Khái niệm nhà dột nát thường được nhắc đến trong các chương trình hỗ trợ người dân có hoàn cảnh khó khăn về nhà ở. Tuy nhiên, không phải cứ nhà nhỏ, cũ là được coi là nhà dột nát. Quyết định 55/QĐ-BXD năm 2025 đã đưa ra các tiêu chí cụ thể để xác định nhà ở thuộc diện dột nát, từ diện tích, kết cấu, thời gian sử dụng cho đến các yếu tố kỹ thuật. Đồng thời, văn bản này cũng chỉ rõ những trường hợp không được xem là nhà dột nát dù nhà ở có thể đang xuống cấp, nếu thuộc diện vi phạm quy hoạch hoặc phải phá dỡ theo quy định pháp luật.
1. Nhà dột nát là gì?
Căn cứ tại Điều 1 Quyết định 55/QĐ-BXD năm 2025, quy định:
Quyết định 55/QĐ-BXD
Điều 1. Tiêu chí xác định nhà tạm, nhà dột nát
Nhà tạm, nhà dột nát là nhà ở được xây dựng trên đất ở không có tranh chấp, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 2 Quyết định này và đáp ứng một trong các tiêu chí sau:
1. Về diện tích nhà ở
a) Đối với hộ đơn thân thì có diện tích nhỏ hơn 18 m2.
b) Đối với trường hợp hộ gia đình thì có diện tích nhỏ hơn 30 m2 và diện tích bình quân đầu người nhỏ hơn 8 m2.
2. Về kết cấu nhà ở
Nhà ở có kết cấu không bền chắc là nhà ở có ít nhất hai trong ba kết cấu chính bao gồm nền - móng, khung - tường, mái được làm bằng vật liệu không bền chắc, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Kết cấu không bền chắc là kết cấu không thuộc các trường hợp sau:
a) Nền - móng nhà được làm bằng các loại vật liệu có tác dụng làm tăng độ cứng của nền như: vữa xi măng - cát, bê tông, bê tông cốt thép, gạch, đá, gạch lát, gỗ.
b) Khung - tường bao gồm hệ thống khung, cột, tường kể cả móng đỡ. Trong đó, khung, cột được làm từ các loại vật liệu: bê tông cốt thép, sắt, thép, gỗ bền chắc; tường được xây bằng gạch, đá, hoặc làm từ gỗ bền chắc, kim loại.
c) Mái gồm hệ thống đỡ mái và mái lợp. Trong đó, hệ thống đỡ mái được làm từ các loại vật liệu: bê tông cốt thép, sắt, thép, gỗ bền chắc; mái được làm bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói. Trường hợp mái bằng tôn lợp giả ngói, tôn lạnh, tôn cách nhiệt, tôn cán sóng và có kết cấu đỡ chắc chắn (khung sắt, thép, gỗ bền chắc) liên kết bền chặt với tường xây, cột bê tông cốt thép thì mái tôn trong trường hợp này được coi là vật liệu bền chắc.
3. Về thời gian sử dụng
Nhà ở được xây dựng bằng vật liệu bền chắc có thời gian sử dụng từ 20 năm trở lên, chưa được cải tạo, sửa chữa, hiện đã xuống cấp, hư hỏng, không bảo đảm an toàn khi sử dụng.
4. Đối với các tiêu chí khác (nếu có) như: Không gian chức năng (bếp, vệ sinh), hệ thống kỹ thuật trong nhà (cấp điện, cấp nước), an toàn cháy nổ... căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét, quyết định.
Tùy điều kiện thực tế, các bộ phận nhà ở quy định tại khoản 2 Điều này có thể làm bằng vật liệu địa phương có chất lượng tương đương do cơ quan chuyên môn của địa phương xác định chủng loại cụ thể và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt hoặc ủy quyền cho Sở Xây dựng phê duyệt.
Để được xác định là nhà dột nát, nhà ở bắt buộc phải được xây dựng trên đất ở hợp pháp, không có tranh chấp. Trên cơ sở đó, nếu nhà ở đáp ứng ít nhất một trong các tiêu chí về diện tích, kết cấu, thời gian sử dụng hoặc điều kiện kỹ thuật do địa phương đánh giá thì sẽ được xem xét xác nhận là nhà dột nát.
Về diện tích, nhà ở sẽ được coi là dột nát nếu quá nhỏ, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu. Cụ thể, đối với hộ gia đình, tổng diện tích nhà ở nhỏ hơn 30m² và bình quân đầu người dưới 8m²; đối với hộ đơn thân, diện tích dưới 18m².
Về kết cấu, nhà được xem là không bền chắc nếu có ít nhất hai trong ba bộ phận chính gồm nền móng, khung tường, và mái làm bằng vật liệu kém chất lượng, không đảm bảo an toàn khi sử dụng.
Về thời gian sử dụng, kể cả trong trường hợp nhà được xây dựng bằng vật liệu bền chắc, nếu đã sử dụng trên 20 năm, chưa từng được cải tạo, sửa chữa, nay đã xuống cấp nghiêm trọng thì cũng đủ điều kiện xác định là nhà dột nát.
Ngoài ra, còn có các tiêu chí kỹ thuật khác như không có khu vệ sinh, hệ thống cấp điện nước mất an toàn, nguy cơ cháy nổ cao, không có lối thoát hiểm... Những yếu tố này do địa phương tự đánh giá trên thực tế và quyết định bổ sung vào tiêu chí xác định nhà dột nát khi cần thiết.
