Sau ngày 30/3/2025, chủ nhà trọ trên cả nước cần hoàn thiện các yêu cầu phòng cháy chữa cháy (PCCC) theo Chỉ thị 19/CT-TTg ngày 24/6/2024 của Thủ tướng Chính phủ. Nhà trọ nào sẽ phải dừng hoạt động nếu không đáp ứng điều kiện PCCC? Cần chuẩn bị những gì để đảm bảo an toàn? Và nếu không xin thẩm duyệt PCCC, bạn sẽ bị phạt bao nhiêu? Bài viết này giải thích rõ ràng các quy định pháp luật mới nhất năm 2025.
1. Trường Hợp Nào Phải Dừng Hoạt Động Sau 30/3/2025 Nếu Không Đáp Ứng PCCC?
Theo mục 5 Chỉ thị 19/CT-TTg ngày 24/6/2024:
Chỉ thị 19/CT-TTg ngày 24/6/2024
5. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:
a) Trên cơ sở các tài liệu kỹ thuật hướng dẫn giải pháp cấp thiết tăng cường điều kiện an toàn PCCC do đơn vị chức năng của Bộ Xây dựng công bố, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố ban hành tài liệu hướng dẫn giải pháp cấp thiết tăng cường điều kiện an toàn PCCC phù hợp với điều kiện thực tế địa phương, hoàn thành trước ngày 30 tháng 7 năm 2024.
b) Chỉ đạo tổ chức rà soát, kiểm tra, phân loại, hướng dẫn các giải pháp bảo đảm an toàn PCCC đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini), nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh (bao gồm cả nhà ở cho thuê trọ); yêu cầu người đứng đầu cơ sở, chủ hộ gia đình phải cam kết, có lộ trình thực hiện các giải pháp tăng cường PCCC do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố đã ban hành và phải hoàn thành thực hiện các giải pháp trước ngày 30 tháng 3 năm 2025. Sau thời gian trên, nếu không tổ chức thực hiện phải dừng hoạt động cho đến khi thực hiện xong.
c) Chỉ đạo rà soát việc thực hiện cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh (bao gồm cả nhà ở cho thuê trọ). Trong quá trình cấp phép xây dựng, cải tạo đối với các loại hình nêu trên phải kiên quyết yêu cầu người đứng đầu cơ sở, chủ hộ gia đình thực hiện các giải pháp, điều kiện bảo đảm an toàn PCCC theo quy định.
d) Chỉ đạo tổ chức rà soát, thực hiện nghiêm việc xử lý các cơ sở trên địa bàn không bảo đảm yêu cầu về PCCC được đưa vào sử dụng trước ngày Luật PCCC số 27/2001/QH10 có hiệu lực theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thực hiện Điều 63a Luật PCCC, hoàn thành trong năm 2024.
đ) Chỉ đạo rà soát quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đối với khu dân cư, khu vực cải tạo, chỉnh trang đô thị, giải tỏa để có biện pháp, giải pháp hạn chế nguy cơ cháy, nổ; đặc biệt chú ý các điều kiện về giao thông, nguồn nước phục vụ công tác chữa cháy, CNCH. Chỉ đạo giải quyết dứt điểm việc cơi nới chiếm dụng lối đi chung, cản trở đường giao thông và lối thoát nạn; việc câu, mắc đường dây dẫn điện, viễn thông không bảo đảm an toàn theo quy định
e) Chỉ đạo công khai danh sách các cơ sở không bảo đảm an toàn về PCCC trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố, hoàn thành trước ngày 30 tháng 7 năm 2024.
- Quy định này áp dụng cho mọi nhà trọ, từ nhà ở riêng lẻ cho thuê đến chung cư mini, bất kể lớn nhỏ. Nếu trước ngày 30/3/2025, chủ nhà trọ không lắp đặt đủ thiết bị PCCC (như bình chữa cháy, hệ thống báo cháy), không có lối thoát hiểm, hoặc không đáp ứng các yêu cầu mà địa phương đặt ra, họ sẽ bị buộc tạm dừng kinh doanh.
