Hiện nay, không ít người thuê nhà phải sống trong những căn nhà xuống cấp, thấm dột, hư hỏng nghiêm trọng. Tuy nhiên, khi phản ánh, nhiều chủ nhà lại thờ ơ, không có động thái sửa chữa. Tình trạng này không chỉ gây bất tiện trong sinh hoạt mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn và quyền lợi chính đáng của người thuê. Trước thực tế đó, pháp luật đã quy định rõ ràng các cơ chế bảo vệ người thuê, nhằm đảm bảo họ không bị thiệt thòi trong quan hệ thuê nhà.
1. Chủ nhà không sửa chữa khi nhà hư hỏng nặng, người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
...
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
...
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Việc sửa chữa nhà khi có hư hỏng nghiêm trọng là một nghĩa vụ pháp lý quan trọng của bên cho thuê, nhằm bảo đảm cho người thuê có điều kiện sinh hoạt an toàn và ổn định. Khi bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa nhà ở đồng nghĩa với việc bên thuê đã vi phạm điểm a khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014. Vì vậy bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Người thuê cần phải gửi thông báo trước ít nhất 30 ngày cho bên cho thuê biết về việc chấm dứt thực hiện hợp đồng, trừ khi hợp đồng có quy định khác. Nếu bên thuê rời đi mà không thông báo hoặc thông báo quá sát ngày, người thuê vẫn có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường.
Tình huống giả định
- Anh Hưng thuê nhà để ở tại phường Bình Thạnh, TPHCM
Anh Hưng ký hợp đồng thuê nhà 2 năm với anh Long từ tháng 6/2023, sử dụng ổn định và thanh toán đầy đủ tiền nhà hàng tháng - Anh Hưng thấy nhà bị hư hỏng nhưng anh Long không sửa chữa dù đã nhắc nhiều lần
Từ cuối năm 2024, mái nhà bị dột, sàn bong tróc, anh Hưng liên tục đề nghị sửa chữa nhưng anh Long không phản hồi. - Anh Hưng thông báo chấm dứt hợp đồng sau khi không được hỗ trợ khắc phục
Tháng 4/2025, anh Hưng gửi văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng trước 30 ngày theo đúng quy định pháp luật. - Chủ nhà đồng ý cho dừng hợp đồng, hỗ trợ chi phí chuyển nhà
Hai bên thống nhất thời điểm rời đi, anh Long hỗ trợ anh Hưng 5 triệu đồng chi phí thuê nhà tạm thời.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Người thuê nhà có quyền và nghĩa vụ gì theo pháp luật?
Quy định này được nêu cụ thể tại khoản 4 Điều 10 và khoản 3 Điều 11 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
...
4. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.
Điều 11. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
...
3. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu phải thực hiện các nghĩa vụ trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở và theo quy định của Luật này.
Trong thời gian thuê nhà ở, bên thuê không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng hợp pháp theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy vậy, người thuê vẫn được pháp luật bảo vệ và trao quyền khai thác tài sản trong phạm vi cho phép. họ có thể sinh sống, buôn bán, lưu trú hoặc sử dụng nhà vào mục đích đã ghi trong hợp đồng thuê, miễn là không làm thay đổi hiện trạng, không xâm phạm kết cấu hay gây ảnh hưởng đến an toàn tài sản.
Người thuê có nghĩa vụ giữ gìn, sử dụng nhà đúng mục đích, không tự ý sửa chữa, cơi nới, cho thuê lại hoặc gây thiệt hại cho tài sản thuê. Mọi hành vi vượt ra ngoài thỏa thuận như cho người khác thuê lại mà không được sự đồng ý của chủ nhà, phá dỡ công trình, sử dụng sai công năng… đều có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ.
Tình huống giả định
- Anh Nam thuê nhà để ở tại phường Xuân Hoà, TPHCM
Anh Lê Công Nam ký hợp đồng thuê nhà 1 năm với ông Nguyễn Hữu Lộc. Mục đích thuê để sử dụng làm văn phòng công ty. Trong hợp đồng giữa anh Nam và ông Lộc có cam kết rõ về việc sử dụng đúng mục đích và không tự ý sửa chữa. - Anh Nam đục tường gắn máy lạnh làm hỏng hệ thống điện âm tường
Anh Nam không báo trước cho ông Lộc về việc đục tường để gắn máy lạnh. Anh Nam tự ý khoan tường khiến điện bị chập, hư hỏng toàn bộ phòng khách - Ông Lộc phát hiện anh Nam vi phạm và lập biên bản vi phạm nghĩa vụ sử dụng
Ông Lộc yêu cầu anh Nam bồi thường và chấm dứt hợp đồng do gây thiệt hại nghiêm trọng. - Anh Nam đồng ý bàn giao lại nhà sớm và không được hoàn lại tiền đặt cọc
Do lỗi thuộc về anh Nam, vì vậy anh Nam tự nguyện rời đi trước hạn mà không yêu cầu hoàn trả tiền cọc đã thanh toán.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Khi nhà thuê bị hư hỏng nghiêm trọng mà chủ nhà không sửa chữa, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu thực hiện đúng trình tự và có đủ căn cứ. Tuy nhiên, bên thuê cũng cần tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ sử dụng nhà đúng mục đích, không gây thiệt hại cho tài sản thuê, để tránh bị chấm dứt hợp đồng từ phía bên cho thuê.
