Việt kiều – những người Việt Nam định cư ở nước ngoài – thường băn khoăn liệu họ có quyền mua nhà đất tại quê hương không, và nếu có, cần đáp ứng những điều kiện gì? Với sự thay đổi của pháp luật, đặc biệt từ Luật Đất đai 2024 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP, quyền sở hữu nhà đất của Việt kiều đã được quy định rõ ràng hơn. Bài viết này sẽ giải thích chi tiết khái niệm Việt kiều, quyền mua nhà đất, và các điều kiện cần thiết năm 2025, kèm ví dụ thực tế để bạn dễ hiểu và áp dụng.
Việt Kiều Được Quy Định Như Thế Nào Theo Pháp Luật?
Theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
...
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
...
Việt kiều (hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài) bao gồm hai nhóm:
- Công dân Việt Nam: Người vẫn giữ quốc tịch Việt Nam dù sống ở nước ngoài lâu dài (như định cư Mỹ, Canada).
- Người gốc Việt Nam: Người không còn quốc tịch Việt Nam nhưng có nguồn gốc từ Việt Nam (như cha mẹ, ông bà là người Việt).
Đây là cách luật định nghĩa để xác định quyền lợi của họ, bao gồm việc mua nhà đất tại Việt Nam.
Ví dụ giả định:
Chị Linh sinh ra tại TP. Hồ Chí Minh, nhưng năm 2005, chị kết hôn với một người chồng người Canada và cùng gia đình chuyển sang định cư tại Vancouver. Sau nhiều năm sinh sống, chị đã nhập quốc tịch Canada nhưng vẫn giữ mối quan hệ mật thiết với Việt Nam: chị thường xuyên về thăm người thân, gửi tiền hỗ trợ cha mẹ và có tham gia đầu tư bất động sản ở quê nhà.
Về mặt pháp lý, chị Linh được xếp vào nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, của Chính phủ Việt Nam. Trong đời sống hằng ngày, mọi người thường gọi chị là "Việt Kiều Canada".
(Ví dụ trên chỉ là ví dụ giả định, mang tính chất tham khảo)
Việt Kiều Có Được Mua Nhà Đất Ở Việt Nam Không?
Theo khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024:
Điều 44. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
....
Việt kiều được quyền:
- Sở hữu nhà ở gắn với đất: Mua nhà liền đất (như biệt thự, nhà phố) nếu được phép vào Việt Nam (có dấu nhập cảnh hợp lệ).
- Nhận chuyển nhượng đất trong dự án: Mua đất ở từ các dự án nhà ở được Nhà nước phê duyệt (như khu đô thị, khu dân cư).
Tuy nhiên, điều kiện quan trọng là họ phải được nhập cảnh hợp pháp. Nếu bị cấm nhập cảnh (do vi phạm pháp luật), họ không được mua.
So với người nước ngoài không phải gốc Việt (chỉ mua được nhà, không mua đất), Việt kiều có quyền lợi rộng hơn.
Tình huống giả định:
Bối cảnh: Dự án khu dân cư Hòa Xuân tại quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng, do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Sông Hàn triển khai, mở bán 200 căn nhà liền kề (diện tích 100 m²/căn, gồm nhà và đất) vào tháng 7/2025. Giá bán khoảng 3 tỷ đồng/căn, dành cho cả người trong nước và Việt kiều theo Luật Đất đai 2024.
Sự việc:
Ngày 10/7/2025, hai cá nhân là Việt kiều nộp hồ sơ đăng ký mua nhà đất tại Văn phòng tiếp nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng:
1. Chị Lê Thị Hồng Ngọc: 40 tuổi, công dân Việt Nam, định cư tại Nhật Bản từ năm 2010. Chị về Việt Nam ngày 1/7/2025 với hộ chiếu Việt Nam còn hạn, có dấu nhập cảnh hợp lệ, muốn mua căn nhà liền kề 100 m² để ở khi nghỉ hưu.
2. Anh Trần Văn Nam: 35 tuổi, gốc Việt Nam, sinh ra tại Hà Nội nhưng định cư tại Đức từ nhỏ và đã nhập quốc tịch Đức. Anh về Việt Nam ngày 5/7/2025 với hộ chiếu Đức, có giấy xác nhận gốc Việt (cha mẹ là người Việt), muốn mua đất trong dự án để đầu tư.
Xung đột:
- Chị Ngọc cho rằng mình là công dân Việt Nam, có hộ chiếu hợp lệ và dấu nhập cảnh, nên chắc chắn được mua nhà đất theo luật.
- Anh Nam lập luận dù không còn quốc tịch Việt Nam, anh là người gốc Việt, có giấy xác nhận và dấu nhập cảnh, nên cũng có quyền mua nhà đất tương tự.
- Công ty Sông Hàn nghi ngờ về tư cách của anh Nam, cho rằng chỉ Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam mới được mua, và đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường làm rõ.
Giải quyết:
- Ngày 15/7/2025, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng tổ chức buổi làm việc với chị Ngọc, anh Nam, và đại diện Công ty Sông Hàn để xét duyệt hồ sơ theo khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024. Sau khi kiểm tra, Sở kết luận:
1. Chị Lê Thị Hồng Ngọc: Đủ điều kiện mua nhà đất. Là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, chị có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị và dấu nhập cảnh ngày 1/7/2025, đáp ứng yêu cầu "được phép nhập cảnh vào Việt Nam". Chị được duyệt mua căn nhà liền kề 100 m².
