Đăng ký biến động đất đai được thực hiện trong trường hợp nào?

Đăng ký biến động đất đai là thủ tục pháp lý quan trọng nhằm cập nhật sự thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bảo đảm tính công khai và minh bạch. Pháp luật quy định rõ những trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động để xác lập hoặc điều chỉnh thông tin hợp pháp. Nếu không tuân thủ, cá nhân và tổ chức có thể bị xử phạt hành chính với mức tiền phạt nhất định, đồng thời buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định.

1. Đăng ký biến động đất đai được thực hiện trong trường hợp nào?

Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Luật Đất đai 2024 

Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

d) Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;

đ) Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

e) Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;

g) Thay đổi thời hạn sử dụng đất;

h) Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;

i) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;

m) Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

n) Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;

o) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

p) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

q) Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Đăng ký biến động đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc khi có sự thay đổi về quyền, nghĩa vụ hoặc thông tin pháp lý đối với đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Việc này giúp cơ quan quản lý nhà nước cập nhật chính xác hồ sơ địa chính, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời hạn chế tranh chấp và đảm bảo sự minh bạch trong quản lý đất đai. Như vậy, đăng ký biến động không chỉ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả mà còn là “lá chắn pháp lý” bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Tình huống giả định

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TP. Hồ Chí Minh

• Ký hợp đồng chuyển nhượng
  Ngày 15/8/2025, bà Nguyễn Thị Hoa (trú tại phường Tân Sơn Hòa, TP. Hồ Chí Minh) ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 120 m² tại phường Bảy Hiền cho ông Lê Văn Long. Hợp đồng đã được công chứng hợp lệ.

• Thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận
  Sau khi nhận chuyển nhượng, ông Long có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh để cập nhật thông tin chủ sử dụng mới trên Giấy chứng nhận.

• Cơ quan chức năng tiếp nhận và xử lý
  Ngày 25/8/2025, ông Long nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan này kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng, xác minh nghĩa vụ tài chính và tiến hành chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính.

• Hoàn tất thủ tục
  Ngày 05/9/2025, ông Long được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình, chính thức xác lập quyền hợp pháp.

Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.

2. Không thực hiện đăng ký biến động đất đai bị xử phạt như thế nào?

Khoản 2 Điều 5 và Khoản 2, 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Nghị định 123/2024/NĐ-CP

Điều 5. Mức phạt tiền và thẩm quyền xử phạt
...

2. Mức phạt tiền quy định tại Chương II của Nghị định này áp dụng đối với cá nhân (trừ khoản 4, 5, 6 Điều 18, khoản 1 Điều 19, điểm b khoản 1 và khoản 4 Điều 20, Điều 22, khoản 2 và khoản 3 Điều 29 Nghị định này). Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.

...

Điều 16. Không đăng ký đất đai

...

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

Việc xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai nhằm bảo đảm mọi thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cập nhật đầy đủ, tránh tình trạng “sổ sách một đằng, thực tế một nẻo”. Mức phạt tiền không lớn nhưng mang ý nghĩa răn đe và bắt buộc tuân thủ, giúp duy trì sự minh bạch, hạn chế gian lận trong chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây cũng là biện pháp để cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất khi có tranh chấp xảy ra.

Tình huống giả định

Không đăng ký biến động sau khi đổi tên

• Thay đổi thông tin cá nhân
  Ngày 12/9/2025, chị Trần Thị Hương (trú tại phường Vĩnh Hội, TP. Hồ Chí Minh) làm thủ tục thay đổi họ tên thành Trần Mai Hương theo quyết định của cơ quan hộ tịch. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chị vẫn đứng tên cũ.

• Không thực hiện thủ tục đăng ký biến động
  Mặc dù pháp luật yêu cầu phải cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận, chị Hương không tiến hành thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

• Phát hiện vi phạm
  Ngày 10/10/2025, khi chị Hương làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, cán bộ tín dụng phát hiện sự khác biệt giữa giấy tờ tùy thân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vụ việc được báo cáo đến Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh.

• Xử phạt và khắc phục hậu quả
  Ngày 15/10/2025, cơ quan chức năng căn cứ khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ra quyết định xử phạt chị Hương 2.500.000 đồng và buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để điều chỉnh thông tin trên Giấy chứng nhận.

Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.

Kết luận

Đăng ký biến động đất đai bảo đảm minh bạch và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Các trường hợp như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thay đổi thông tin hay bản án có hiệu lực đều phải đăng ký. Nếu không thực hiện, cá nhân bị phạt 2–3 triệu đồng, tổ chức gấp đôi và buộc hoàn tất thủ tục.