Bên cho vay được quyền khởi kiện khi có bằng chứng về việc cho vay tiền, dù việc cầm cố sổ đỏ không hợp pháp và không được dùng làm căn cứ để xử lý sổ đỏ.
Giao dịch cầm cố sổ đỏ thường được sử dụng như một biện pháp bảo đảm cho khoản vay. Việc cầm cố sổ đỏ không được công nhận, dù khoản vay giữa các bên vẫn có thể phát sinh hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện của hợp đồng dân sự. Đồng thời, quyền khởi kiện của bên cho vay trong trường hợp cầm cố sổ đỏ không đúng quy định sẽ được xem xét dựa trên chứng cứ về khoản vay và các thỏa thuận mà hai bên đã thiết lập.
1. Cầm cố sổ đỏ có được pháp luật công nhận hay không?
Căn cứ Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Điều 309. Cầm cố tài sản
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Tài sản cầm cố phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố. Tuy nhiên, sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không phải là tài sản theo nghĩa của luật, mà chỉ là chứng thư xác nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất mới là tài sản, nhưng quyền này không phải lúc nào cũng được chuyển giao bằng hình thức cầm cố. Do đó, giao dịch cầm cố sổ đỏ không đáp ứng điều kiện về tài sản cầm cố nên không có hiệu lực pháp lý. Tuy vậy, nếu hai bên có hợp đồng vay tiền hợp lệ thì khoản vay vẫn phát sinh nghĩa vụ trả nợ; phần cầm cố chỉ bị vô hiệu chứ không làm vô hiệu toàn bộ giao dịch vay.
Tình huống giả định:
- Anh Lâm sử dụng sổ đỏ của gia đình để vay tiền
Anh Nguyễn Văn Lâm tại Thành phố Đà Nẵng cần tiền gấp nên đưa sổ đỏ của gia đình cho một người cho vay tư nhân để cầm cố, đổi lại nhận khoản vay 200 triệu đồng. Hai bên có viết giấy tay, nội dung ghi "cầm cố sổ đỏ để vay tiền”. - Tranh chấp phát sinh khi anh Lâm không trả nợ đúng hạn
Đến hạn nhưng anh Lâm chưa có khả năng trả nợ, bên cho vay giữ sổ đỏ và yêu cầu được toàn quyền xử lý. Khi gia đình anh Lâm phản đối, bên cho vay đòi mang sổ đỏ đi khởi kiện với lý do đã nhận tài sản cầm cố hợp pháp. -
Cơ quan có thẩm quyền xác định việc cầm cố không hợp lệ
Khi hòa giải tại Tòa án, cơ quan giải quyết xác định việc cầm cố sổ đỏ vô hiệu vì sổ đỏ không phải tài sản để cầm cố. Tuy nhiên, khoản vay 200 triệu vẫn được công nhận và anh Lâm phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Bên cho vay buộc phải trả lại sổ đỏ cho gia đình anh Lâm và chỉ có thể yêu cầu xử lý nghĩa vụ vay theo hợp đồng dân sự.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Trong những trường hợp nào bên cho vay được quyền khởi kiện khi việc cầm cố sổ đỏ không đúng quy định?
Căn cứ Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Điều 463. Hợp đồng vay tài sản
Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Việc cầm cố sổ đỏ không hợp pháp không làm mất hiệu lực hợp đồng vay tiền vì giao dịch vay và giao dịch cầm cố là hai quan hệ pháp lý tách biệt. Tòa án chỉ xem xét nghĩa vụ trả nợ nếu bên cho vay chứng minh được khoản vay tồn tại thông qua giấy tờ, thỏa thuận hoặc các chứng cứ hợp lệ khác. Trong trường hợp không có bằng chứng nào ngoài việc giữ sổ đỏ, việc khởi kiện sẽ rất khó được chấp nhận vì sổ đỏ không thể được xem là chứng cứ chứng minh khoản vay. Bên cho vay chỉ có quyền khởi kiện khi chứng minh được có sự giao nhận tiền và nghĩa vụ trả nợ phát sinh, còn việc cầm cố sổ đỏ bị tuyên vô hiệu và không tạo ràng buộc pháp lý nào đối với quyền sử dụng đất.
Tình huống giả định:
-
Bà Hương cho vay tiền và giữ sổ đỏ làm bảo đảm
Tại Thành phố Cần Thơ, bà Trần Thị Hương cho anh Lê Quốc Nam vay 150 triệu đồng. Hai bên chỉ thỏa thuận miệng và bà Hương giữ sổ đỏ của gia đình anh Nam như tài sản cầm cố. Không có giấy vay tiền hay biên nhận giao tiền. - Tranh chấp phát sinh khi anh Nam không trả đúng hạn
Đến hạn, anh Nam chưa trả được tiền, bà Hương tuyên bố sẽ khởi kiện và yêu cầu xử lý sổ đỏ để thu hồi nợ. Anh Nam phản đối và cho rằng không có chứng cứ nào về việc vay, còn việc đưa sổ đỏ chỉ là hành vi giao nhờ giữ tạm. -
Cơ quan giải quyết xác định không đủ căn cứ để khởi kiện
Khi nộp đơn đến Tòa án, bà Hương không cung cấp được giấy vay, tin nhắn hay chứng cứ thể hiện việc giao nhận tiền. Tòa án giải thích rằng việc giữ sổ đỏ không phải là bằng chứng xác lập nghĩa vụ vay; do đó, không đủ điều kiện để thụ lý yêu cầu đòi nợ. Sổ đỏ phải được trả lại cho anh Nam và bà Hương không thể khởi kiện do thiếu căn cứ.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Giao dịch cầm cố sổ đỏ thường xuất hiện trong thực tế nhưng pháp luật không công nhận vì sổ đỏ không phải là tài sản để mang đi cầm cố. Mặc dù vậy, nghĩa vụ vay tiền giữa các bên vẫn có hiệu lực khi có đủ chứng cứ chứng minh giao dịch vay. Quyền khởi kiện của bên cho vay chỉ được ghi nhận khi có căn cứ về việc giao nhận tiền, trong khi phần cầm cố sổ đỏ bị xem là vô hiệu và không làm phát sinh quyền xử lý quyền sử dụng đất.
