Dựa vào những căn cứ nào để xác định loại đất?

Phân loại và xác định loại đất là bước quan trọng trong công tác quản lý, sử dụng và quy hoạch đất đai tại Việt Nam. Mỗi loại đất có mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, đầu tư, cũng như chính sách thuế, chuyển nhượng, thừa kế. 

1. Phân loại đất theo pháp luật

Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2024 quy định:

Luật Đất đai 2024

Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Phân loại đất thành ba nhóm chính: nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng, tương ứng với mục đích quản lý, khai thác và quy hoạch sử dụng. Việc phân loại này là cơ sở để Nhà nước xác định mục đích, thời hạn và quyền sử dụng đất của từng chủ thể, đồng thời ngăn ngừa tình trạng sử dụng đất sai mục đích.

Tình huống giả định

• Xác định loại đất để cấp giấy chứng nhận
  Ngày 12/8/2025, ông Trần Văn Hải, trú tại Phường Bảy Hiền - TP. Hồ Chí Minh, nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất 500m² đang trồng rau màu.

• Cơ quan thẩm quyền xác định mục đích sử dụng đất
  Sau khi kiểm tra hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh xác định đây là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp theo Điều 10 Luật Đất đai.

• Kết quả
  UBND Thành phố ban hành quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hải với loại đất được ghi là “đất trồng cây hàng năm”.

Tình huống trên là giả định, nhằm mục đích tham khảo.

2. Căn cứ để xác định loại đất

Căn cứ theo Điều 11 Luật Đất 2024 quy định:

Luật Đất đai 2024

Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Xác định loại đất là bước quan trọng trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi giải quyết tranh chấp, thu hồi, bồi thường. Cơ quan quản lý căn cứ vào hồ sơ pháp lý hiện có để xác định đúng loại đất. Việc xác định đúng loại đất giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng và tránh tranh chấp, sai phạm trong quy hoạch, thu hồi hoặc bồi thường.

Tình huống giả định

• Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất
  Ngày 25/9/2025, bà Nguyễn Thị Loan, trú tại Phường Tân Sơn Nhất - TP. Hồ Chí Minh, gửi đơn đề nghị xác định loại đất cho thửa đất 200m² mà gia đình sử dụng từ năm 1998 nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

• Cơ quan xác định loại đất
  Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh phối hợp Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ địa chính, bản đồ quy hoạch và xác định khu vực này thuộc quy hoạch đất ở đô thị.

• Kết quả
  Căn cứ Điều 11 Luật Đất đai, Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định loại đất của bà Loan là đất ở đô thị, làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tình huống trên là giả định, nhằm mục đích tham khảo.

3. Kết luận

Pháp luật Việt Nam quy định rõ ràng việc phân loại đất và căn cứ xác định loại đất để đảm bảo công tác quản lý thống nhất, minh bạch. Căn cứ chính bao gồm Giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sử dụng, quyết định giao - cho thuê, chuyển mục đích sử dụng và hướng dẫn của Chính phủ khi không có hồ sơ hợp pháp.