Xây nhầm nhà trên đất người khác thì bị xử lý thế nào?

Việc xây nhầm nhà trên đất của người khác không chỉ gây mất trật tự trong quản lý đất đai mà còn dẫn đến tranh chấp, thiệt hại về tài sản và quan hệ xã hội. Pháp luật đã có quy định rõ ràng về việc xác định đây là hành vi chiếm đất. Đồng thời chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản và người vi phạm phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

1. Xây nhầm nhà trên đất người khác có phải là chiếm đất không?

Căn cứ khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

Luật Đất đai 2024

Điều 3. Giải thích từ ngữ 

...
9. Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.

...

Việc tự ý xây dựng trên đất của người khác, dù là “xây nhầm”, vẫn bị coi là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Đây là hành vi bị nghiêm cấm theo Luật Đất đai 2024. Người vi phạm buộc phải chấm dứt hành vi, trả lại đất và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Trong thực tế, nhiều trường hợp cho rằng do nhầm lẫn ranh giới, nhưng pháp luật không phân biệt “cố ý” hay “vô ý” khi đánh giá bản chất hành vi chiếm đất.

Ví dụ thực tế

Ảnh nguồn từ Báo dân trí

• Phát hiện hàng xóm xây dựng nhầm

  Ngày 28/10/2024, gia đình ông Hà Thế Cảnh (trú tại phường Thái Học, TP. Chí Linh, Hải Dương) phát hiện lô đất LK19, diện tích 100m² mà mình mua đấu giá từ năm 2021 đã bị hàng xóm xây dựng nhầm. Ngôi nhà 3 tầng kiên cố của ông Ngô Văn Du và bà Mạc Thị Chính đã chồng lấn 56,4m² vào thửa đất của ông Cảnh, đồng thời lấn thêm 42,8m² sang lô đất LK20 liền kề.

• Cán bộ địa chính giải thích quy định pháp luật
  UBND phường Thái Học tiến hành đo đạc, xác minh và xác định công trình xây dựng đã vi phạm ranh giới đất. Theo khoản 9 Điều 3 và Điều 11 Luật Đất đai 2024, hành vi sử dụng đất của người khác khi chưa được phép bị coi là chiếm đất, thuộc trường hợp bị nghiêm cấm. 

• Phương án xử lý tại địa phương
  Do ngôi nhà 3 tầng đã xây dựng kiên cố và liên quan đến nhiều thửa đất trong khu dân cư Lạc Sơn, UBND phường Thái Học đề xuất giữ nguyên hiện trạng, đồng thời điều chỉnh lại quy hoạch từ lô LK1 đến LK21 để đảm bảo ổn định tình hình. 

Nguồn: Báo điện tử Dân trí

2. Chủ đất có quyền đòi lại tài sản trong trường hợp bị xây nhầm nhà không?

Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 166. Quyền đòi lại tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.

2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.

Khi có người xây nhầm nhà trên đất của người khác, chủ đất có quyền đòi lại tài sản của mình. Theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, họ có thể yêu cầu Tòa án buộc người vi phạm tháo dỡ công trình, trả lại diện tích đất bị lấn chiếm và bồi thường thiệt hại phát sinh. 

Tình huống giả định

• Hành vi xây dựng nhà lấn đất

  Tháng 7/2025, bà Nguyễn Thị Hoa (ngụ tại phường Tân Sơn Hòa, TP. Hồ Chí Minh) phát hiện ông Phạm Văn Lâm xây dựng căn nhà lấn sang 30m² đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bà. Sau nhiều lần yêu cầu thương lượng nhưng không thành, bà Hoa đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân tỉnh TP. Hồ Chí Minh.

• Hậu quả đối với người vi phạm
  Tòa án xác định hành vi của ông Lâm là chiếm đất trái pháp luật. Ông buộc phải tháo dỡ phần công trình xây nhầm, trả lại diện tích đất cho bà Hoa và bồi thường chi phí giải phóng mặt bằng.

• Xử lý theo quy định pháp luật khi xây nhầm nhà trên đất người khác
  Căn cứ khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất của người khác khi chưa được phép được coi là chiếm đất; đồng thời theo Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ đất có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Vì vậy, ông Lâm phải chịu trách nhiệm pháp lý đầy đủ.

Tình huống trên đây là giả định, chỉ mang tính tham khảo.

3. Trách nhiệm bồi thường khi xây nhầm nhà trên đất người khác

 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Ngoài việc buộc tháo dỡ, người xây nhầm nhà có thể phải bồi thường giá trị phần đất bị chiếm, thiệt hại về hoa màu, chi phí đo đạc, án phí và các thiệt hại phát sinh khác. Trong trường hợp cả hai bên có lỗi (ví dụ đo đạc sai từ đầu), Tòa án sẽ phân chia trách nhiệm bồi thường theo mức độ lỗi.

Tình huống giả định

• Xây nhà nhầm đất

  Tháng 6/2025, một người dân tên Khải (sống tại phường Nhiêu Lộc, TP. Hồ Chí Minh) thuê thợ đến dựng nhà trên mảnh đất mà ông tưởng là thuộc quyền sở hữu của mình. Sau khi công trình vừa dựng phần móng, bà Yến chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất phát hiện sự việc và lập tức phản đối.

• Hệ quả phát sinh
  Do việc xây dựng trái phép, bà Yến phải ngừng kế hoạch làm nhà, thiệt hại khoảng 200 triệu đồng. Vụ việc được Tòa án nhân dân khu vực đưa ra xét xử, tuyên buộc ông Khải tháo dỡ phần công trình sai phạm và bồi thường toàn bộ số tiền cho bà Yến.

• Căn cứ pháp luật để xử lý
  Theo Bộ luật Dân sự 2015, chủ đất có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm. Vì vậy, ông Khải phải có trách nhiệm hoàn trả đất và bồi thường cho bà Yến.

Tình huống trên đây là giả định, chỉ mang tính tham khảo.

4. Kết luận

Xây nhầm nhà trên đất người khác bị coi là hành vi chiếm đất trái phép. Chủ đất có quyền yêu cầu trả lại đất, tháo dỡ công trình và bồi thường thiệt hại theo quy định, đồng thời người vi phạm phải chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật. Đây là cơ sở hằm bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của chủ đất trước hành vi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.