Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến trong quan hệ dân sự và tín dụng. Trong một số trường hợp, nhà ở được đưa vào thế chấp mà không kèm theo quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành cho phép điều này nhưng đặt ra những điều kiện chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.
1. Thế chấp là gì?
Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể:
Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)....
Theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một người dùng tài sản của chính mình để bảo đảm cho một nghĩa vụ nào đó mà không cần giao tài sản đó cho người nhận thế chấp. Người đi thế chấp vẫn được giữ và sử dụng tài sản trong suốt thời gian thế chấp.
Nếu bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản đó theo quy định hoặc theo thỏa thuận giữa hai bên.
Tình huống giả định
- Ông Minh vay vốn và thế chấp quyền sử dụng đất
Ông Minh làm thủ tục vay 1 tỷ đồng trong 2 năm tại Ngân hàng Nông Nghiệp, và thế chấp quyền sử dụng lô đất tại phường Long Bình, TP.HCM. Hợp đồng thế chấp được đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp. - Ông Minh tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thế chấp
Trong suốt thời hạn vay, ông Minh vẫn sinh sống và canh tác trên mảnh đất, vì tài sản thế chấp chỉ là quyền sử dụng đất, không phải giao đất cho ngân hàng. - Ông Minh không trả được nợ khi đến hạn
Đến hạn thanh toán, ông Minh không thể trả đủ khoản vay, vi phạm nghĩa vụ đã cam kết với ngân hàng theo hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp. - Ông Minh bị xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ
Ngân hàng Nông nghiệp tiến hành phát mại quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp, phù hợp với quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại Bộ luật Dân sự.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
2. Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?
Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể:
Điều 326. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất có quyền thế chấp riêng tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình) mà không cần thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp người thế chấp đồng thời là chủ sở hữu tài sản và là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản, phần quyền sử dụng đất cũng được xử lý cùng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp người thế chấp chỉ là chủ sở hữu tài sản mà không phải người sử dụng đất, thì bên nhận chuyển nhượng tài sản khi xử lý thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ mà người thế chấp trước đó được hưởng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tình huống giả định
- Anh Hưng thuê đất của ông Tâm để xây nhà
Anh Hưng ký hợp đồng thuê đất 20 năm có công chứng với ông Tâm, được toàn quyền xây dựng và sở hữu nhà riêng trong suốt thời hạn thuê. - Anh Hưng thế chấp nhà nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất
Do cần vốn kinh doanh, anh Hưng thế chấp căn nhà ba tầng tại Ngân hàng Thương mại. Quyền sử dụng đất không được thế chấp, nhưng ngân hàng chấp nhận tài sản thế chấp là căn nhà, với điều kiện ông Tâm xác nhận hiệu lực hợp đồng thuê. - Anh Hưng mất khả năng trả nợ, ngân hàng xử lý tài sản thế chấp
Sau một thời gian, anh Hưng không trả được nợ, Ngân hàng Thương mại tiến hành phát mại căn nhà ba tầng để thu hồi khoản vay theo hợp đồng thế chấp. - Anh Hưng được pháp luật bảo vệ cơ chế thế chấp tài sản gắn liền với đất
Căn cứ khoản 2 Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015, người mua nhà từ ngân hàng kế thừa quyền thuê đất của anh Hưng, cho thấy tài sản gắn liền với đất thuê vẫn có thể được thế chấp hợp pháp, nếu đúng phạm vi quyền của người thuê.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
Kết luận
Thế chấp nhà ở mà không thế chấp đất là hành vi được pháp luật thừa nhận trong những điều kiện nhất định. Thế chấp là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, trong đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp chủ nhà không đồng thời là người sử dụng đất, bên nhận thế chấp chỉ được xử lý tài sản gắn liền với đất theo phạm vi quyền sử dụng hợp pháp đã được chuyển giao.
