Đất nông nghiệp được phép chuyển sang đất ở nhưng phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Luật Đất đai 2024.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất là một thủ tục quan trọng, gắn liền với quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trường hợp phổ biến nhất là nhu cầu chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở. Đồng thời, pháp luật cũng quy định rõ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân nhằm bảo đảm quản lý chặt chẽ và minh bạch.
1. Có được thực hiện chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không?
Khoản 3 Điều 9 và điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 9. Phân loại đất
...
3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;
g) Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);
h) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
i) Đất có mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác.
...
Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
...
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
...
Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, trường hợp người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Khi thực hiện việc chuyển mục đích này, người sử dụng đất cần nộp các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định, đồng thời áp dụng chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ tương ứng với loại đất ở sau khi đã được cho phép chuyển đổi.
Tình huống giả định:
-
Người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
Tháng 10/2025, bà Trần Thị Hạnh (trú tại tỉnh Nghệ An) sở hữu một thửa đất trồng cây lâu năm diện tích 500 m². Do nhu cầu xây nhà cho con trai, bà Hạnh muốn chuyển toàn bộ diện tích này sang đất ở nông thôn. -
UBND xã tiếp nhận và thẩm tra hồ sơ
Bà Hạnh nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của UBND xã. Cán bộ địa chính kiểm tra hiện trạng, đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và xác nhận thửa đất đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. -
Chủ tịch UBND xã quyết định cho phép chuyển đổi
Hồ sơ sau khi được xác minh hợp lệ được trình lên Chủ tịch UBND xã, người có thẩm quyền quyết định theo pháp luật hiện hành. Bà Hạnh nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo và được cấp quyết định cho phép chuyển đổi sang đất ở hợp pháp.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với cá nhân thuộc về ai?
Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 123. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;
b) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
c) Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
d) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và các trường hợp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.
5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều này không được phân cấp, không được ủy quyền.
Điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP nêu rõ:
Điều 5. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã
1. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, bao gồm:
...
m) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân quy định tại điểm c khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai; quyết định giao đất đối với cộng đồng dân cư quy định tại điểm b khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai; quyết định giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại điểm b khoản 2 Điều 178 Luật Đất đai;
...
Việc cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vốn thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Tuy nhiên từ ngày 1/7/2025, sau khi hệ thống hành chính được tinh gọn, thẩm quyền này đã được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã. Điều đó có nghĩa là khi cá nhân muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất thì hồ sơ sẽ được nộp và giải quyết trực tiếp tại cấp xã giúp giảm bớt thủ tục trung gian, rút ngắn thời gian và tạo thuận lợi cho người dân.
Tình huống giả định:
-
Người dân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Tháng 11/2025, ông Lê Văn Toàn (trú tại tỉnh Quảng Ngãi) có thửa đất nông nghiệp diện tích 300 m² và muốn chuyển sang đất ở để xây dựng nhà ở cho gia đình. Ông nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của UBND xã nơi có thửa đất. -
UBND xã xem xét và quyết định
Cán bộ địa chính xã kiểm tra hồ sơ, đối chiếu với quy hoạch và xác nhận thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích. Hồ sơ được trình để Chủ tịch UBND xã xem xét và ký quyết định cho phép. -
Người dân nhận kết quả tại địa phương
Sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, ông Toàn nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sang đất ở. Thủ tục diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là thủ tục hợp pháp nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và kèm theo nghĩa vụ tài chính. Hiện nay, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã.
