Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm san lấp mặt bằng, cải tạo đất nông nghiệp, gia cố nền đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư và chi phí hợp lý khác.
Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại đóng vai trò quan trọng trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bởi đây là căn cứ để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Trong Luật Đất đai 2024, khái niệm chi phí đầu tư vào đất còn lại được giải thích rõ ràng. Ngoài ra, các khoản chi phí cụ thể được liệt kê chi tiết nhằm bảo đảm tính minh bạch và công bằng khi áp dụng.
1. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là gì?
Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
7. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư trực tiếp vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi hết.
...
Chi phí đầu tư vào đất còn lại được hiểu là những khoản tiền mà người sử dụng đất đã trực tiếp bỏ ra để cải tạo, xử lý hay gia cố đất nhằm phục vụ đúng mục đích sử dụng. Đây không phải là giá trị quyền sử dụng đất, mà chỉ là các chi phí đã đầu tư nhưng chưa kịp thu hồi tại thời điểm Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
Tình huống giả định:
-
Ông Trần Văn Khải đầu tư cải tạo đất tại tỉnh Đồng Nai
Năm 2022, ông Trần Văn Khải được Nhà nước giao một thửa đất nông nghiệp tại tỉnh Đồng Nai để sản xuất. Sau khi nhận đất, ông đã san lấp mặt bằng và cải tạo đất để thuận tiện trồng cây lâu năm. -
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án công cộng
Đến giữa năm 2025, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của ông Khải để triển khai dự án mở rộng tuyến đường liên tỉnh. Tại thời điểm này, chi phí ông đã bỏ ra để cải tạo đất vẫn chưa được thu hồi hết qua sản xuất nông nghiệp. -
Xem xét bồi thường chi phí đầu tư còn lại
Cơ quan chức năng tiến hành kiểm kê, xác định những khoản đầu tư của ông Khải như chi phí san lấp, cải tạo độ màu mỡ của đất và ghi nhận đó là chi phí đầu tư vào đất còn lại để làm căn cứ bồi thường khi thu hồi.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
2. Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm những gì?
Khoản 2 Điều 107 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 107. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
...
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau đây:
a) Chi phí san lấp mặt bằng;
b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh;
d) Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;
đ) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
...
Chi phí đầu tư vào đất còn lại không chỉ giới hạn ở việc san lấp hay cải tạo đất mà còn bao gồm cả chi phí ứng trước cho bồi thường, hỗ trợ tái định cư và những chi phí khác có liên quan, miễn là phù hợp với mục đích sử dụng đất. Đây là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất được tính toán, bồi thường hợp lý khi Nhà nước thu hồi đất.
Tình huống giả định:
-
Công ty Minh Phát đầu tư san lấp mặt bằng tại Thành phố Đà Nẵng
Năm 2023, Công ty TNHH Minh Phát được giao một khu đất tại Thành phố Đà Nẵng để xây dựng nhà xưởng sản xuất. Do khu đất bị trũng, doanh nghiệp đã bỏ ra hơn 5 tỷ đồng chi phí san lấp mặt bằng nhằm bảo đảm nền đất bằng phẳng, đủ điều kiện xây dựng. -
Doanh nghiệp ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Trong quá trình triển khai, công ty phải ứng trước 2 tỷ đồng kinh phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Khoản chi này chưa được khấu trừ hết vào nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất. -
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án hạ tầng
Đến năm 2025, Nhà nước quyết định thu hồi khu đất để triển khai dự án đường giao thông trọng điểm. Công ty Minh Phát được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm phần chi phí san lấp mặt bằng, phần kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư đã ứng trước, cùng các chi phí hợp lý khác phù hợp với mục đích sử dụng đất.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)
3. Kết luận
Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các khoản chi hợp lý mà người sử dụng đất đã trực tiếp bỏ ra nhưng chưa thu hồi hết vào thời điểm bị Nhà nước thu hồi đất. Các khoản chi bao gồm chi phí san lấp, cải tạo, gia cố nền đất, kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư đã ứng trước và các chi phí hợp lý khác phù hợp với mục đích sử dụng đất.
