Tài sản đặt cọc chỉ được thay thế khi có sự đồng ý của bên nhận cọc, theo nguyên tắc tự do thỏa thuận và quy định tại Bộ luật Dân sự hiện hành.
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến trong giao dịch dân sự, đặc biệt trong mua bán bất động sản. Tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác theo thỏa thuận. Việc thay đổi tài sản đặt cọc sau khi hợp đồng đã xác lập phải tuân theo nguyên tắc thỏa thuận và được sự chấp thuận của bên nhận cọc.
1. Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể:
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
...
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là hành vi pháp lý trong đó một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một thời hạn nhất định.
Đặt cọc được sử dụng như một biện pháp bảo đảm nhằm ràng buộc nghĩa vụ giữa các bên trước khi hợp đồng chính thức được ký kết hoặc hoàn tất. Nếu bên đặt cọc không thực hiện đúng cam kết, tài sản đặt cọc có thể không được hoàn trả hoặc bị xử lý theo thỏa thuận. Việc đặt cọc phải được thể hiện rõ ràng về nội dung, thời hạn và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng đặt cọc hoặc văn bản giao dịch có liên quan.
Tình huống giả định
- Chị Nguyễn Thị Mai ký thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ
Ngày 10/6/2025, chị Nguyễn Thị Mai ký thỏa thuận đặt cọc với Công ty TNHH Bất động sản An Phú để mua căn hộ tại phường Bến Nghé, TP.HCM và chuyển khoản 100 triệu đồng giữ chỗ. - Chị Mai và công ty thống nhất điều khoản phạt cọc
Thỏa thuận ghi rõ: nếu chị Mai từ chối ký hợp đồng mua bán trước 30/7/2025, công ty được giữ cọc; nếu công ty không ký đúng hạn, phải trả lại 100 triệu đồng và bồi thường thêm 100 triệu đồng. - Chị Mai không được ký hợp đồng đúng hạn do lỗi từ công ty
Đến hạn 30/7/2025, Công ty An Phú không tổ chức ký hợp đồng vì chưa có giấy phép xây dựng. Chị Mai yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường theo thỏa thuận. - Chị Mai có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định pháp luật
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đây là hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm ký kết hợp đồng chính thức. Do bên nhận cọc không thực hiện đúng cam kết, chị Mai có quyền được hoàn trả và bồi thường như thỏa thuận.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
2. Bên đặt cọc có được thay thế tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc không?
Khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định cụ thể:
Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược
1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:
...
b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;
...
Theo điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên đặt cọc có quyền trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đó tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý. Quy định này cho phép sự linh hoạt trong việc quản lý tài sản bảo đảm nhưng vẫn giữ nguyên nguyên tắc đồng thuận giữa các bên.
Tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, và việc thay đổi tài sản này không được tự ý thực hiện nếu không có sự chấp thuận rõ ràng từ bên nhận đặt cọc. Sự đồng ý cần được thể hiện cụ thể bằng văn bản hoặc hình thức thỏa thuận hợp pháp khác để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên không bị xâm phạm. Nếu không có sự đồng thuận, bên đặt cọc không được quyền tự ý thay thế tài sản đã cam kết.
Tình huống giả định
- Anh Trần Quốc Hưng đặt cọc mua đất tại phường Long Bình
Ngày 05/5/2025, anh Trần Quốc Hưng ký hợp đồng đặt cọc với Công ty TNHH Địa ốc Gia Phát, chuyển 200 triệu đồng để giữ chỗ mua lô đất tại Khu dân cư Tân Hưng, phường Long Bình. - Anh Hưng đề nghị thay thế tiền cọc bằng tài sản khác
Một tuần sau, do gặp khó khăn tài chính, anh Hưng đề nghị thay thế tiền mặt bằng chiếc ô tô Toyota Corolla Altis đời 2022, có giá trị tương đương. - Anh Hưng ký phụ lục hợp đồng ghi nhận việc thay thế tài sản đặt cọc
Công ty Gia Phát đồng ý, hai bên lập phụ lục hợp đồng đặt cọc, đính kèm hồ sơ pháp lý, giấy tờ sở hữu xe và ghi nhận việc thay thế tài sản đặt cọc. - Anh Hưng thực hiện đúng quy định pháp luật về thay thế tài sản đặt cọc
Việc thay thế này được thực hiện đúng điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, vì có sự đồng thuận của các bên, bảo đảm giá trị pháp lý và hiệu lực ràng buộc.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
Kết luận
Tài sản đặt cọc là yếu tố quan trọng thể hiện cam kết trong giao dịch dân sự. Việc thay thế tài sản đặt cọc chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của bên nhận cọc theo nguyên tắc tự do thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận bổ sung hoặc sự chấp thuận rõ ràng, hành vi thay thế có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.
