Người sử dụng đất gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức ngoại giao, người Việt ở nước ngoài và doanh nghiệp FDI.
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia, có vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội. Ở Việt Nam, đất đai không thuộc quyền sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
1. Đất đai thuộc sở hữu của ai?
Căn cứ theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 4. Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Nhà nước là đại diện duy nhất cho quyền sở hữu toàn dân, chịu trách nhiệm quản lý, quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và thu hồi khi cần thiết. Người dân, doanh nghiệp hay tổ chức chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, tức là có quyền khai thác, sử dụng trong phạm vi, mục đích và thời hạn được pháp luật cho phép.
Tình huống giả định
-
Giao quyền sử dụng đất cho cá nhân
Ngày 10/7/2025, tại TP. Hồ Chí Minh, UBND Thành phố ban hành quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Hùng để làm nhà ở tại phường Bến Thành. -
Cơ sở pháp lý
Theo Điều 4 Luật Đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, có quyền giao đất, cho thuê đất hoặc thu hồi đất khi cần thiết. -
Kết quả
Ông Hùng có toàn quyền sử dụng mảnh đất được cấp nhưng không phải là chủ sở hữu đất, bởi quyền sở hữu thuộc toàn dân, Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng theo quy định.
Tình huống trên là giả định, nhằm mục đích tham khảo.
2. Người sử dụng đất gồm những ai?
Căn cứ theo Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Nhóm chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp tại Việt Nam là các tổ chức, cá nhân, cộng đồng, cơ sở tôn giáo, tổ chức ngoại giao và nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất một cách hợp pháp.
Tình huống giả định
-
Thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Ngày 20/8/2025, tại TP. Hồ Chí Minh, Công ty TNHH GreenLife (100% vốn Hàn Quốc) ký hợp đồng thuê 10 ha đất trong Khu công nghiệp VSIP II để xây dựng nhà máy chế biến thực phẩm. -
Cơ quan có thẩm quyền
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM là cơ quan ký hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp theo quy định pháp luật. -
Kết quả
Căn cứ Điều 5 Luật Đất đai, GreenLife được xác định là người sử dụng đất thuộc nhóm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn thuê.
Tình huống trên là giả định, nhằm mục đích tham khảo.
3. Kết luận
Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, cộng đồng, cơ sở tôn giáo, tổ chức ngoại giao và nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
