Trong hợp đồng thuê nhà, vấn đề sửa chữa và trách nhiệm khi nhà thuê bị hư hại là điểm quan trọng cần chú ý để hạn chế tranh chấp. Pháp luật đã có quy định rõ ràng về việc chủ nhà phải sửa chữa khi hư hại do chất lượng công trình, và người thuê phải bồi thường khi gây ra thiệt hại và ngoài ra người cho thuê không phải bồi thường nếu hư hại đã xuất hiện trước khi ngôi nhà được cho thuê.
1. Chủ nhà có trách nhiệm gì khi nhà thuê bị hư hại?
Căn cứ vào Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:
Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Trong quan hệ thuê nhà, bên cho thuê giữ vai trò là chủ sở hữu và có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản cho bên thuê. Nhà trọ, căn hộ hoặc mặt bằng cho thuê phải ở trong tình trạng an toàn, sử dụng được đúng mục đích. Nếu căn nhà xuống cấp do yếu tố khách quan (ví dụ: tường bị nứt do thời gian, mái ngói bị dột do mưa lâu năm, hệ thống điện nước hư hại do cũ kỹ), thì chủ nhà phải chịu trách nhiệm sửa chữa.
Tình huống giả định
Nhà bị hư hại do kết cấu của nhà nên chủ nhà phải chịu trách nhiệm.
- Anh Nguyễn Hoàng Bình ký hợp đồng cho thuê với chị Ngô Thị Hạnh.
Anh Bình cho chị Hạnh thuê căn hộ 2 tầng để ở và bán hàng online. Hợp đồng quy định rõ: chủ nhà phải sửa chữa khi hư hại không do lỗi người thuê. - Căn hộ anh Nguyễn Hoàng Bình cho thuê xuất hiện hư hại.
Mưa lớn kéo dài khiến mái tôn bị dột nghiêm trọng. Chị Hạnh báo cho anh Bình nhưng anh cho rằng đó là chuyện “bình thường” và yêu cầu người thuê tự lo. - Chị Ngô Thị Hạnh tự sửa lại nhà và yêu cầu anh Nguyễn Hoàng Bình hoàn lại chi phí sữa chửa.
Do không thể kinh doanh trong nhà dột, chị Hạnh thuê thợ sửa mái với chi phí 15 triệu đồng. Sau đó, chị yêu cầu anh Bình hoàn trả chi phí theo đúng hợp đồng và Điều 477 BLDS. Nhưng anh Bình từ chối chi trả khoản tiền trên. -
Chị Ngô Thị Hạnh đã nộp đơn ra UBND yêu cầu thương lượng.
Anh Bình cho rằng chị Hạnh tự ý sửa chữa nên không đồng ý. Chị Hạnh gửi đơn ra UBND phường Hòa Xuân. Tại buổi hòa giải, cơ quan chức năng xác định lỗi do chất lượng mái tôn cũ, trách nhiệm thuộc về chủ nhà. Anh Bình phải hoàn trả chi phí sửa chữa và giảm 1 tháng tiền thuê để bồi thường cho thiệt hại kinh doanh của chị Hạnh.
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
2. Người thuê có trách nhiệm gì khi nhà thuê bị hư hại?
Căn cứ vào Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:
Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Khi ký hợp đồng, người thuê chỉ có quyền sử dụng tài sản trong phạm vi cho phép, chứ không có quyền làm thay đổi kết cấu hoặc sử dụng sai mục đích. Nếu tài sản bị hư hại vì hành vi bất cẩn (ví dụ: đập tường, khoan cắt làm vỡ ống nước, chập điện do câu mắc sai quy định), người thuê phải tự chịu chi phí sửa chữa. Ngoài ra, người thuê phải bồi thường thiệt hại nếu hành vi của mình khiến căn nhà mất giá trị sử dụng, gây tổn thất cho chủ nhà hoặc bên thứ ba. Pháp luật còn cấm việc tự ý cơi nới, sửa chữa lớn hoặc thay đổi kết cấu công trình nếu chưa có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.
Tình huống giả định
Người thuê nhà phải tự trả chi phí sữa chữa vì làm hư hại nhà thuê.
- Anh Huỳnh Quang Nam thuê một căn nhà để mở tiệm sửa xe.
Anh Nam thuê một căn nhà cấp 4 để mở tiệm sửa xe. Hợp đồng ghi rõ: người thuê không được cải tạo, thay đổi công trình nếu không được chủ nhà đồng ý. - Anh Huỳnh Quang Nam tự ý thay đổi kết cấu của ngôi nhà dẫn đến hư hại và gây thiệt hại cho các nhà xung quanh.
Vì muốn mở rộng diện tích ngôi nhà để bài trí lại khu vực sửa xe của mình, anh Nam đập một bức tường ngăn phòng. Hành động này làm vỡ hệ thống ống nước âm tường, gây ngập toàn bộ căn nhà và ảnh hưởng đến hàng xóm xung quanh. -
Chủ nhà khiếu nại anh Huỳnh Quang Nam vì hành vi của anh
Chủ nhà yêu cầu anh Nam chịu toàn bộ chi phí sửa chữa 30 triệu đồng và bồi thường thêm 10 triệu đồng vì không thể cho thuê trong thời gian khắc phục. Căn cứ Điều 479 BLDS, UBND phường xác định lỗi hoàn toàn do anh Nam. Anh Nam buộc phải bồi thường toàn bộ thiệt hại và chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn.
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
Kết luận
Trách nhiệm sữa chửa và chi trả khi nhà thuê bị hư hại được phân định rõ: chủ nhà phải sửa chữa khi hư hại do chất lượng, xuống cấp tự nhiên và nếu người thuê tự sửa chữa thì phải hoàn trả chi phí cho người thuê, và người thuê phải bồi thường khi chính mình gây ra thiệt hại. Việc quy định cụ thể trong hợp đồng thuê nhà giúp giảm tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả hai bên.
