Trong quan hệ hôn nhân, tài sản không chỉ là giá trị vật chất mà còn phản ánh sự tôn trọng, công bằng và trách nhiệm giữa vợ và chồng. Việc định đoạt tài sản, đặc biệt là bất động sản như nhà, đất cần đến sự thống nhất của cả hai bên để đảm bảo tính minh bạch và tránh phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp một người tự ý bán đất mà không thông báo hoặc không được sự đồng ý của người còn lại. Khi điều này xảy ra, hậu quả pháp lý không chỉ ảnh hưởng đến giao dịch mà còn làm phát sinh tranh chấp.
1. Chồng có được tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của vợ?
Quy định này được nêu tại Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, cụ thể:
Luật Hôn nhân và Gia đình 2014
Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.” Đây là nguyên tắc cơ bản, thể hiện sự bình đẳng giữa hai vợ chồng trong việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Pháp luật không xét đến yếu tố ai là người kiếm nhiều tiền hơn, ai đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ chú ý vào việc tài sản đó được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, từ công sức và đóng góp chung của cả hai vợ chồng.
Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần tài sản đứng tên một người thì người đó toàn quyền quyết định. Nhưng thực tế, tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là căn cứ ban đầu về quyền sử dụng đất, còn quyền sở hữu, tức là quyền định đoạt tài sản lại phụ thuộc vào nguồn gốc hình thành tài sản đó. Nếu mảnh đất được mua trong thời kỳ hôn nhân, dù đứng tên ai, thì mặc nhiên là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp có căn cứ rõ ràng chứng minh là tài sản riêng (như được tặng cho riêng, được thừa kế riêng, hoặc có văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung).
Chính vì vậy, việc một người tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của người còn lại sẽ dẫn đến rủi ro rất lớn cho cả hai bên: người bán có thể bị kiện vì xâm phạm quyền tài sản chung, còn người mua có thể bị thiệt hại vì giao dịch bị vô hiệu.
Trong những trường hợp giao dịch mua bán đã được thực hiện nhưng sau đó bị phát hiện là vi phạm quyền tài sản của vợ hoặc chồng thì Tòa án có thể tuyên bố giao dịch vô hiệu, yêu cầu hoàn trả tài sản, hoàn lại tiền hoặc thậm chí bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, nếu có dấu hiệu lừa dối, che giấu tình trạng tài sản để trục lợi hoặc gây thiệt hại cho bên mua, người bán có thể bị xử lý trách nhiệm dân sự hoặc hình sự tùy mức độ.
Tình huống giả định
Anh Lê Quốc Dũng (42 tuổi) là chủ một doanh nghiệp nhỏ tại huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long. Vợ anh, chị Trần Thị Thanh Hà (38 tuổi) là giáo viên cấp 2, luôn tin tưởng chồng trong việc quản lý tài sản gia đình. Sau khi kết hôn vào năm 2013, vợ chồng anh Dũng mua một mảnh đất rộng hơn 300m² tại xã Phú Quới. Toàn bộ số tiền dùng để mua đất là tiền tiết kiệm từ thu nhập của cả hai vợ chồng trong nhiều năm, cộng với một khoản vay ngân hàng mà cả hai cùng ký cam kết trả nợ.
Do trong thời gian mua đất, chị Hà đang mang thai và không tiện đi lại, nên sổ đỏ chỉ đứng tên anh Dũng để tiện cho thủ tục vay vốn. Dù vậy, giữa hai người không hề có bất kỳ văn bản thỏa thuận nào về việc nhập hay tách tài sản, cũng không có xác nhận đó là tài sản riêng. Mảnh đất này sau đó được cho thuê làm nhà kho, tiền cho thuê hàng tháng cũng được chị Hà quản lý để trả tiền học cho con và chi tiêu trong nhà.
