Chủ nhà muốn đổi nhà đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày.
Quan hệ thuê nhà ở luôn gắn liền với quyền lợi và nghĩa vụ của cả chủ nhà lẫn bên thuê, đặc biệt khi có sự thay đổi về quyền sở hữu hoặc việc đổi nhà đang cho thuê. Trong trường hợp chủ nhà muốn đổi nhà ở đã cho thuê, pháp luật quy định rõ thời gian thông báo trước cho bên thuê để đảm bảo sự ổn định. Đồng thời, quyền tiếp tục thuê nhà ở của người thuê cũng được bảo vệ nhằm duy trì sự an toàn pháp lý cho hợp đồng đã ký kết.
1. Chủ nhà muốn đổi nhà đang cho thuê cần báo trước bao nhiêu ngày?
Khoản 2 Điều 178 Luật Nhà ở 2023 quy định:
Điều 178. Đổi nhà ở
...
2. Việc đổi nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc đổi nhà ở;
b) Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với chủ sở hữu trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
c) Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
...
Khi chủ sở hữu muốn đổi nhà ở đang cho thuê, việc thông báo trước tối thiểu 30 ngày giúp bên thuê có đủ thời gian chuẩn bị, tránh ảnh hưởng đến sinh hoạt và hoạt động kinh doanh. Ngoài ra, pháp luật còn bảo đảm cho bên thuê tiếp tục sử dụng nhà đến hết thời hạn hợp đồng đã ký, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Tình huống giả định:
-
Chủ nhà thông báo đổi nhà cho thuê tại Thành phố Huế
Tháng 8/2025, ông Nguyễn Văn Thành là chủ sở hữu một căn nhà đang cho Công ty TNHH Ánh Dương thuê để mở cửa hàng tại Thành phố Huế. Do nhu cầu gia đình, ông Thành muốn đổi nhà này với một căn khác trong khu phố. -
Thông báo trước cho bên thuê về việc đổi nhà
Ngày 10/8/2025, ông Thành gửi văn bản cho Công ty Ánh Dương và thông báo trước 30 ngày về việc đổi nhà. Trong thông báo, ông cam kết bên thuê vẫn được tiếp tục kinh doanh tại căn nhà này cho đến khi hết thời hạn hợp đồng đã ký kết. -
Bên thuê tiếp tục sử dụng nhà theo hợp đồng
Công ty Ánh Dương xác nhận nhận được thông báo và đồng ý tiếp tục thuê nhà đến khi hết hạn hợp đồng. Sau đó, khi hết hạn, công ty sẽ thương lượng hợp đồng mới với chủ sở hữu mới của căn nhà.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Quyền tiếp tục thuê nhà ở được quy định ra sao?
Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định:
Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Pháp luật bảo đảm cho người thuê tiếp tục sử dụng nhà đến hết thời hạn hợp đồng, ngay cả khi có sự thay đổi từ phía chủ sở hữu hoặc người thuê. Nếu chủ sở hữu qua đời, người thừa kế phải kế tục thực hiện hợp đồng đã ký. Khi nhà ở được chuyển nhượng cho người khác, chủ sở hữu mới cũng phải tuân thủ hợp đồng cho thuê còn hiệu lực. Trong trường hợp bên thuê qua đời, người đang cùng sinh sống với họ có quyền tiếp tục thuê đến hết hạn, trừ những trường hợp đặc biệt như nhà ở công vụ hoặc khi có thỏa thuận khác.
Tình huống giả định:
-
Chủ sở hữu nhà ở tại Hà Nội qua đời
Tháng 5/2025, bà Nguyễn Thị Lan là chủ sở hữu căn hộ và cho ông Trần Văn Hùng thuê tại Hà Nội. Hợp đồng thuê còn thời hạn 18 tháng thì bà Lan qua đời. -
Người thừa kế tiếp nhận quyền và nghĩa vụ
Đến tháng 6/2025, con trai bà Lan là ông Phạm Minh Tuấn hoàn tất thủ tục thừa kế căn hộ. Ông Tuấn tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê với ông Hùng theo đúng các điều khoản đã ký kết trước đó. -
Bên thuê được bảo đảm quyền lợi
Nhờ quy định về quyền tiếp tục thuê, ông Hùng vẫn ổn định chỗ ở đến hết thời hạn hợp đồng và không bị buộc chấm dứt hay di dời giữa chừng, đồng thời quyền lợi của ông cũng được pháp luật bảo vệ đầy đủ.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Khi chủ sở hữu muốn đổi nhà ở đang cho thuê, bắt buộc phải thông báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản để bảo đảm quyền lợi cho bên thuê. Song song đó, người thuê luôn được tiếp tục sử dụng nhà đến hết hạn hợp đồng trong trường hợp chủ sở hữu qua đời, chuyển nhượng nhà cho người khác hoặc khi bên thuê qua đời nhưng có người cùng sinh sống.
