Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của nhiều người nước ngoài không chỉ để du lịch mà còn để sinh sống, làm việc, đầu tư. Trong bối cảnh đó, nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài ngày càng tăng. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không cho phép người nước ngoài sở hữu nhà một cách hoàn toàn tự do như công dân Việt Nam.
1. Người nước ngoài có được mua nhà ở tại Việt Nam hay không?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 16, Điều 17, Điều 18, Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể như sau:
Điều 16. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam....
Điều 17. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:
a) Tổ chức quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;
b) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
c) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.
Điều 18. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 của Luật này phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản.2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.
3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Điều 19. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.2. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Chính phủ quy định yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, tiêu chí quy đổi quy mô về dân số tương đương một phường, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu, việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở và việc quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức như mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc thừa kế, nhưng phải là nhà ở thương mại. Nhà ở thương mại ở đây được hiểu là căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ nằm trong các dự án đầu tư nhà ở được phép bán cho người nước ngoài (không thuộc khu vực an ninh quốc phòng) và phải đáp ứng được các điều kiện của cá nhân, tổ chức được quy định tại điều 17 và điều 18 và số lượng nhà được sở hữu quy định tại điều 19 của Luật nhà ở 2023.
Tình huống giả định
Một người đàn ông quốc tịch Đức sinh sống và làm việc tại Việt Nam được quyền mua nhà ở thương mại được nhà nước cấp phép.
- Anh Joshua Berger, quốc tịch Đức, làm chuyên gia công nghệ thông tin tại Công ty cổ phần Global Data Systems đặt văn phòng tại phường Trúc Bạch quận Ba Đình, Hà Nội
- Anh Joshua Berger quyết định mua một căn nhà ở Việt Nam.
Anh Joshua quyết định mua một căn hộ tại dự án “Trúc Bạch Skyline” – một dự án căn hộ cao cấp nằm ven hồ Tây, đã được cấp phép bán cho người nước ngoài. Dự án này có tổng cộng 400 căn hộ, trong đó mới chỉ bán 70 căn cho người nước ngoài, chưa vượt quá ngưỡng 30%. - Anh Joshua Berger đã ký hợp đồng và được cấp sổ hồng cũng như nắm giữ các quyền sở hữu đối với căn nhà
Sau khi ký hợp đồng mua bán, anh Joshua được chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp sổ hồng. Sau 30 ngày, anh chính thức được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên mình, ghi rõ thời hạn sở hữu là 50 năm kể từ ngày cấp. Trong suốt thời gian sở hữu, anh Joshua có quyền cư trú, cho thuê, thậm chí nhượng lại căn hộ theo đúng quy định pháp luật.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Người nước ngoài có được mua đất ở Việt Nam không?
Căn cứ vào Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể như sau:
Điều 4. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:1. Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
4. Cộng đồng dân cư;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Pháp luật Việt Nam hiện tại không có quy định về việc người nước ngoài được xem là người sử dụng đất mà chỉ cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong các dự án đã được Chính phủ cấp phép. Tuy nhiên, họ không được quyền sử dụng đất như công dân Việt Nam. Do đó, không thể mua đất nền, đất nông nghiệp, đất thổ cư hay bất kỳ loại đất nào để xây dựng nhà riêng lẻ. Các dự án nhà ở thương mại là ngoại lệ duy nhất, vì trong các dự án này, người nước ngoài có thể mua nhà gắn liền với đất, nhưng chỉ trong phạm vi dự án và cũng chịu giới hạn về số lượng.
Tình huống giả định
Một người nước ngoài mua nhà đất ở Việt Nam ở dự án không được cấp phép bán cho người nước ngoài nên không thể lảm thủ tục đứng tên sổ hồng.
- Chị Yumi Tanaka, quốc tịch Nhật Bản, là giảng viên tại Trường Đại học Quốc tế, hiện đang cư trú tại phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Chị Yumi Tanaka mong muốn mua nhà để ở lâu dài nên đã ký một hợp đồng mua nhà.
Trong quá trình làm việc dài hạn tại Việt Nam, chị Yumi mong muốn mua một ngôi nhà mặt đất trong khu dân cư, không nằm trong dự án thương mại. Sau khi được một người môi giới giới thiệu, chị đặt cọc mua một căn nhà 3 tầng trên lô đất thổ cư 70m2 ở phường Sài Gòn. - Chị Yumi Tanaka không thể mua căn nhà trên vì không đúng quy định của pháp luật Việt Nam nên chị không được đứng tên và giao dịch mua bán nhà cũng không còn hiệu lực nữa.
Khi làm thủ tục sang tên, Văn phòng Đăng ký đất đai thông báo rằng: người nước ngoài không được cấp quyền sử dụng đất, vì đây là đất ở không thuộc dự án được cấp phép bán cho người nước ngoài. Do đó, chị Yumi không thể đứng tên sổ đỏ hoặc sổ hồng.Việc mua bán bị vô hiệu theo pháp luật Việt Nam. Chị buộc phải chấm dứt giao dịch và chỉ có thể mua căn hộ chung cư trong dự án thương mại hợp pháp nếu muốn sở hữu tài sản ở Việt Nam.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
Kết luận
Pháp luật Việt Nam cho phép người nước ngoài mua và sở hữu căn hộ chung cư hoặc nhà ở thương mại trong dự án được cấp phép, nếu nhập cảnh hợp pháp và không vi phạm giới hạn về tỷ lệ, thời hạn và điều kiện sở hữu. Tuy nhiên, họ không được mua nhà mặt đất ngoài dự án, không được mua đất nền hay sở hữu đất đai tại Việt Nam.