2. Anh Trần Văn Nam: Đủ điều kiện mua nhà đất. Là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, anh có hộ chiếu Đức còn hạn, dấu nhập cảnh ngày 5/7/2025, và giấy xác nhận gốc Việt, thỏa mãn điều kiện "người gốc Việt Nam được phép nhập cảnh". Anh được duyệt mua lô đất 100 m² trong dự án.
Kết quả:
Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng yêu cầu Công ty Sông Hàn ký hợp đồng chuyển nhượng cho cả chị Ngọc và anh Nam, khẳng định cả hai đều thuộc diện Việt kiều được mua nhà đất theo khoản 1 Điều 44.
(Tình huống trên chỉ là tình huống giả định, mang tính chất tham khảo)
Điều Kiện Để Việt Kiều Mua Nhà Đất Ở Việt Nam Là Gì?
Theo khoản 2 và 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP:
Điều 3. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
...
2. Giấy tờ chứng minh đối tượng là cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định như sau:
a) Đối với cá nhân là công dân Việt Nam thì phải có thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc các giấy tờ khác có giá trị chứng minh quốc tịch Việt Nam;
b) Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.3. Giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở được quy định như sau:
a) Đối với tổ chức, cá nhân trong nước thì phải có giấy tờ chứng minh có quyền sở hữu nhà ở thông qua một trong các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Nhà ở;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Nhà ở;
c) Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở;
Như vậy, Việt kiều muốn mua nhà đất cần:
1. Chứng minh là Việt kiều:
- Nếu còn quốc tịch Việt Nam: Cần hộ chiếu Việt Nam còn hạn.
- Nếu không còn quốc tịch: Cần hộ chiếu nước ngoài + giấy xác nhận gốc Việt (như giấy khai sinh của cha mẹ là người Việt).
2. Chứng minh điều kiện sở hữu:
- Hộ chiếu (Việt Nam hoặc nước ngoài) phải còn giá trị và có dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm mua nhà hoặc ký hợp đồng.
Điều này đảm bảo Việt kiều có sự gắn bó với Việt Nam (qua nhập cảnh) và đủ tư cách pháp lý để sở hữu tài sản.
Tình huống giả định:
Bối cảnh: Dự án VinHomes Smart City tại quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội, do Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Đô thị Vinhomes triển khai, mở bán 150 căn nhà liền kề (diện tích 80 m²/căn, gồm nhà và đất) vào tháng 8/2025. Giá bán khoảng 4 tỷ đồng/căn, dành cho cả người trong nước và Việt kiều theo chính sách mới.
Sự việc:
Ngày 5/8/2025, ba cá nhân là Việt kiều nộp hồ sơ đăng ký mua nhà đất tại Văn phòng tiếp nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội:
1. Chị Nguyễn Thị Lan: 38 tuổi, công dân Việt Nam, định cư tại Hàn Quốc từ năm 2015. Chị về Việt Nam ngày 1/8/2025 với hộ chiếu Việt Nam còn hạn, có dấu nhập cảnh hợp lệ, muốn mua căn nhà 80 m² để nghỉ dưỡng.
2. Anh Phạm Văn Hoàng: 42 tuổi, gốc Việt Nam, sinh ra tại Hải Phòng nhưng định cư tại Mỹ và nhập quốc tịch Mỹ từ năm 2000. Anh về Việt Nam ngày 3/8/2025 với hộ chiếu Mỹ còn hạn, có giấy xác nhận gốc Việt (giấy khai sinh của mẹ là người Việt), muốn mua nhà để đầu tư.
3. Ông Trần Minh Đức: 50 tuổi, công dân Việt Nam, định cư tại Pháp từ năm 1990. Ông về Việt Nam năm 2024 nhưng hộ chiếu Việt Nam đã hết hạn từ tháng 6/2025, không có dấu nhập cảnh mới, muốn mua nhà để ở cùng gia đình.
Xung đột:
- Chị Lan và anh Hoàng khẳng định đủ điều kiện nhờ hộ chiếu còn hạn và dấu nhập cảnh.
- Ông Đức cho rằng vẫn đủ tư cách dù hộ chiếu hết hạn. Công ty Vinhomes từ chối hồ sơ của ông.
Giải quyết:
Ngày 12/8/2025, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội xét duyệt theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP:
1. Chị Lan: Đủ điều kiện, có hộ chiếu Việt Nam và dấu nhập cảnh ngày 1/8/2025. Được mua nhà 80 m².
2. Anh Hoàng: Đủ điều kiện, có hộ chiếu Mỹ, giấy xác nhận gốc Việt, dấu nhập cảnh ngày 3/8/2025. Được mua nhà 80 m².
3. Ông Đức: Không đủ điều kiện, hộ chiếu hết hạn, thiếu dấu nhập cảnh hợp lệ. Bị từ chối, được hướng dẫn gia hạn hộ chiếu.
Kết quả: Công ty Vinhomes ký hợp đồng với chị Lan và anh Hoàng. Ông Đức phải gia hạn hộ chiếu để mua sau.
(Tình huống trên chỉ là tình huống giả định, mang tính chất tham khảo)
Kết Luận
Việt kiều hoàn toàn được mua nhà đất tại Việt Nam theo quy định của Pháp luật hiện hành, miễn là đáp ứng được các điều kiện như: hộ chiếu còn hạn, dấu nhập cảnh, và giấy tờ chứng minh gốc Việt nếu không còn quốc tịch. Với chính sách này, nhà nước hỗ trợ Việt kiều có nhiều cơ hội sở hữu tài sản tại quê hương.
