Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai hiện hành.
Trong đời sống, việc cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái hoặc giữa anh chị em ruột thịt tặng cho nhau quyền sử dụng đất không còn xa lạ. Tuy nhiên, để giao dịch này được pháp luật công nhận và có giá trị pháp lý, việc công chứng hoặc chứng thực là điều kiện bắt buộc. Nếu không thực hiện đúng quy định, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu và gây rủi ro lớn cho các bên liên quan.
1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng, chứng thực?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
...
Khi tặng cho quyền sử dụng đất, pháp luật bắt buộc hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Việc này giống như một bước bảo đảm pháp lý vì cơ quan công chứng hoặc UBND sẽ kiểm tra các điều kiện cơ bản để hợp đồng tặng cho này có hiệu lực. Nhờ vậy, hợp đồng mới chắc chắn có giá trị pháp luật.
Nếu chỉ viết giấy tay mà không công chứng, chứng thực thì hợp đồng không có giá trị để sang tên. Người nhận tặng cho sẽ không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất và có thể gặp rủi ro khi đất phát sinh tranh chấp. Do đó, công chứng hoặc chứng thực là bước bắt buộc, vừa để bảo vệ người tặng cho, vừa bảo vệ người được tặng cho.
Tình huống giả định
- Ông Bình tặng thửa đất cho anh An
Ông Nguyễn Văn Bình quyết định tặng cho con trai là Nguyễn Văn An một thửa đất 200m² tại phường Lang Biang - Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng. - Ông Bình chỉ lập giấy viết tay mà không công chứng
Hai cha con lập giấy viết tay về việc tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không đi công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hay chứng thực tại UBND. - Anh An bị từ chố làm thủ tục sang tên
Nguyễn Văn An mang giấy viết tay ra Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên nhưng bị từ chối vì hợp đồng không được công chứng, chứng thực.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Điều kiện để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực là gì?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
...
Trước hết, để hợp đồng tặng cho đất có hiệu lực, các bên tham gia (người tặng cho và người được tặng cho) phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dich. Điều này có nghĩa là họ phải từ đủ tuổi, có thể nhận thức được và có quyền sử dụng đất hợp pháp. Đồng thời, việc ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc hay lừa dối.
Ngoài ra, hợp đồng phải có nội dung rõ ràng, không vi phạm điều cấm của pháp luật (ví dụ: tặng cho đất đang tranh chấp, đất thuộc diện bị thu hồi) và không trái đạo đức xã hội. Đặc biệt, pháp luật quy định hợp đồng tặng cho đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ không có giá trị pháp lý.
Tình huống giả định
- Bà Lan tặng thửa đất cho chị Mai
Bà Trần Thị Lan (60 tuổi, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự) quyết định tặng cho con gái Trần Thị Mai một thửa đất ở phường Phú Mỹ, TP. Hồ Chí Minh. Bà Lan là chủ sử dụng hợp pháp, có sổ đỏ đứng tên. - Thoả thuận giữa 2 mẹ con là tự nguyện, không trái pháp luật
Hai mẹ con thỏa thuận tặng cho hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, không nhằm mục đích trốn thuế hay che giấu giao dịch khác. - Bà Lan và chị Mai đi công chứng hợp đồng
Bà Lan và chị Mai cùng đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng tặng cho, được công chứng viên kiểm tra hồ sơ và xác nhận hợp đồng. - Chị Mai nộp hồ sơ sang tên và được chấp nhận
Chị Mai nộp hồ sơ sang tên và được Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
Kết luận
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đồng thời, để có hiệu lực pháp luật, hợp đồng này phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể hợp pháp, sự tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm, cùng hình thức đúng luật. Nếu thiếu một trong các yếu tố này, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu và không được công nhận.
