Tố Uyên
Người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền; trong 5 năm đầu, chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện với giá bằng giá gốc.
Nhà ở xã hội là một trong những chính sách hỗ trợ quan trọng của Nhà nước nhằm giúp người thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà ở ổn định. Pháp luật quy định rõ thời điểm và điều kiện được phép bán lại nhà ở xã hội. Đồng thời xác định thời hạn vay vốn mua nhà ở xã hội để người dân thuận tiện trong việc thanh toán và quản lý tài chính.
Căn cứ điểm d, đ, e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định:
Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:
...
d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;
đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;
e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Người mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại trong những trường hợp nhất định nhằm bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng đối tượng được hỗ trợ. Trong 5 năm đầu kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua không được tự do chuyển nhượng trừ khi bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Sau thời gian này, khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu họ có thể bán theo giá thị trường cho bất kỳ ai có nhu cầu, nhưng vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định.
Nguyễn Thị Hồng mua nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh
Chị Nguyễn Thị Hồng là nhân viên văn phòng có thu nhập thấp, được mua căn hộ nhà ở xã hội trong dự án Khu nhà ở Tân Bình với giá ưu đãi theo quy định. Sau 3 năm sinh sống do cần vốn kinh doanh, chị Hồng muốn bán lại căn hộ này.
Chị Hồng chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội
Khi liên hệ với chủ đầu tư, chị được thông báo rằng chưa đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà nên không được bán tự do. Chị chỉ có thể chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư hoặc bán cho người có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với giá bán không cao hơn giá gốc trong hợp đồng.
Cơ quan quản lý xác nhận giao dịch hợp lệ
Sau khi thực hiện đúng quy trình và được Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh kiểm tra, xác nhận việc chuyển nhượng đúng quy định, hợp đồng mua bán lại được công nhận hợp pháp. Trường hợp chị Hồng bán nhà cho người không đủ điều kiện hoặc bán vượt giá quy định thì giao dịch đó sẽ bị hủy và xử lý vi phạm hành chính.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
Theo khoản 5 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP) quy định:
Điều 48. Vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Chính sách xã hội...
5. Thời hạn vay: Thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
Chính sách vay vốn mua nhà ở xã hội được thiết lập nhằm giúp người dân có thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi qua đó giảm gánh nặng tài chính khi mua nhà. Thời hạn vay được xác định dựa trên khả năng chi trả thực tế của người vay tạo sự linh hoạt trong kế hoạch tài chính, tuy nhiên thời hạn tối đa không quá 25 năm tính từ ngày giải ngân lần đầu. Mức lãi suất hiện nay là 5,4%/năm thấp hơn đáng kể so với các khoản vay thương mại, giúp người dân dễ dàng sở hữu nhà ở ổn định và bền vững.
Anh Nguyễn Văn Duy được duyệt vay vốn mua nhà ở xã hội
Anh Nguyễn Văn Duy là công nhân tại Khu công nghiệp Hòa Phú (tỉnh Vĩnh Long), đăng ký mua căn hộ nhà ở xã hội trị giá 900 triệu đồng. Sau khi xem xét hồ sơ, Ngân hàng Chính sách xã hội tỉnh Vĩnh Long phê duyệt cho anh vay 720 triệu đồng, tương đương 80% giá trị hợp đồng.
Nguyễn Văn Duy và ngân hàng thỏa thuận thời hạn vay và lãi suất ưu đãi
Anh Duy và ngân hàng thống nhất thời hạn vay 20 năm, lãi suất 5,4%/năm, với số tiền trả hàng tháng phù hợp thu nhập trung bình của anh. Khoản vay được giải ngân thành nhiều đợt theo tiến độ bàn giao căn hộ.
Anh Duy hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đúng hạn
Trong suốt thời gian vay, anh Duy đều trả nợ đầy đủ và đúng kỳ hạn. Sau 18 năm, khi có điều kiện tài chính tốt hơn anh quyết định trả hết nợ trước hạn và được miễn phần lãi còn lại theo quy định. Việc tuân thủ nghĩa vụ vay giúp anh Duy được ngân hàng ưu tiên xét vay đợt tiếp theo nếu có nhu cầu cải tạo nhà ở.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
