Giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào năng suất cây trồng, vị trí thửa đất, điều kiện giao thông, thời hạn sử dụng và phong tục tập quán địa phương.
Giá đất nông nghiệp luôn là vấn đề quan trọng trong quản lý và sử dụng đất, bởi nó tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân cũng như chính sách phát triển kinh tế địa phương. Để xác định giá đất nông nghiệp, pháp luật đã quy định rõ các yếu tố ảnh hưởng như năng suất cây trồng, vị trí và điều kiện hạ tầng. Khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, cũng cần đáp ứng những điều kiện pháp lý cụ thể.
1. Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp?
Khoản 2 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định:
Điều 8. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
...
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
...
Giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào năng suất cây trồng, vật nuôi gắn với thửa đất, vị trí và khả năng tiếp cận nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, điều kiện hạ tầng giao thông và địa hình thuận lợi hay khó khăn, thời hạn sử dụng đất còn lại cũng như các yếu tố đặc thù của từng địa phương như phong tục, tập quán, giá trị văn hóa gắn liền với đất.
Tình huống giả định:
-
Anh nông dân tại tỉnh Đồng Nai mở rộng diện tích trồng xoài
Tháng 3/2025, anh Nguyễn Văn Hải sở hữu 2 hecta đất trồng xoài tại tỉnh Đồng Nai. Thửa đất cho năng suất ổn định, sản phẩm được tiêu thụ ngay tại chợ đầu mối gần đó, giúp anh Hải có nguồn thu nhập khá. -
Địa phương đầu tư hạ tầng giao thông kết nối khu canh tác
Đến tháng 6/2025, chính quyền hoàn thành tuyến đường bê tông nối từ khu vườn xoài của anh Hải ra Quốc lộ 1A. Việc vận chuyển hàng hóa trở nên thuận lợi hơn, chi phí giảm đáng kể nhờ điều kiện đường sá và địa hình thuận lợi. -
Giá trị đất tăng nhờ đặc sản địa phương được công nhận
Tháng 9/2025, Đồng Nai công bố vùng xoài này là vùng trồng đặc sản phục vụ xuất khẩu. Việc này giúp giá trị đất nông nghiệp của anh Hải tăng cao hơn hẳn so với các khu vực lân cận.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì?
Điều 45, 47 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.
...
Điều 47. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Để chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, trước hết hộ gia đình hoặc cá nhân phải có Giấy chứng nhận hợp pháp đứng tên. Đất dùng để chuyển đổi phải không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án. Ngoài ra, quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng. Điểm quan trọng nhất là việc chuyển đổi chỉ được thực hiện trong cùng phạm vi một tỉnh, nhằm bảo đảm quản lý đất đai tập trung và thuận lợi cho công tác sản xuất, canh tác.
Tình huống giả định:
-
Hộ gia đình tại tỉnh Nghệ An muốn chuyển đổi đất nông nghiệp
Tháng 5/2025, gia đình ông Lê Văn Minh có 1,5 hecta đất trồng lúa tại tỉnh Nghệ An. Thửa đất này đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình, còn thời hạn sử dụng 15 năm. -
Hai bên thỏa thuận việc đổi đất để thuận tiện sản xuất
Đến tháng 7/2025, ông Minh thỏa thuận với bà Trần Thị Hòa (người cùng huyện) để chuyển đổi 0,5 hecta đất. Đất của bà Hòa gần nguồn nước tưới tiêu hơn, trong khi đất của ông Minh thuận tiện cho việc vận chuyển. Hai bên thống nhất chuyển đổi trong cùng đơn vị hành chính của tỉnh Nghệ An. -
Hoàn tất thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền
Tháng 8/2025, hai bên nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Nghệ An. Sau khi kiểm tra đủ điều kiện, cơ quan nhà nước xác nhận việc chuyển đổi. Cả hai gia đình chính thức sử dụng thửa đất mới, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Giá đất nông nghiệp chịu tác động bởi nhiều yếu tố, từ năng suất cây trồng, vị trí thửa đất, điều kiện hạ tầng giao thông đến thời hạn sử dụng và đặc thù văn hóa địa phương. Bên cạnh đó, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp, đất không tranh chấp, còn thời hạn và chuyển đổi trong cùng tỉnh.