- Sau khi khắc phục xong (ví dụ: lắp thêm bình chữa cháy, xây lối thoát hiểm), nhà trọ mới được hoạt động trở lại. Đây là biện pháp mạnh nhằm giảm nguy cơ cháy nổ, bảo vệ người thuê trọ.
Ví dụ thực tế:
Theo Báo Thanh niên, tại TP.HCM, ngay trước thời hạn 30/3/2025, chính quyền đã kiểm tra và buộc dừng hoạt động 1.046 nhà trọ không đảm bảo an toàn PCCC trên địa bàn 22 quận, huyện và TP. Thủ Đức. Các nhà trọ này thiếu lối thoát hiểm thứ hai, không có bình chữa cháy hoặc hệ thống báo cháy tự động. Theo báo cáo ngày 3/4/2025 của UBND TP.HCM, những cơ sở này chỉ được phép hoạt động trở lại sau khi bổ sung đầy đủ trang thiết bị PCCC và được cấp phép.
Nguồn: Báo Thanh niên
2. Nhà Trọ Cần Đáp Ứng Những Điều Kiện PCCC Nào Theo Pháp Luật?
Nhà trọ thuộc diện quản lý PCCC theo Phụ lục I Nghị định 50/2024/NĐ-CP
Phụ lục I
...
2. Nhà chung cư; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá; nhà hỗn hợp.
...
Là cơ sở có nguy cơ cháy nổ theo Phụ lục II Nghị định 50/2024/NĐ-CP.
Phụ lục II
...
2. Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên.
....
Phụ lục IV Nghị định 50/2024/NĐ-CP: Nhà trọ dưới 5 tầng, tổng khối tích dưới 2.500 m³ do UBND cấp xã quản lý.
Phụ lục IV
....
2. Nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 5.000 m3; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 2.500 m3; nhà hỗn hợp cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 1.500 m3.
....
Phụ lục III Nghị định 50/2024/NĐ-CP: Nhà trọ từ 5 tầng trở lên hoặc tổng khối tích từ 2.500 m³ trở lên do cơ quan công an quản lý.
Phụ lục III
...
2. Nhà chung cư cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 2.500 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 1.500 m3 trở lên.
...
Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP quy định điều kiện PCCC:
Điều 5. Điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy đối với cơ sở
1. Cơ sở thuộc danh mục quy định tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định này phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy sau đây:
a) Có nội quy, biển cấm, biển báo, sơ đồ hoặc biển chỉ dẫn về phòng cháy và chữa cháy, thoát nạn phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
b) Có lực lượng phòng cháy và chữa cháy cơ sở, chuyên ngành tương ứng với loại hình cơ sở, được huấn luyện nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy và tổ chức sẵn sàng chữa cháy đáp ứng yêu cầu chữa cháy tại chỗ theo quy định, trừ trường hợp quy định tại điểm g khoản 3 Điều 31 Nghị định này;
c) Có phương án chữa cháy được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
d) Hệ thống điện, chống sét, chống tĩnh điện, thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt, việc sử dụng nguồn lửa, nguồn nhiệt phải bảo đảm an toàn về phòng cháy và chữa cháy phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
đ) Có hệ thống giao thông, cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy, hệ thống quản lý cơ sở dữ liệu về phòng cháy, chữa cháy và truyền tin báo sự cố, hệ thống báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy, ngăn khói, thoát nạn, phương tiện phòng cháy và chữa cháy khác, phương tiện cứu người bảo đảm về số lượng, chất lượng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
e) Có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đối với dự án, công trình thuộc danh mục quy định tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định này, trừ các cơ sở quốc phòng hoạt động phục vụ mục đích quân sự và phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy được các cơ sở quốc phòng chế tạo hoặc hoán cải chuyên dùng cho hoạt động quân sự.
2. Cơ sở thuộc danh mục quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy sau đây:
a) Các điều kiện quy định tại các điểm a, c và điểm d khoản 1 Điều này; trường hợp cơ sở thuộc danh mục quy định tại Phụ lục V Nghị định này phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy;
b) Có hệ thống giao thông, cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy, ngăn khói, thoát nạn, phương tiện phòng cháy và chữa cháy khác, phương tiện cứu người bảo đảm về số lượng, chất lượng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
c) Có quy định và phân công chức trách, nhiệm vụ phòng cháy và chữa cháy. Người làm nhiệm vụ phòng cháy và chữa cháy phải được huấn luyện, bồi dưỡng nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy theo quy định tại Điều 33 Nghị định này.
