Cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người đã có quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên thứ ba thuê lại trong một khoảng thời gian nhất định.
Trong các giao dịch đất đai, cho thuê lại quyền sử dụng đất là một hình thức phát sinh nhiều trong hoạt động kinh doanh và quản lý tài sản. Khái niệm này thể hiện việc người đã có quyền sử dụng đất tiếp tục cho bên khác thuê lại. Đồng thời, pháp luật cũng đặt ra những điều kiện cụ thể để việc cho thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện hợp pháp và bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.
1. Cho thuê lại quyền sử dụng đất là gì?
Mặc dù pháp luật chưa đưa ra định nghĩa chính thức, nhưng có thể hiểu cho thuê lại quyền sử dụng đất là một dạng giao dịch dân sự về đất đai. Trong đó, tổ chức hoặc cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất của Nhà nước hoặc thuê từ tổ chức, cá nhân khác được phép cho một bên thứ ba thuê lại. Giao dịch này phải tuân theo pháp luật về đất đai, hợp đồng thuê đất ban đầu và bảo đảm quyền lợi của cả ba bên gồm bên giao đất hoặc cho thuê ban đầu, bên thuê đất, và bên thuê lại.
Tình huống giả định:
-
Doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất
Năm 2025, Công ty TNHH Xây dựng Hoàng Gia được Nhà nước cho thuê 5 ha đất tại Thành phố Hồ Chí Minh để làm khu nhà xưởng sản xuất. -
Doanh nghiệp phát sinh nhu cầu cho thuê lại
Do chưa sử dụng hết diện tích, công ty muốn cho Công ty TNHH Minh Phát thuê lại 2 ha đất để mở rộng cơ sở sản xuất gỗ. Hai bên ký hợp đồng cho thuê lại, đồng thời báo cáo cơ quan quản lý đất đai. -
Việc cho thuê lại được kiểm soát
Cơ quan quản lý đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận việc cho thuê lại không vi phạm hợp đồng thuê đất ban đầu, bảo đảm phù hợp quy định pháp luật. Hợp đồng cho thuê lại có hiệu lực và được công nhận.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất là gì?
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
...
Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi người sử dụng đất có đủ các điều kiện luật định. Trước hết, họ phải có Giấy chứng nhận hợp lệ, chứng minh quyền sử dụng đất rõ ràng. Thửa đất phải không có tranh chấp, không bị kê biên hay áp dụng biện pháp khẩn cấp, và vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất. Ngoài ra, nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất phải được thực hiện đầy đủ, trừ trường hợp được ghi nợ nhưng đã thanh toán xong trước khi cho thuê lại.
Tình huống giả định:
-
Người dân có nhu cầu cho thuê lại đất
Ông Phạm Văn Long (trú tại tỉnh Quảng Ngãi) được Nhà nước giao 1.000 m² đất sản xuất tại địa phương. Sau một thời gian sử dụng, ông Long chỉ khai thác 600 m², còn lại 400 m² chưa dùng đến. Để tận dụng, ông Long dự định cho doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng thuê lại phần đất chưa sử dụng. -
UBND xã kiểm tra điều kiện
Ông Long nộp đơn xin cho thuê lại tại UBND xã. Cán bộ địa chính tiến hành kiểm tra và xác định thửa đất đã có Giấy chứng nhận hợp pháp, không có tranh chấp, không bị kê biên, còn trong thời hạn sử dụng, đồng thời ông Long cũng đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính. -
Hợp đồng cho thuê lại được chấp thuận
Sau khi xác minh đầy đủ, Chủ tịch UBND xã chấp thuận việc cho thuê lại quyền sử dụng đất của ông Long. Ông Long và doanh nghiệp ký hợp đồng cho thuê lại hợp pháp, bảo đảm quyền lợi của cả hai bên.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Cho thuê lại quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch dân sự trong lĩnh vực đất đai, cho phép người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng cho bên khác trong thời gian nhất định. Tuy nhiên, để việc cho thuê lại hợp pháp, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về giấy tờ, tình trạng pháp lý của đất, thời hạn sử dụng và nghĩa vụ tài chính.
