuất nên không phải lỗi của mình.
Khi vụ việc được đưa ra hoà giải tại toà, toà xác định chủ căn hộ đã kinh doanh không đúng quy định, không có giấy phép và không thông báo rủi ro cho người thuê, nên việc bị đình chỉ là lỗi thuộc về bên cung cấp dịch vụ. Do đó, yêu cầu bồi thường của anh Duy là có căn cứ pháp lý.
Tình huống trên chỉ là giả định minh họa cho vấn đề pháp lý đang phân tích.
Kết luận
Kinh doanh homestay trong chung cư không đơn thuần là một hình thức cho thuê nhà ở ngắn hạn mà là hoạt động dịch vụ lưu trú có điều kiện. Nếu chủ hộ vi phạm, không chỉ đối mặt với xử phạt hành chính mà còn có thể phát sinh trách nhiệm dân sự nếu ảnh hưởng đến quyền lợi khách thuê. Việc hiểu rõ quy định pháp luật và chuẩn bị kỹ càng về điều kiện kinh doanh là điều kiện tiên quyết nếu muốn tham gia vào lĩnh vực này một cách hợp pháp.
