Việc thuê nhà thường kéo dài trong nhiều năm và có thể phát sinh tình huống thay đổi chủ sở hữu căn nhà trong thời gian thuê. Không ít người thuê lo ngại rằng điều này sẽ làm mất quyền tiếp tục ở. Tuy nhiên, pháp luật đã có quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thuê nhà.
1. Chủ nhà bán nhà thì người thuê có được tiếp tục ở đến hết hợp đồng không?
Quy định này được nêu cụ thể tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 như sau:
Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
...
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
...
Khi người thuê nhà đang ở hợp pháp theo hợp đồng thì việc chủ nhà bán nhà hoặc chuyển quyền sở hữu cho người khác không làm mất quyền thuê của họ. Theo luật, nếu hợp đồng thuê còn hiệu lực, thì chủ mới có nghĩa vụ tôn trọng và tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê trước đó. Người thuê không phải ký lại hợp đồng hay xin phép lại, vì việc sang tên không làm thay đổi nội dung hợp đồng đã giao kết hợp pháp. Tuy nhiên, nếu trước đó các bên có thỏa thuận rõ trong hợp đồng rằng: “Khi nhà được chuyển quyền sở hữu, hợp đồng thuê sẽ chấm dứt”, thì trường hợp này người thuê không được tiếp tục ở.
Tình huống giả định
- Anh Tùng đang thuê nhà thì chủ cũ bán lại cho người khác
Nguyễn Văn Tùng ký hợp đồng thuê nhà 3 năm với bà Hằng tại phường Phú Mỹ, TP.HCM. Sau 1 năm, bà Hằng bán căn nhà này cho ông Lê Văn Khoa. - Ông Khoa muốn lấy lại nhà và yêu cầu Tùng dọn đi sớm
Dù hợp đồng chưa hết hạn, ông Khoa yêu cầu anh Tùng trả nhà ngay vì cho rằng hợp đồng thuê không còn hiệu lực sau khi ông trở thành chủ mới. - Anh Tùng từ chối và dẫn luật bảo vệ quyền thuê của mình
Anh Tùng trình bày rõ hợp đồng còn hiệu lực và dẫn Khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 để chứng minh quyền tiếp tục thuê. - Chính quyền địa phương xác nhận Tùng có quyền ở đến hết hợp đồng
Sau khi được phường hướng dẫn, ông Khoa buộc phải tôn trọng hợp đồng cũ và không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với anh Tùng.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Trường hợp nào hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 171 Luật Nhà ở 2023 như sau:
Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;
e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;
g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.
Luật đã quy định rõ những trường hợp hợp đồng thuê bị chấm dứt hợp pháp. Trường hợp phổ biến nhất là hợp đồng hết hạn hoặc hai bên tự thỏa thuận kết thúc. Ngoài ra, hợp đồng có thể bị chấm dứt khi nhà cho thuê bị hư hỏng nặng, bị cơ quan nhà nước thu hồi, giải tỏa, phá dỡ hoặc bị trưng dụng để dùng cho mục đích khác.
Một số trường hợp đặc biệt khác là người thuê chết mà không có ai đang sống cùng, hoặc bên thuê là tổ chức bị giải thể, phá sản thì hợp đồng cũng tự động chấm dứt. Tuy nhiên, trong đa số trường hợp, bên cho thuê phải thông báo trước bằng văn bản ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc hai bên đã có thỏa thuận khác.
Tình huống giả định
- Chị Mai thuê nhà để ở tại phường Bình Thạnh, TPHCM
Chị Mai ký hợp đồng thuê nhà 2 năm với anh Long từ tháng 6/2023, sử dụng ổn định và thanh toán đầy đủ tiền nhà hàng tháng - Tháng 3/2025, chủ nhà nhận quyết định thu hồi đất để xây công trình công cộng.
UBND thông báo toàn bộ khu đất sẽ giải tỏa để làm dự án xây dựng trung tâm y tế địa phương. - Anh Long gửi văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng thuê trước 30 ngày
Theo Điều 171 Luật Nhà ở, việc nhà bị thu hồi là lý do chính đáng để chấm dứt hợp đồng trước hạn. - Chị Mai đồng ý bàn giao nhà và được hỗ trợ chi phí di dời
Hai bên thống nhất thời điểm rời đi, anh Long hỗ trợ chị Mai 5 triệu đồng chi phí thuê nhà tạm thời.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Người thuê nhà có quyền tiếp tục ở đến hết hạn hợp đồng khi chủ nhà chuyển quyền sở hữu, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Trong một số trường hợp nhất định được quy định tại Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê có thể bị chấm dứt sớm. Khi đó, bên cho thuê cần bảo đảm thông báo rõ ràng, đúng trình tự để tránh tranh chấp không đáng có.
