Công chứng là thủ tục bắt buộc trong nhiều giao dịch dân sự nhằm đảm bảo tính an toàn pháp lý và tránh rủi ro tranh chấp về sau. Đồng thời, cũng cần lưu ý rằng công chứng viên không được tùy ý thực hiện mọi loại công chứng, nhất là khi giao dịch có liên quan đến tài sản hoặc lợi ích của chính họ.
1. Giao dịch nào bắt buộc phải công chứng?
Điều 3 Luật Công chứng 2024 quy định:
Điều 3. Giao dịch phải công chứng
1. Giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định hoặc luật giao Chính phủ quy định phải công chứng.
2. Bộ Tư pháp có trách nhiệm rà soát, cập nhật, đăng tải các giao dịch phải công chứng, chứng thực trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp.
Không phải giao dịch dân sự nào cũng phải công chứng, nhưng đối với những giao dịch được đánh giá là có ảnh hưởng lớn đến quyền tài sản hoặc nhân thân của các bên tham gia thì pháp luật bắt buộc phải công chứng để đảm bảo tính an toàn, minh bạch và có giá trị pháp lý rõ ràng.
Việc công chứng không chỉ xác nhận tính xác thực của giao dịch mà còn là cơ sở để giảm thiểu tranh chấp trong tương lai, nhất là khi xảy ra tranh chấp hoặc kiện tụng liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng tài sản. Các loại giao dịch phổ biến thường phải công chứng bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng bất động sản; hợp đồng ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất…
Việc không công chứng các giao dịch thuộc danh mục bắt buộc có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, như giao dịch bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý, hoặc không được đăng ký tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tình huống giả định:
Một người dân mua nhà nhưng không công chứng hợp đồng
Tháng 4/2025, ông Trần Quốc Vượng ở TP. Biên Hòa ký hợp đồng mua bán một căn nhà cấp 4 với bà Nguyễn Thị Hồng bằng giấy tay, không có công chứng. Hai bên thỏa thuận miệng rằng sau khi thanh toán đủ tiền, ông Vượng sẽ được toàn quyền sử dụng căn nhà. Tuy nhiên, đến tháng 6/2025, bà Hồng bất ngờ đem căn nhà thế chấp ngân hàng vì về mặt pháp lý, bà vẫn là chủ sở hữu duy nhất đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi tranh chấp phát sinh, ông Vượng nộp đơn kiện và yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, tòa án xác định giao dịch này là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuộc loại giao dịch bắt buộc phải được công chứng. Do không có công chứng, hợp đồng bị tuyên vô hiệu theo quy định pháp luật.
Vụ việc khiến ông Vượng rơi vào tình trạng “tiền mất, nhà không có”, đồng thời phải tiếp tục theo kiện để đòi lại số tiền đã thanh toán. Đây là bài học thực tế cho nhiều người dân khi tham gia giao dịch nhà đất nhưng không hiểu rõ quy định công chứng.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
2. Công chứng viên có được công chứng giao dịch liên quan đến tài sản của mình không?
Khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng 2024 quy định:
Điều 9. Các hành vi bị nghiêm cấm
1. Nghiêm cấm công chứng viên thực hiện các hành vi sau đây:
a) Tiết lộ thông tin về nội dung công chứng, trừ trường hợp được người yêu cầu công chứng đồng ý bằng văn bản hoặc pháp luật có quy định khác; sử dụng thông tin về nội dung công chứng để xâm hại quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, quyền và lợi ích của Nhà nước;
b) Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích, chủ thể hoặc nội dung của giao dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác;
c) Công chứng giao dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của người thân thích là vợ hoặc chồng; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; anh ruột, chị ruột, em ruột; anh ruột, chị ruột, em ruột của vợ hoặc chồng; cháu là con của con đẻ, con nuôi;
...
Pháp luật công chứng đặt ra nguyên tắc khách quan, độc lập trong quá trình xác nhận nội dung hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng cho tất cả các bên. Vì vậy, nếu để một công chứng viên thực hiện công chứng cho giao dịch có liên quan đến tài sản hoặc quyền lợi của chính mình hoặc người thân thì tính khách quan sẽ không còn được đảm bảo, dễ dẫn đến xung đột lợi ích hoặc hành vi gian dối.
Trước đây, Luật Công chứng 2014 cũng đã có quy định tương tự và đến Luật Công chứng 2024, quy định này tiếp tục được khẳng định và mở rộng đối tượng “người thân thích”. Theo đó, không chỉ bản thân công chứng viên mà cả các mối quan hệ thân thiết như cha mẹ hai bên, vợ chồng, con cái, ông bà nội ngoại, anh chị em ruột và cả cháu nội, cháu ngoại đều nằm trong phạm vi cấm.
Việc nghiêm cấm này có ý nghĩa đặc biệt trong việc duy trì sự minh bạch, tránh việc công chứng “nể nang”, thiên vị hoặc hợp thức hóa các giao dịch giả tạo. Nếu công chứng viên vi phạm, giao dịch đó có thể bị vô hiệu, đồng thời người vi phạm còn phải chịu trách nhiệm kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy mức độ.
Tình huống giả định:
Công chứng viên làm thủ tục tặng cho đất cho con gái ruột
Bà Nguyễn Thị Xuân là công chứng viên đang hành nghề tại một Văn phòng công chứng ở quận 1, TP.HCM. Tháng 9/2025, bà Xuân đứng tên sở hữu một thửa đất tại Bình Chánh và muốn tặng cho con gái là chị Phạm Ngọc Mai để làm tài sản riêng. Thay vì nhờ một công chứng viên khác thực hiện thủ tục, bà Xuân đã tự mình lập hợp đồng, ký xác nhận và công chứng giao dịch này tại chính văn phòng nơi bà làm việc.
Sau khi hợp đồng tặng cho được xác nhận và chị Mai hoàn tất thủ tục sang tên, một người hàng xóm đã gửi đơn phản ánh đến Sở Tư pháp, cho rằng bà Xuân đã công chứng một giao dịch có liên quan trực tiếp đến quyền lợi của con gái mình.
Cơ quan chức năng sau đó vào cuộc và xác định hành vi của bà Xuân đã vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng 2024. Hợp đồng tặng cho bị tuyên vô hiệu, bà Xuân bị xử lý kỷ luật bằng hình thức đình chỉ hành nghề công chứng trong thời hạn 12 tháng. Đồng thời, chị Mai cũng mất quyền sở hữu hợp pháp đối với thửa đất đã nhận tặng cho và phải làm lại toàn bộ thủ tục với công chứng viên độc lập khác.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
3. Kết luận
Việc công chứng không chỉ giúp đảm bảo hiệu lực pháp lý cho các giao dịch dân sự mà còn góp phần giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này. Những giao dịch quan trọng như chuyển nhượng nhà đất, góp vốn bằng bất động sản… bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật. Đồng thời, công chứng viên tuyệt đối không được công chứng các giao dịch có liên quan đến lợi ích của mình hoặc người thân để đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong hoạt động nghề nghiệp.