Một số nhà ở sử dụng vật liệu địa phương thay thế, như gạch nung thủ công, mái lợp cỏ tranh hoặc tường gỗ, nếu được cơ quan chuyên môn xác nhận có chất lượng tương đương với vật liệu bền chắc và được UBND tỉnh hoặc Sở Xây dựng phê duyệt, thì vẫn có thể được đánh giá là đảm bảo an toàn và không bị xếp vào diện nhà dột nát.
Tình huống giả định:
Nhà hộ nghèo xây từ năm 1998 xuống cấp nghiêm trọng, đủ điều kiện xác định là nhà dột nát
-
Hoàn cảnh gia đình và hiện trạng nhà ở
Bà Nguyễn Thị Sáu (trú tại xã Thanh An, huyện Minh Hóa, tỉnh Quảng Bình) là hộ nghèo đơn thân, sống trong căn nhà nhỏ xây từ năm 1998 bằng tường gạch không tô, mái lợp fibro xi măng đã mục nát. Nền đất bị nứt, mái thấm dột nhiều năm, không có nhà vệ sinh riêng. -
Kiểm tra của chính quyền địa phương
Tháng 5/2025, UBND xã phối hợp Phòng Kinh tế – Hạ tầng huyện tổ chức khảo sát để xét hỗ trợ xây mới theo chương trình xóa nhà dột nát. Qua kiểm tra, căn nhà của bà Sáu có diện tích chỉ 14m², có tới hai kết cấu chính không bảo đảm (nền và mái), đã sử dụng trên 25 năm không sửa chữa, hiện xuống cấp trầm trọng, mất an toàn khi mưa bão. -
Kết luận đánh giá và hỗ trợ
Căn cứ Quyết định 55/QĐ-BXD năm 2025, địa phương xác định nhà bà Sáu thuộc diện nhà dột nát và lập danh sách đề nghị hỗ trợ xây mới theo kế hoạch năm 2026.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Những trường hợp không được xác định là nhà dột nát?
Căn cứ tại Điều 2 Quyết định 55/QĐ-BXD năm 2025, quy định:
Quyết định 55/QĐ-BXD
Điều 2. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại điểm c và d khoản 1 Điều 136 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và điểm a, c, d và đ khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi số 62/2020/QH14) thì không thuộc trường hợp xác định nhà tạm, nhà dột nát theo Quyết định này.
Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại điểm c và d khoản 1 Điều 136 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và điểm a, c, d và đ khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi số 62/2020/QH14):
Điều 136. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ
1. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ bao gồm:
...
c) Nhà ở thuộc trường hợp phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
...
Điều 118. Phá dỡ công trình xây dựng
1. Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm;
b) Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này;
d) Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;
đ) Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;
e) Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.
...
Không phải mọi căn nhà xuống cấp, có dấu hiệu cũ nát đều được xác định là nhà dột nát. Quyết định 55/QĐ-BXD đã loại trừ những trường hợp mà nhà ở hoặc công trình buộc phải phá dỡ theo quy định pháp luật. Những trường hợp này, dù bề ngoài có thể trông giống như nhà dột nát, nhưng không được đưa vào diện xét hỗ trợ, bởi bản chất vi phạm của nó là nằm ở quy hoạch, pháp lý sử dụng đất hoặc vi phạm trong xây dựng.
Cụ thể, những căn nhà buộc phải phá dỡ vì nằm trong diện thu hồi đất hoặc giải tỏa phục vụ dự án công cộng, đã có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sẽ không được xem là nhà dột nát để tránh trùng lặp với chính sách bồi thường, tái định cư. Tương tự, nếu nhà ở được xây dựng trên đất không đúng mục đích sử dụng, như đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất công cộng, thì cũng không thuộc diện được xem xét theo Quyết định 55.
Ngoài ra, những công trình xây dựng sai quy hoạch, không có giấy phép xây dựng hoặc xây sai nội dung giấy phép được cấp, cũng như công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đều thuộc diện phải tháo dỡ bắt buộc theo quy định của Luật Xây dựng.
Tình huống giả định:
Nhà xây trái phép trên đất nông nghiệp xuống cấp nhưng không được xác định là nhà dột nát
-
Xây nhà không phép trên đất không phải đất ở
Năm 2025, ông Lê Văn Hào (trú tại xã Phú Cường, huyện Sóc Sơn, Hà Nội) tự ý xây dựng một căn nhà cấp 4 trên phần đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Căn nhà rộng khoảng 25m², khung gỗ, mái tôn, không có giấy phép xây dựng và không được ghi nhận trong hồ sơ địa chính. -
Nhà xuống cấp và xin hỗ trợ theo Quyết định 55
Đến giữa năm 2026, căn nhà xuất hiện nhiều dấu hiệu hư hỏng, dột nát. Ông Hào làm đơn đề nghị địa phương xác nhận đây là nhà dột nát để được hỗ trợ sửa chữa theo Quyết định 55/QĐ-BXD năm 2025 về xóa nhà tạm, nhà dột nát. -
Xác minh và kết luận của chính quyền
Sau khi kiểm tra hiện trạng, UBND xã Phú Cường xác định nhà ông Hào xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, vi phạm quy hoạch xây dựng và sử dụng đất. Căn cứ Điều 2 Quyết định 55, địa phương không công nhận đây là nhà dột nát hợp pháp và yêu cầu ông Hào tháo dỡ công trình, đồng thời thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất nếu có nhu cầu xây dựng hợp pháp.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Nhà dột nát là nhà ở trên đất hợp pháp nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng về diện tích, kết cấu hoặc thời gian sử dụng, gây mất an toàn khi ở. Tuy nhiên, những căn nhà xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch hoặc thuộc diện buộc phải tháo dỡ theo quy định pháp luật sẽ không được công nhận là nhà dột nát để hưởng chính sách hỗ trợ.
