Pháp luật dân sự Việt Nam có quy định rõ ràng về năng lực hành vi dân sự của người chưa đủ 18 tuổi khi tham gia giao dịch. Đối với các giao dịch lớn như mua bán nhà, chung cư – tức là giao dịch bất động sản – người chưa thành niên không được toàn quyền quyết định, mà phải có sự đồng ý của người đại diện hợp pháp.
1. Người chưa đủ 18 tuổi thì có được tự mua nhà không?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 21. Người chưa thành niên
1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Người dưới 18 tuổi được xem là có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, nên nếu muốn mua nhà hoặc chung cư thì phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Việc mua bán nhà ở là giao dịch liên quan đến bất động sản – thuộc nhóm giao dịch dân sự mang giá trị lớn, vậy nên người chưa thành niên không thể tự quyết mà phải thông qua người đại diện theo pháp luật của họ.
Đối với người dưới 6 tuổi, toàn bộ giao dịch phải do người đại diện xác lập và thực hiện. Người từ đủ 6 đến dưới 15 tuổi chỉ được tham gia giao dịch khi có sự đồng ý của người đại diện, trừ giao dịch phục vụ sinh hoạt hằng ngày phù hợp với độ tuổi. Riêng người từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi tuy có thể thực hiện một số giao dịch dân sự, nhưng vẫn cần người đại diện đồng ý nếu liên quan đến bất động sản như mua bán nhà đất, chung cư.
Tình huống giả định
- Minh tự ý đặt cọc mua nhà khi chưa đủ 18 tuổi
Nguyễn Minh (17 tuổi) dùng số tiền được tặng để đặt cọc mua một căn hộ tại phường An Khánh, TP. Hồ Chí Minh mà không có sự đồng ý của người đại diện hợp pháp là cha mẹ của Minh. - Hồ sơ bị từ chối khi ra công chứng vì thiếu điều kiện giao dịch
Khi làm thủ tục công chứng, văn phòng từ chối hồ sơ vì Minh chưa đủ tuổi theo quy định và chưa có giấy tờ chứng minh được người đại diện cho phép. - Cha của Minh làm văn bản xác nhận đồng ý giao dịch
Sau khi Minh đã thoả thuận và xin phép với cha, cha của Minh – người đại diện hợp pháp đã lập văn bản xác nhận đồng ý cho Minh mua căn hộ trên. - Giao dịch được công chứng và hoàn tất hợp pháp
Khi có đủ giấy tờ xác nhận từ người đại diện, giao dịch mua bán căn hộ được công chứng và hoàn tất theo đúng quy định tại Bộ luật Dân sự.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Người đại diện của người chưa đủ 18 tuổi là ai?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 136. Đại diện theo pháp luật của cá nhân
1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
2. Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.
3. Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
4. Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Theo Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015, người đại diện theo pháp luật của người chưa đủ 18 tuổi chính là cha hoặc mẹ, trong trường hợp đầy đủ cha mẹ. Trong một số tình huống đặc biệt khi cha, mẹ không còn, không xác định được hoặc không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì sẽ phát sinh người đại diện thay thế như người giám hộ hoặc người do Tòa án chỉ định. Việc này phải tuân theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền và chỉ phát sinh khi không có người đại diện mặc định là cha, mẹ.
Tình huống giả định
- Thảo mồ côi cha mẹ và sống cùng bác ruột từ nhỏ
Lê Ngọc Thảo (14 tuổi) mồ côi cha mẹ từ nhỏ, hiện sống với bác ruột là chị Hà. - Cơ quan chức năng cần xác minh người đại diện khi làm thủ tục pháp lý cho Thảo
Khi Thảo thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến tài sản được cho tặng, cơ quan chức năng yêu cầu xác định người đại diện hợp pháp. - Chị Hà được Tòa án chỉ định làm người giám hộ
Do Thảo không còn cha mẹ, được nuôi lớn bời chị Hà là bác ruột. Nên Tòa án đã ra quyết định chỉ định chị Hà làm người giám hộ hợp pháp cho Thảo. - Chị Hà có đủ tư cách đại diện theo quy định pháp luật
Sau khi được chỉ định, chị Hà có đầy đủ quyền đại diện cho Thảo trong các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản theo luật định.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Người chưa đủ 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch mua bán nếu không có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Người đại diện ở đây thường là cha mẹ, hoặc trong trường hợp đặc biệt là người giám hộ, người do Tòa án chỉ định. Việc xác định đúng người đại diện là điều kiện cần thiết để các giao dịch dân sự liên quan đến người chưa thành niên được công nhận hợp pháp và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các bên.
