Người sử dụng đất trong khu công nghệ cao phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện các quyền, nghĩa vụ tương ứng với hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm.
Trong quá trình phát triển các khu công nghệ cao, việc quản lý và sử dụng đất giữ vai trò quan trọng nhằm bảo đảm hiệu quả đầu tư và đúng định hướng quy hoạch. Khi được giao hoặc thuê đất tại khu công nghệ cao, người sử dụng đất phải tuân thủ mục đích sử dụng và thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, hình thức thuê đất và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cũng được quy định cụ thể, thể hiện sự minh bạch trong chính sách quản lý đất đai tại khu vực đặc thù này.
Người sử dụng đất trong khu công nghệ cao có quyền và nghĩa vụ gì?
Khoản 3 Điều 204 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 204. Đất sử dụng cho khu công nghệ cao
…
3. Người sử dụng đất trong khu công nghệ cao phải sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi trong quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ sau đây:a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 33 của Luật này;
b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 34 của Luật này.4. Nhà nước khuyến khích cá nhân, tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghệ cao và sử dụng đất vào mục đích phát triển khoa học và công nghệ.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí quỹ đất, giao đất để lực lượng Công an nhân dân bảo đảm an ninh, trật tự đối với khu công nghệ cao.
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Người sử dụng đất trong khu công nghệ cao có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích được phê duyệt trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất được xác định dựa trên hình thức thuê đất:
- Nếu trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê theo quy định.
- Nếu trả tiền thuê đất hằng năm, người sử dụng đất chỉ được thực hiện một số quyền nhất định, như cho thuê lại tài sản trên đất hoặc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.
Tình huống giả định
Công ty Sunrise Tech sử dụng đất sai mục đích trong khu công nghệ cao
-
Công ty Sunrise Tech được thuê đất để xây dựng trung tâm nghiên cứu
Công ty TNHH Sunrise Tech, được Ban Quản lý Khu công nghệ cao cho thuê 3 ha đất để xây dựng trung tâm nghiên cứu phần mềm và phòng thí nghiệm công nghệ. Theo hợp đồng thuê đất, công ty trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê 50 năm và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng. -
Công ty chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích sang kinh doanh thương mại
Sau bốn năm hoạt động, Sunrise Tech sử dụng một phần khu đất được thuê để xây nhà kho cho thuê nhằm tăng doanh thu, trong khi mục đích được phê duyệt chỉ là nghiên cứu và phát triển công nghệ. Hành vi này vi phạm quy định, về việc người sử dụng đất trong khu công nghệ cao phải sử dụng đất đúng mục đích được ghi trong quyết định giao đất và hợp đồng thuê đất. -
Cơ quan quản lý yêu cầu khắc phục và xử lý vi phạm
Qua kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền lập biên bản, yêu cầu công ty chấm dứt hành vi sử dụng sai mục đích và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ việc cho thuê. Trường hợp tái phạm, phần diện tích vi phạm sẽ bị xem xét thu hồi theo quy định pháp luật.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
Nhà nước có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với đất trong khu công nghệ cao không?
Điểm b khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 120. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật này.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
c) Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.3. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:
a) Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm;
c) Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 30 của Luật này.4. Việc cho thuê đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại các điều 124, 125 và 126 của Luật này.
Đất trong khu công nghệ cao thuộc nhóm được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhằm tạo điều kiện ổn định về tài chính cho doanh nghiệp đầu tư dài hạn. Pháp luật vẫn cho phép nhà đầu tư được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm nếu có nhu cầu, miễn là việc lựa chọn đó được ghi rõ trong hợp đồng thuê đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Tình huống giả định
Công ty VietTech được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghệ cao theo hình thức trả tiền một lần
-
Công ty VietTech được cấp đất để đầu tư trung tâm nghiên cứu robot
Công ty Cổ phần VietTech, được Ủy ban nhân dân cho thuê 5 ha đất trong Khu công nghệ cao Hòa Lạc để xây dựng trung tâm nghiên cứu và phát triển robot. Dự án được xác định là dự án công nghệ cao trọng điểm, thời hạn thuê đất là 50 năm. -
Công ty VietTech lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê
Khi ký hợp đồng thuê đất, VietTech đăng ký trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, phù hợp với quy định. Nhờ hình thức này, công ty chủ động được kế hoạch tài chính và được quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê để huy động vốn phát triển dự án. -
Cơ quan quản lý xác nhận việc thuê đất đúng quy định pháp luật
Sau khi kiểm tra hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cùng Ban Quản lý Khu công nghệ cao Hòa Lạc xác nhận VietTech thực hiện đúng quy định về mục đích sử dụng đất và hình thức trả tiền thuê đất. Dự án của VietTech được đánh giá là điển hình trong việc áp dụng chính sách thuê đất dài hạn tại khu công nghệ cao.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
Kết luận
Người sử dụng đất trong khu công nghệ cao phải tuân thủ mục đích sử dụng đất và thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ tương ứng với hình thức thuê đất theo quy định. Nhà nước cho phép thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với khu công nghệ cao, tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động nguồn vốn và sử dụng đất ổn định lâu dài.
