Chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất là nhà đầu tư được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong các hoạt động đầu tư, việc sử dụng đất luôn gắn liền với những quy định pháp lý cụ thể nhằm bảo đảm quản lý chặt chẽ và minh bạch. Chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định theo Luật Đất đai 2024, đóng vai trò trung tâm trong việc thực hiện dự án. Song song với đó, pháp luật cũng quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai để ngăn ngừa vi phạm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và người dân.
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất là ai?
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
10. Chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất (sau đây gọi là chủ đầu tư) là nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật có liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.
...
Chủ đầu tư chính là tổ chức hoặc cá nhân đã được chọn theo đúng quy trình của pháp luật về đầu tư, sau đó được Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định rõ chủ đầu tư giúp bảo đảm rằng dự án đầu tư có sử dụng đất được triển khai minh bạch, đúng thẩm quyền và đúng mục đích.
Tình huống giả định:
-
UBND Thành phố Đà Nẵng phê duyệt dự án khu công nghiệp mới
Năm 2025, UBND Thành phố Đà Nẵng ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp Hòa Vang mở rộng với diện tích trên 150 ha. Dự án này cần Nhà nước giao đất để triển khai hạ tầng sản xuất. -
Nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án
Sau quá trình thẩm định, Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Miền Trung được chọn làm chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Công ty được UBND Thành phố giao đất và cho thuê đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật và kêu gọi doanh nghiệp thứ cấp vào sản xuất. -
Chủ đầu tư triển khai dự án trên phần đất được giao
Ngay sau khi hoàn tất thủ tục, công ty tiến hành san lấp, xây dựng hệ thống đường nội bộ và trạm xử lý nước thải tập trung. Toàn bộ hoạt động đều gắn liền với quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư được Nhà nước giao đất và giám sát chặt chẽ.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Hành vi nào bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai?
Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 11. Hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai
1. Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất.
2. Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai.
3. Vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
4. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định của pháp luật về quản lý đất đai.
5. Không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật.
6. Không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
7. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
8. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
9. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
11. Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.
Những hành vi này bao quát từ việc chiếm dụng, hủy hoại đất cho đến lạm quyền trong quản lý hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc quy định rõ các hành vi bị cấm nhằm giữ trật tự, ngăn chặn thất thoát đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và người sử dụng đất.
Tình huống giả định:
-
Công ty An Phú tự ý lấn chiếm đất công tại Thành phố Hải Phòng
Năm 2025, Công ty TNHH An Phú ngang nhiên lấn chiếm hơn 5.000 m² đất công ven sông Lạch Tray để làm bãi chứa vật liệu xây dựng, dù chưa được cơ quan nhà nước cho phép. -
UBND Thành phố Hải Phòng kiểm tra và xử lý vi phạm
Sau khi nhận phản ánh, UBND Thành phố Hải Phòng phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức kiểm tra hiện trạng. Kết quả cho thấy doanh nghiệp vi phạm hành vi chiếm đất và sử dụng đất sai mục đích. -
Cơ quan chức năng ban hành quyết định xử phạt
Căn cứ kết quả kiểm tra, cơ quan chức năng ra quyết định xử phạt hành chính 500 triệu đồng, đồng thời buộc Công ty An Phú trả lại diện tích đất đã lấn chiếm và khôi phục hiện trạng ban đầu. Hồ sơ vụ việc còn được chuyển sang cơ quan công an để xem xét trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Quản lý đất đai muốn hiệu quả thì cần xác định rõ chủ thể được giao đất và có quy định chặt chẽ để ngăn ngừa vi phạm. Chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là nhà đầu tư được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn và được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để triển khai dự án. Bên cạnh đó, pháp luật cũng đã liệt kê cụ thể những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và người dân.