Năm 2024, công việc kinh doanh của anh Dũng gặp khó khăn. Trong áp lực tâm lý và mong muốn giữ lại uy tín với đối tác, anh quyết định bán mảnh đất kể trên với giá 1,6 tỷ đồng cho người bạn thân là ông Hưng. Việc ký hợp đồng được thực hiện tại văn phòng công chứng, không có mặt chị Hà. Khi được hỏi về tình trạng hôn nhân, anh Dũng khai rằng đây là tài sản riêng của mình, có từ trước hôn nhân và không liên quan đến vợ.
Vài tuần sau, chị Hà tình cờ phát hiện thông tin mảnh đất đã được chuyển nhượng khi bà chủ thuê kho gọi điện yêu cầu được gia hạn hợp đồng nhưng nói rằng “chủ đất mới” đang muốn lấy lại mặt bằng. Bàng hoàng, chị yêu cầu anh Dũng giải thích, nhưng anh cho rằng mình có quyền vì sổ đỏ đứng tên anh. Sau nhiều lần tranh cãi không có kết quả, chị tìm đến luật sư để nhờ tư vấn.
Luật sư xác định mảnh đất là tài sản chung vì được mua sau hôn nhân, không có bằng chứng là tài sản riêng, và việc bán không có sự đồng ý của vợ là vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình. Sau khi gửi đơn đến Tòa án nhân dân huyện Long Hồ, vụ việc được thụ lý. Trong quá trình xét xử, Tòa án xác định tài sản này hình thành trong thời kỳ hôn nhân, được mua từ nguồn tài chính chung, nên dù sổ đỏ chỉ đứng tên chồng, đây vẫn là tài sản chung. Việc anh Dũng tự ý chuyển nhượng không có sự đồng ý bằng văn bản của vợ là trái luật.
Kết quả: Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa anh Dũng và ông Hưng là vô hiệu, buộc hoàn trả lại quyền sử dụng đất cho cả hai vợ chồng. Đồng thời, ông Hưng với tư cách là người nhận chuyển nhượng ngay tình nhưng không đủ điều kiện pháp lý, được yêu cầu nhận lại số tiền đã thanh toán, nhưng có thể khởi kiện anh Dũng riêng lẻ để yêu cầu bồi thường thiệt hại. Vụ việc khiến cả ba bên đều chịu tổn thất, đặc biệt là uy tín cá nhân của anh Dũng bị ảnh hưởng nặng nề trong cộng đồng doanh nghiệp địa phương.
(Đây chỉ là tình huống giả định được xây dựng nhằm mục đích minh họa cho Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014)
2. Chồng tự ý bán đất, vợ có đòi lại được không?
Quy định này được nêu tại Khoản 2 Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, cụ thể:
Điều 13. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.
Khi một bên trong quan hệ hôn nhân tự ý bán tài sản chung mà không có sự đồng ý của người còn lại, điều đầu tiên cần xác định là tính hợp pháp của giao dịch đó. Trong trường hợp mảnh đất là tài sản chung, việc một mình chồng đứng ra bán mà không có sự đồng thuận từ vợ không chỉ vi phạm nguyên tắc bình đẳng trong quản lý tài sản hôn nhân, mà còn làm phát sinh quyền khởi kiện để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu từ phía người vợ.
Cụ thể, nếu người vợ có thể chứng minh rằng mảnh đất đó là tài sản chung của hai vợ chồng, và việc bán tài sản hoàn toàn không có sự đồng ý hoặc ủy quyền từ phía mình, thì có cơ sở đầy đủ để yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, pháp luật sẽ yêu cầu các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, có nghĩa là bên mua trả lại đất, còn bên bán hoàn lại tiền đã nhận. Nếu không còn đất để hoàn trả (ví dụ đã sang tên, chuyển nhượng lại), bên bán có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên mua.
Ngoài ra, người vợ còn có thể khiếu nại, tố cáo hành vi gian dối nếu phát hiện chồng cố tình tạo dựng hồ sơ giả, giả mạo chữ ký hoặc che giấu tình trạng tài sản để thực hiện giao dịch. Trong trường hợp mức độ vi phạm nghiêm trọng và có yếu tố chiếm đoạt, thậm chí có thể bị xem xét xử lý hình sự về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" hoặc "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản", nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm.
