Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải công chứng, chứng thực, trừ một vài trường hợp đặc biệt theo pháp luật hiện hành.
Trong các giao dịch liên quan đến đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn đòi hỏi sự chặt chẽ về hình thức để đảm bảo giá trị pháp lý. Công chứng hoặc chứng thực không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Tuy nhiên, pháp luật cũng có ngoại lệ cho những trường hợp đặc biệt.
1. Hợp đồng chuyển nhượng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Quy định này được nêu cụ thể tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
...
Pháp luật đất đai quy định chặt chẽ về hình thức hợp đồng để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong giao dịch. Công chứng hoặc chứng thực không chỉ giúp xác thực ý chí tự nguyện của các bên mà còn là cơ sở để Nhà nước quản lý việc chuyển nhượng đất đai, hạn chế tranh chấp. Do đó, với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng hoặc chứng thực được xem là điều kiện bắt buộc để hợp đồng phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, ngoại lệ áp dụng cho trường hợp một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Khi đó, các hợp đồng chuyển nhượng có thể công chứng, chứng thực theo nhu cầu, không bắt buộc.
Tình huống giả định
- Ông Hoàng và bà Mai thoả thuận mua bán đất không công chứng
Ông Lê Văn Hoàng và bà Nguyễn Thị Mai thỏa thuận chuyển nhượng 200m² đất ở phường Cái Răng, Cần Thơ, chỉ ký hợp đồng viết tay, không công chứng. - Bà Mai giao tiền nhưng chưa làm thủ tục sang tên
Bà Mai giao cọc 800 triệu đồng. Tuy nhiên, chưa làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. - Ông Hoàng thay đổi ý định không sang tên
Giá đất tăng mạnh, ông Hoàng thay đổi ý định, cho rằng hợp đồng giấy tay vô hiệu nên không đồng ý sang tên. - Bà Mai khởi kiện ông Hoàng
Bà Mai khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng. Tòa án xác định theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng không công chứng là vô hiệu.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực là gì?
Quy định này được nêu tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
...
Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, cần hội đủ điều kiện về chủ thể, ý chí, nội dung và hình thức. Các bên phải có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp; việc giao kết hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung không trái luật, không trái đạo đức xã hội. Đây là những nguyên tắc cơ bản để giao dịch dân sự được pháp luật bảo hộ.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ về hình thức. Hợp đồng bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, nếu hợp đồng chỉ thỏa mãn điều kiện chủ thể, nội dung, ý chí nhưng thiếu công chứng, chứng thực thì vẫn có thể bị coi là vô hiệu.
Tình huống giả định
- Bà Hạnh thoả thuận mua đất của ông Phúc
Bà Võ Thị Hạnh (45 tuổi, có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự) thỏa thuận mua 500m² đất nông nghiệp của ông Nguyễn Văn Phúc (50 tuổi, là chủ sử dụng đất hợp pháp đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ở xã Nhà Bè, TPHCM. - Hai bên ký hợp đồng tự nguyện
Hai bên ký hợp đồng tại Văn phòng công chứng theo đúng quy định Luật Đất đai 2024. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ nhân thân, năng lực hành vi của các bên và xác nhận việc giao kết là hoàn toàn tự nguyện. - Bà Hạnh thanh toán tiền và nhận đất
Bà Hạnh thanh toán toàn bộ số tiền, nhận đất và được Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà. - Hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực khi bị khiếu nại
Hàng xóm khiếu nại rằng hợp đồng vô hiệu vì đất là đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích. Tòa án xác định hợp đồng có hiệu lực vì: (i) chủ thể có đủ năng lực pháp luật và hành vi, (ii) ý chí tự nguyện, (iii) mục đích không vi phạm điều cấm, (iv) hợp đồng đã được công chứng theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Việc sử dụng sai mục đích sau đó là trách nhiệm của bà Hạnh chứ không làm hợp đồng vô hiệu.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
Kết luận
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên vẫn có ngoại lệ áp dụng cho trường hợp một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, các hợp đồng chuyển nhượng có thể công chứng, chứng thực theo nhu cầu không bắt buộc. Để tránh rủi ro, người dân nên tuân thủ đúng quy định về hình thức ngay từ đầu.
