Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, thực hiện thống nhất quyền của chủ sở hữu và quyền quản lý đất đai trên phạm vi cả nước.
Đất đai được xem là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội và ổn định đời sống nhân dân. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý trên phạm vi cả nước. Cùng với vai trò đó, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quy hoạch, giao đất, thu hồi đất và bảo đảm lợi ích giữa người dân, tổ chức và lợi ích công cộng.
1. Ai là đại diện chủ sở hữu về đất đai?
Theo Điều 12 Luật Đất đai 2024 và Điều 53 Hiến pháp năm 2013:
Điều 12. Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Điều 53.
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Luật Đất đai 2024 tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này có nghĩa Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai thông qua hệ thống quy hoạch, chính sách và pháp luật đất đai. Người dân, tổ chức hay doanh nghiệp chỉ có quyền sử dụng đất theo quy định, không có quyền sở hữu và phải tuân thủ mục đích, thời hạn cũng như nghĩa vụ tài chính được Nhà nước quy định.
Tình huống giả định:
-
Doanh nghiệp thuê đất để xây dựng nhà xưởng
Công ty Cổ phần Minh Phát được Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai cho thuê 10 ha đất tại khu công nghiệp Hòa Bình để đầu tư xây dựng nhà xưởng sản xuất vật liệu xây dựng. Hợp đồng thuê đất ghi rõ hình thức thuê trả tiền hằng năm và thời hạn sử dụng đất là 50 năm. -
Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định
Sau khi hoàn thiện nhà xưởng, Công ty Minh Phát ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất và công trình gắn liền với đất cho Công ty Thành Tín trong khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Công ty Thành Tín tin rằng việc mua lại đất đồng nghĩa với việc trở thành chủ sở hữu hợp pháp của khu đất, nên đã thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng. -
Cơ quan chức năng vào cuộc xử lý
Thanh tra Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Công ty Minh Phát chỉ có quyền sử dụng đất theo thời hạn được cho thuê. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất là không hợp pháp, hợp đồng bị hủy bỏ và hai bên phải hoàn trả cho nhau phần nghĩa vụ tài chính đã thực hiện.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là gì?
Căn cứ khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024:
Điều 91. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở....
Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm công bằng, minh bạch và phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Hình thức bồi thường được mở rộng hơn so với Luật Đất đai 2013, ngoài việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền, nay còn cho phép bồi thường bằng nhà ở hoặc đất khác mục đích sử dụng nếu người bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện.
Tình huống giả định:
-
Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt dự án mở rộng khu công nghiệp
Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa phê duyệt dự án mở rộng Khu công nghiệp Ninh Thủy, thu hồi 15 ha đất thuộc quyền sử dụng của các hộ dân trên địa bàn. Trong đó, hộ bà Trần Thị Thu Hà có 250 m² đất ở bị thu hồi hoàn toàn. -
Cơ quan có thẩm quyền lập phương án bồi thường và tái định cư
Bà Hà được bồi thường bằng nhà ở tái định cư tại khu dân cư mới thay vì tiền mặt, do địa phương có sẵn quỹ nhà và bà Hà có nguyện vọng được bố trí nơi ở ổn định gần nơi làm việc. -
Gia đình bà Hà nhận bàn giao nhà tái định cư và ổn định cuộc sống
Gia đình bà Hà nhận căn nhà mới, hạ tầng hoàn chỉnh gần khu dịch vụ thương mại. Việc bồi thường bằng nhà ở không chỉ bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất mà còn thể hiện sự linh hoạt trong chính sách bồi thường của Luật Đất đai 2024.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện vai trò này thông qua quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, thu hồi và bồi thường theo đúng quy định pháp luật. Đặc biệt, việc mở rộng các hình thức bồi thường như bằng nhà ở hoặc đất khác mục đích sử dụng giúp người dân có thêm lựa chọn phù hợp, đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