Thực tế xét xử cho thấy, trong đa số các vụ tranh chấp tương tự, nếu người vợ đưa ra được đầy đủ bằng chứng về tài sản chung và không có sự đồng thuận khi chồng tự ý bán, thì Tòa án đều sẽ bảo vệ quyền lợi của người vợ bằng cách tuyên hợp đồng vô hiệu, bất kể người mua có thiện chí hay không.
Tình huống giả định
Chị Đào Thị Hương (40 tuổi) và anh Nguyễn Thành Vinh (42 tuổi) kết hôn từ năm 2009, sống tại quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Sau gần mười năm tích góp từ việc chị buôn bán tại chợ đầu mối Thủ Đức và anh làm tài xế cho một công ty vận tải, hai vợ chồng mua được một mảnh đất hơn 150m² ở phường Tam Phú. Để vay vốn ngân hàng dễ dàng, cả hai thống nhất chỉ đứng tên anh Vinh trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời gian gần đây, anh Vinh có dấu hiệu làm ăn thua lỗ và bắt đầu giấu giếm tài chính. Không chia sẻ khó khăn với vợ, anh âm thầm gặp gỡ một người quen tên là Trần Văn Hậu. Dưới danh nghĩa là chủ đất, anh Vinh ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất với giá 3 tỷ đồng. Giao dịch diễn ra chóng vánh tại một văn phòng công chứng tư nhân, không có mặt chị Hương.
Khi phát hiện đất đã bị sang tên, chị Hương sốc và bức xúc. Sau khi làm việc với luật sư, chị biết mình có quyền khởi kiện. Vì không ký bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến việc bán đất, chị Hương quyết định gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân quận Thủ Đức tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu vì chồng đã vi phạm quy định về định đoạt tài sản chung.
Tại Tòa, anh Vinh khẳng định đây là tài sản tự làm ra và do mình đứng tên nên có quyền bán. Nhưng luật sư đại diện của chị Hương xuất trình đầy đủ các bằng chứng: hợp đồng tín dụng cả hai cùng ký để vay mua đất, sao kê tài khoản thể hiện nguồn tiền góp từ cả vợ và chồng, giấy tờ đăng ký kết hôn, và thậm chí là sổ ghi chi tiêu của chị Hương về tiền gốc và lãi hàng tháng trả cho ngân hàng. Tòa xem xét và xác định đây là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân và là tài sản chung.
Quan trọng hơn, phía bên mua là ông Hậu – một người làm nghề bất động sản – không có văn bản xác minh sự đồng ý của người vợ, cũng không yêu cầu cung cấp giấy đăng ký kết hôn hay xác nhận tình trạng tài sản. Dù ông Hậu cho rằng mình là người mua ngay tình, Tòa nhận định ông là người có kinh nghiệm giao dịch bất động sản, biết rõ quy định liên quan đến tài sản chung nhưng vẫn bỏ qua yêu cầu kiểm tra pháp lý đầy đủ.
Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do vi phạm điều kiện đồng thuận tài sản chung vợ chồng. Theo đó, quyền sử dụng đất được khôi phục lại cho cả hai vợ chồng. Bên mua được quyền yêu cầu hoàn lại số tiền đã thanh toán từ phía anh Vinh, nhưng đồng thời cũng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đã sang tên).
(Đây chỉ là tình huống giả định minh họa cho quy định pháp luật về quyền khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán tài sản chung mà không được sự đồng ý vô hiệu)
Kết luận
Khi đã là tài sản chung vợ chồng, mọi quyết định định đoạt, đặc biệt với nhà đất, đều cần sự đồng thuận rõ ràng từ cả hai bên. Việc chồng tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của vợ không chỉ vi phạm pháp luật mà còn có thể khiến giao dịch bị vô hiệu, gây tổn thất cho cả gia đình lẫn bên mua. Hiểu đúng luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp là điều cần thiết, nhưng điều quan trọng hơn vẫn là sự minh bạch và tôn trọng lẫn nhau trong đời sống hôn nhân.