3. Cơ quan, tổ chức hoạt động trong phạm vi một cơ sở đã bảo đảm điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này, trong phạm vi quản lý của mình phải thực hiện các nội dung sau đây:
a) Bảo đảm điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Sử dụng thiết bị điện, sinh lửa, sinh nhiệt, nguồn lửa, nguồn nhiệt phải bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy;
c) Cử người tham gia đội phòng cháy và chữa cháy cơ sở;
d) Phối hợp với người đứng đầu cơ sở thực hiện, duy trì điều kiện an toàn phòng cháy và chữa cháy trong phạm vi quản lý của mình.
4. Điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy quy định tại các khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này phải được người đứng đầu cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức thực hiện trước khi đưa vào hoạt động và được duy trì trong suốt quá trình hoạt động.
Trường hợp trong cơ sở có nhiều cơ quan, tổ chức cùng hoạt động, người đứng đầu cơ sở chịu trách nhiệm quản lý và duy trì điều kiện an toàn phòng cháy và chữa cháy chung của cơ sở.
5. Hồ sơ quản lý, theo dõi hoạt động phòng cháy và chữa cháy của cơ sở thuộc danh mục quy định tại Phụ lục III, Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này do người đứng đầu cơ sở lập và lưu giữ. Thành phần hồ sơ thực hiện theo quy định của Bộ Công an.
Như vậy:
- Nhà trọ nhỏ (dưới 5 tầng, dưới 2.500 m³): Phải có nội quy PCCC (ví dụ: cấm hút thuốc trong phòng), biển báo thoát hiểm, bình chữa cháy, dây điện an toàn, và phương án chữa cháy được xã phê duyệt. Không cần lực lượng PCCC chuyên nghiệp, nhưng nếu có thiết kế ban đầu thì cần giấy thẩm duyệt.
- Nhà trọ lớn (từ 5 tầng, từ 2.500 m³): Ngoài các yêu cầu trên, phải có đội PCCC tại chỗ (được huấn luyện), giấy thẩm duyệt từ công an, và hệ thống báo cháy, chữa cháy đầy đủ (như vòi phun, chuông báo).
- Điều này nhằm đảm bảo nhà trọ nhỏ ít nguy cơ hơn vẫn an toàn, còn nhà trọ lớn với nhiều người ở được kiểm soát chặt chẽ hơn.
Tình huống giả định:
Ông Nguyễn Văn Quang, trú tại phường Linh Đông, TP. Thủ Đức, TP.HCM, là chủ sở hữu nhà trọ Minh Quang gồm 6 tầng, với tổng diện tích xây dựng gần 3.000 m³, cho thuê dài hạn khoảng 40 phòng. Nhà trọ này được đưa vào sử dụng từ năm 2022 nhưng đến nay chưa hoàn thành hồ sơ thẩm duyệt thiết kế PCCC, cũng như chưa được nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy từ cơ quan công an có thẩm quyền.
Trong lần kiểm tra định kỳ do Công an TP. Thủ Đức phối hợp cùng UBND phường Linh Đông thực hiện vào đầu tháng 3/2025, nhà trọ Minh Quang bị phát hiện thiếu nhiều điều kiện an toàn PCCC, gồm:
-
Không có đội PCCC cơ sở, không tổ chức huấn luyện nghiệp vụ chữa cháy tại chỗ.
-
Hệ thống báo cháy không hoạt động, không có thiết bị chữa cháy ở tầng 5–6.
-
Không có văn bản nghiệm thu hệ thống PCCC theo quy định.
-
Các bình chữa cháy quá hạn sử dụng.
-
Dây dẫn điện chưa được bọc cách nhiệt đúng tiêu chuẩn, dễ gây chập cháy.
Căn cứ theo các quy định:
Phụ lục III Nghị định 50/2024/NĐ-CP: Nhà trọ từ 5 tầng trở lên hoặc khối tích ≥ 2.500 m³ thuộc diện quản lý của cơ quan công an.
Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP: Nhà trọ từ 5 tầng phải có lực lượng PCCC tại chỗ được huấn luyện, hệ thống báo cháy, thiết bị chữa cháy đầy đủ, văn bản thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC của công an.
Do đó, Công an TP. Thủ Đức đã ra quyết định xử phạt hành chính đối với ông Nguyễn Văn Quang với mức phạt 7.500.000 đồng do vi phạm điều kiện an toàn PCCC đối với cơ sở có nguy cơ cao (căn cứ Điều 51 Nghị định 144/2021/NĐ-CP), đồng thời yêu cầu tạm dừng hoạt động của nhà trọ Minh Quang đến khi hoàn tất đầy đủ điều kiện về PCCC.
Sau đó, UBND phường Linh Đông yêu cầu ông Quang xây dựng lộ trình khắc phục, phối hợp tổ dân phố tuyên truyền người dân di dời tạm thời trong thời gian cải tạo hệ thống báo cháy và tổ chức huấn luyện PCCC.
(Tình huống trên chỉ là tình huống giả định, mang tính chất tham khảo)
3. Chủ Nhà Trọ Không Xin Thẩm Duyệt PCCC Sẽ Bị Phạt Bao Nhiêu Tiền?
Theo Điều 51 Nghị định 144/2021/NĐ-CP:
Điều 51. Vi phạm trong việc để xảy ra cháy, nổ
1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn về phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ gây thiệt hại về tài sản dưới 20.000.000 đồng.
2. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ gây thiệt hại về tài sản từ 20.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng.
3. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ gây thiệt hại về tài sản từ 50.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng.
4. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
a) Vi phạm quy định an toàn phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ mà gây thiệt hại về tài sản trên 100.000.000 đồng;
b) Vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 01 người mà tỷ lệ tổn thương cơ thể dưới 61%;
c) Vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này dưới 61%.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc chi trả toàn bộ chi phí khám bệnh, chữa bệnh đối với hành vi vi phạm quy định tại các điểm b và c khoản 4 Điều này.
Như vậy:
Nếu nhà trọ thuộc diện phải xin thẩm duyệt PCCC (như nhà từ 5 tầng trở lên) mà chủ trọ không làm, họ có thể bị phạt khi xảy ra cháy nổ. Mức phạt phụ thuộc vào thiệt hại:
- Cháy nhỏ, thiệt hại dưới 20 triệu đồng: phạt nhẹ từ 100.000 - 300.000 đồng hoặc cảnh cáo.
- Cháy lớn, thiệt hại trên 100 triệu đồng hoặc gây thương tích: phạt nặng từ 5 - 10 triệu đồng, kèm chi phí chữa trị nếu có người bị hại.
- Đặc biệt, một số vụ việc chủ nhà trọ còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu cố tình vi phạm dẫn đến hậu quả nghiêm trọng.
Mục tiêu là răn đe và buộc chủ trọ tuân thủ PCCC, tránh hậu quả nghiêm trọng.
Ví dụ thực tế:
Vụ cháy tại chung cư mini ở phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội, vào ngày 12/9/2023, khiến 56 người tử vong và 44 người bị thương. Chủ đầu tư, ông Nghiêm Quang Minh, đã xây dựng công trình sai phép, vi phạm nghiêm trọng các quy định về PCCC. Kết quả, ông Minh bị Tòa án Nhân dân TP Hà Nội tuyên phạt 12 năm tù về tội "Vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy" và buộc bồi thường hơn 23,7 tỷ đồng cho các nạn nhân và gia đình họ.
Nguồn: Báo Tuổi trẻ
Kết Luận
Sau ngày 30/3/2025, chủ nhà trọ cần nghiêm túc thực hiện các yêu cầu PCCC để tránh bị đình chỉ kinh doanh. Nhà trọ nhỏ dưới 5 tầng cần nội quy, bình chữa cháy, còn nhà lớn từ 5 tầng phải có đội PCCC và giấy thẩm duyệt từ công an. Nếu không xin thẩm duyệt khi bắt buộc, mức phạt có thể lên đến 10 triệu đồng, chưa kể chi phí khắc phục, thậm chí xử phạt nặng. Đây không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là trách nhiệm đạo đức nhằm bảo vệ tính mạng, tài sản của người thuê.
