Đổi nhà ở đang cho thuê được thực hiện như thế nào?

Hoạt động đổi nhà ở không chỉ diễn ra trong quan hệ sở hữu thông thường mà còn có thể áp dụng đối với nhà ở đang cho thuê, đòi hỏi tuân thủ các bước chặt chẽ để bảo đảm quyền lợi của cả chủ nhà và bên thuê. Pháp luật đã quy định cụ thể cách thức thực hiện việc đổi nhà ở đang cho thuê nhằm duy trì sự ổn định của hợp đồng. Đồng thời, thời điểm xác lập quyền sở hữu trong trường hợp này cũng được quy định rõ.

1. Đổi nhà ở đang cho thuê được thực hiện như thế nào?

Khoản 2 Điều 178 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Luật Nhà ở 2023

Điều 178. Đổi nhà ở

...

2. Việc đổi nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc đổi nhà ở;

b) Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với chủ sở hữu trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

c) Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

...

Việc đổi nhà ở đang cho thuê phải tuân theo trình tự rõ ràng. Trước tiên, chủ nhà có nghĩa vụ gửi văn bản thông báo cho người thuê ít nhất 30 ngày để họ chuẩn bị. Sau khi đổi, người thuê vẫn được tiếp tục sử dụng nhà đến hết thời hạn hợp đồng đã ký, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp có chênh lệch về giá trị nhà ở, các bên tham gia đổi nhà cần thanh toán khoản chênh lệch này. 

Tình huống giả định:

• Chủ nhà thông báo đổi nhà đang cho thuê tại Thành phố Đà Nẵng
  Tháng 7/2025, bà Lê Thị Thu Hà là chủ sở hữu căn nhà cho Công ty TNHH Phúc Minh thuê làm văn phòng tại Thành phố Đà Nẵng. Do nhu cầu tài chính, bà Hà dự định đổi căn nhà này với một căn hộ khác trong cùng khu vực.

• Bà Hà thông báo trước cho bên thuê
  Ngày 5/7/2025, bà Hà gửi văn bản thông báo cho Công ty Phúc Minh về việc đổi nhà, bảo đảm thời gian báo trước 30 ngày. Trong thông báo, bà Hà ghi rõ quyền của công ty được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.

• Hai bên thỏa thuận về giá trị chênh lệch
  Khi thực hiện đổi nhà, bà Hà và chủ sở hữu căn hộ mới xác định có chênh lệch giá trị. Hai bên thống nhất thanh toán phần chênh lệch này, đồng thời Công ty Phúc Minh vẫn được duy trì văn phòng tại căn nhà cũ cho đến khi hết hợp đồng thuê.

(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)

2. Đổi nhà ở đang cho thuê thì thời điểm xác lập quyền sở hữu là khi nào?

Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Luật Nhà ở 2023

Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

...

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

...

Khi thực hiện đổi nhà ở đang cho thuê, quyền sở hữu chỉ phát sinh hợp pháp kể từ lúc bên nhận đổi trực tiếp nhận bàn giao nhà từ bên đổi. Nếu các bên có thỏa thuận khác về thời điểm xác lập thì thỏa thuận đó sẽ được ưu tiên. Cách quy định này giúp đảm bảo sự minh bạch, tránh tranh chấp, đồng thời xác định rõ ràng thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu mới đối với căn nhà.

Tình huống giả định:

• Ông Trần Văn Hòa đổi nhà đang cho thuê tại Thành phố Hải Phòng
  Tháng 8/2025, ông Trần Văn Hòa là chủ sở hữu căn nhà đang cho Công ty TNHH Thái Bình thuê làm cửa hàng tại Thành phố Hải Phòng. Do nhu cầu mở rộng kinh doanh, ông Hòa thỏa thuận đổi căn nhà này với bà Nguyễn Thị Thanh, chủ một căn hộ khác trong thành phố.

• Ông Hòa và bà Thanh ký kết và bàn giao nhà
  Ngày 20/8/2025, ông Hòa và bà Thanh ký hợp đồng đổi nhà. Theo thỏa thuận, việc xác lập quyền sở hữu được tính từ thời điểm bàn giao thực tế căn nhà. Cùng ngày, ông Hòa bàn giao căn nhà đang cho thuê cho bà Thanh, đồng thời bà Thanh bàn giao căn hộ của mình cho ông Hòa.

• Bên thuê tiếp tục sử dụng nhà theo hợp đồng đã ký
  Công ty TNHH Thái Bình vẫn được tiếp tục thuê căn nhà đến hết thời hạn hợp đồng với chủ cũ. Sau khi hết hạn, công ty sẽ làm việc trực tiếp với bà Thanh (chủ sở hữu mới của căn nhà) để ký hợp đồng mới nếu có nhu cầu.

(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)

3. Kết luận

Việc đổi nhà ở đang cho thuê phải được chủ nhà thông báo trước cho bên thuê ít nhất 30 ngày, bảo đảm quyền tiếp tục thuê đến hết hợp đồng và thanh toán giá trị chênh lệch nếu có. Quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp đổi sẽ được xác lập khi bên nhận đổi nhận bàn giao nhà, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.