Người thuê nhà chỉ được cho thuê lại khi có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, nếu vi phạm thì chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng.
Trong quan hệ thuê nhà, pháp luật luôn đặt ra những quy định nhằm cân bằng quyền lợi giữa người thuê và chủ sở hữu. Việc cho thuê lại nhà ở chỉ được thừa nhận khi đáp ứng điều kiện cụ thể, bảo đảm tính hợp pháp và tránh tranh chấp phát sinh. Đồng thời, chủ nhà cũng có quyền áp dụng các biện pháp xử lý nếu nhà ở bị cho thuê lại mà không có sự đồng ý hợp pháp.
1. Người thuê nhà có được quyền cho thuê lại nhà ở không?
Khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể:
Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở
...
4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.
Người thuê nhà không thể tự ý cho người khác thuê lại căn nhà mình đang thuê. Quyền cho thuê lại chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của chủ nhà hoặc bên cho thuê trong hợp đồng. Điều này có nghĩa là nếu muốn cho thuê lại, người thuê cần trao đổi và được chấp thuận trước. Như vậy, việc cho thuê lại nhà ở hoàn toàn hợp pháp nhưng phải có sự đồng thuận của cả hai bên để tránh tranh chấp về sau.
Tình huống giả định
- Anh Lê Văn Quang ký hợp đồng thuê nhà
Ngày 05/3/2025, anh Lê Văn Quang ký hợp đồng thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại phường Hoàn Kiếm, Hà Nội với thời hạn 1 năm, trong hợp đồng không ghi nhận quyền cho thuê lại. - Anh Lê Văn Quang muốn cho bạn cùng thuê lại
Tháng 6/2025, do công việc chuyển sang chi nhánh khác, anh Quang muốn cho một người bạn thuê lại căn hộ để giảm bớt chi phí. - Anh Lê Văn Quang xin ý kiến chủ nhà
Ngày 15/6/2025, anh Quang liên hệ trực tiếp với chủ nhà, trình bày mong muốn cho thuê lại và đề nghị bổ sung thỏa thuận bằng văn bản vào hợp đồng hiện có. - Anh Lê Văn Quang được chấp thuận hợp pháp
Ngày 20/6/2025, chủ nhà đồng ý bằng văn bản, xác nhận cho phép Quang cho thuê lại toàn bộ căn hộ. Nhờ vậy, việc cho thuê lại được thực hiện hợp pháp và tránh mọi tranh chấp về sau.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
2. Chủ nhà có thể làm gì khi nhà ở bị cho thuê lại mà không có sự đồng ý?
Điểm đ Khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể:
Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
...
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
...
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
...
...
Người cho thuê nhà hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi phát hiện người thuê tự ý chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại căn nhà đang thuê mà không xin phép trước. Trong tình huống này, chủ nhà có thể lấy lại nhà ở ngay cả khi hợp đồng thuê chưa hết hạn, vì việc cho thuê lại không có sự đồng thuận được coi là vi phạm điều kiện hợp đồng.
Tình huống giả định
- Ông Nguyễn Văn Thành ký hợp đồng cho thuê nhà
Ngày 10/4/2025, ông Nguyễn Văn Thành ký hợp đồng cho anh Trần Văn Phúc thuê căn nhà tại Phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh với thời hạn 2 năm. - Ông Nguyễn Văn Thành phát hiện hành vi cho thuê lại
Tháng 9/2025, trong một lần kiểm tra, ông Thành phát hiện anh Phúc đã tự ý cho người khác thuê lại căn nhà để kinh doanh cửa hàng mà không xin phép trước. - Ông Nguyễn Văn Thành gửi thông báo chấm dứt hợp đồng
Ngày 15/9/2025, ông Thành gửi văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng với lý do anh Phúc vi phạm điều kiện hợp đồng do tự ý cho thuê lại nhà. - Ông Nguyễn Văn Thành lấy lại nhà hợp pháp
Ngày 30/9/2025, căn nhà được ông Thành thu hồi theo đúng quy định pháp luật, hợp đồng thuê chính thức chấm dứt trước thời hạn và anh Phúc buộc phải bàn giao lại tài sản.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
Kết luận
Hoạt động cho thuê lại nhà ở là vấn đề được pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm sự ổn định trong giao dịch nhà ở. Người thuê nhà chỉ được cho thuê lại khi có sự đồng ý của chủ sở hữu bằng văn bản, nếu tự ý thực hiện thì được coi là vi phạm hợp đồng. Trong trường hợp này, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê, thu hồi nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định.
