Bản đồ địa chính là gì?

Bản đồ địa chính là công cụ quan trọng giúp Nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả và minh bạch. Để hiểu đúng vai trò của bản đồ địa chính, trước hết cần nắm rõ khái niệm và những nội dung cơ bản của loại bản đồ này. Bên cạnh đó, trong một số trường hợp nhất định, việc đo đạc, lập mới hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính là bắt buộc nhằm phản ánh chính xác hiện trạng sử dụng đất theo quy định pháp luật.

1. Bản đồ địa chính là gì?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

Luật Đất đai 2024

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã hoặc theo đơn vị hành chính cấp huyện nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

...

Bản đồ địa chính là loại bản đồ thể hiện thông tin về từng thửa đất, như ranh giới, số hiệu, diện tích và loại đất, đồng thời hiển thị các yếu tố như mốc địa giới, công trình, nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và địa vật có ý nghĩa định hướng. Bản đồ này được lập theo đơn vị hành chính cấp xã (hoặc cấp huyện nếu không có cấp xã) và phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận mới có giá trị pháp lý.

Bản đồ địa chính đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai, là căn cứ để cấp sổ đỏ, giải quyết tranh chấp, thực hiện thu hồi, giao đất và định giá đất. Hiện nay, nhiều địa phương đã số hóa bản đồ địa chính vào hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia, giúp tra cứu thuận tiện và giảm thiểu sai sót khi xử lý thủ tục hành chính.

Tình huống giả định:

• Xin xác nhận đất để làm thủ tục vay vốn ngân hàng
  Ông Nguyễn Văn Minh, trú tại tỉnh Khánh Hòa, có một mảnh đất do cha mẹ để lại nhưng chưa có sổ đỏ. Năm 2025, ông muốn làm thủ tục vay vốn ngân hàng, nên nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Văn phòng đăng ký đất đai tra cứu bản đồ địa chính
  Khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa kiểm tra hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai. Nhờ bản đồ địa chính đã được số hóa đầy đủ theo đơn vị hành chính xã, cán bộ xác minh được ranh giới, loại đất và hiện trạng sử dụng thửa đất của ông Minh.

• Cấp sổ đỏ dựa trên thông tin bản đồ địa chính
  Từ dữ liệu bản đồ địa chính, cơ quan chức năng tiến hành đo đạc bổ sung, xác minh hiện trạng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Minh trong thời gian ngắn mà không cần phải tổ chức đo đạc lại toàn khu vực.

(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)

2. Những trường hợp nào cần đo đạc, lập mới hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính?

Theo Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Điều 4. Nội dung và hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính

...

2. Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính gồm:

a) Đo đạc lập mới bản đồ địa chính đối với khu vực chưa có bản đồ địa chính gắn với hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia;

b) Đo đạc lập lại bản đồ địa chính đối với khu vực đã có bản đồ địa chính nhưng đã thay đổi ranh giới của 75% thửa đất trở lên khi thực hiện dồn điền, đổi thửa; khu vực chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa; khu vực đã có bản đồ địa chính được lập bằng phương pháp ảnh hàng không, phương pháp bàn đạc bằng máy kinh vĩ quang cơ có tỷ lệ bản đồ nhỏ hơn so với tỷ lệ bản đồ cần đo vẽ theo quy định; khu vực đã thực hiện quy hoạch sử dụng đất để hình thành các khu trung tâm hành chính, khu đô thị, khu dân cư, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp;

c) Đo đạc bổ sung bản đồ địa chính thực hiện đối với khu vực đã có bản đồ địa chính nhưng chưa đo vẽ khép kín phạm vi đơn vị hành chính, bao gồm cả khu vực đã đo khoanh bao trên mảnh bản đồ địa chính trước đó nhưng chưa đo chi tiết đến từng thửa đất;

d) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện với khu vực đã có bản đồ địa chính khi có sự thay đổi một trong các yếu tố về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính;

đ) Số hóa, chuyển hệ tọa độ bản đồ địa chính thực hiện ở những khu vực chỉ có bản đồ địa chính giấy lập trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ HN-72 nay chuyển thành bản đồ địa chính số trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 (sau đây gọi là hệ VN-2000);

e) Trích đo bản đồ địa chính được thực hiện riêng đối với từng thửa đất hoặc nhiều thửa đất trong phạm vi một mảnh trích đo bản đồ địa chính theo tỷ lệ cần thành lập đối với nơi chưa có bản đồ địa chính.

...

Việc lập mới bản đồ địa chính áp dụng cho khu vực chưa từng đo đạc theo hệ tọa độ quốc gia. Lập lại bản đồ được tiến hành khi có thay đổi trên 75% ranh giới thửa đất do dồn điền đổi thửa hoặc quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Đo đạc bổ sung nhằm khép kín toàn bộ địa giới hành chính, nhất là tại khu vực chưa đo chi tiết từng thửa đất. Chỉnh lý bản đồ được thực hiện khi có sự thay đổi về hình dạng, diện tích thửa đất, còn số hóa và chuyển hệ tọa độ áp dụng với bản đồ giấy cũ lập theo hệ HN-72, nay cần chuyển sang hệ VN-2000.

Tùy từng hoạt động đo đạc, tổ chức thực hiện phải lập thiết kế kỹ thuật - dự toán hoặc phương án nhiệm vụ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp người dân tự thuê đo trích lục đất thì có thể ký hợp đồng dịch vụ mà không cần dùng ngân sách Nhà nước.

Tình huống giả định:

• Khu dân cư bị thay đổi ranh giới đất sau quy hoạch
  Năm 2025, gia đình bà Trần Thị Hạnh sinh sống tại một khu vực thuộc tỉnh Tây Ninh có thửa đất rộng 420 m² đã được cấp sổ đỏ từ năm 2006. Khi địa phương triển khai dự án mở rộng tuyến đường và quy hoạch khu dân cư mới, nhiều thửa đất xung quanh bị thay đổi ranh giới. Riêng thửa đất của bà Hạnh bị điều chỉnh phần lớn diện tích phía trước để làm hành lang giao thông.

• Cơ quan chức năng yêu cầu lập lại bản đồ địa chính
  Do trên 75% số thửa đất trong khu vực bị biến động ranh giới, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành lập lại bản đồ địa chính. Các hoạt động đo vẽ được thực hiện theo hệ tọa độ VN-2000, đảm bảo khớp với quy hoạch mới và phù hợp với đơn vị hành chính sau sáp nhập.

• Gia đình được cấp lại sổ đỏ theo bản đồ mới
  Sau khi hoàn thành việc đo đạc và xác lập bản đồ địa chính mới, gia đình bà Hạnh được mời lên làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích điều chỉnh còn 310 m². Nhờ bản đồ mới cập nhật đầy đủ thông tin, việc cấp lại sổ đỏ diễn ra thuận lợi, không phát sinh tranh chấp hay vướng mắc pháp lý.

(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.)

3. Kết luận

Bản đồ địa chính là bản vẽ đất đai chính thức được cơ quan nhà nước xác nhận, giúp xác định rõ ranh giới, diện tích và hiện trạng sử dụng đất. Trong những trường hợp như quy hoạch làm thay đổi nhiều thửa đất, bản đồ cũ hư hỏng, hoặc cần chuyển sang hệ tọa độ mới, cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc, lập lại hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính để cập nhật thông tin kịp thời, chính xác theo quy định.