Việc xây dựng nhà ở trên đất chưa được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Không ít trường hợp chủ đất vì muốn tiết kiệm thời gian, chi phí hoặc do thiếu hiểu biết đã tự ý xây dựng khi đất vẫn đang là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Hành vi này không chỉ bị xử phạt bằng tiền mà còn có thể buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, gây thiệt hại lớn về kinh tế và công sức.
1. Mức phạt khi xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 9, 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP như sau:
Điều 9. Sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
...
2. Hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta;
e) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 02 héc ta trở lên.
...
4. Hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
1. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta;
e) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 02 héc ta trở lên.
...
3. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng thì mức phạt được chia theo diện tích vi phạm, bắt đầu từ 3 – 5 triệu đồng cho diện tích dưới 0,01 ha ở nông thôn và có thể lên đến 50 - 150 triệu đồng cho diện tích từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha; mức phạt tại đô thị gấp đôi so với nông thôn. Bên cạnh đó, chủ đất có thể phải chịu thêm biện pháp khắc phục về xây dựng nếu công trình xây dựng không có giấy phép hoặc không phù hợp mục đích sử dụng đất như buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do việc xây dựng trái phép.
Tình huống giả định
- Anh Nam mua đất trồng cây lâu năm
Anh Nam mua 300 m² đất trồng cây lâu năm tại TP Lâm Đồng, chưa làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở. - Anh xây nhà trên đất mà không chuyển mục đích sử dụng đất
Anh Nam thuê thợ xây dựng nhà cấp 4 trên thửa đất này mà không xin phép xây dựng và không chuyển mục đích sử dụng đất. - UBND phát hiện và lập biên bản về hành vi của anh Nam
UBND kiểm tra, lập biên bản vi phạm về sử dụng đất sai mục đích và xây dựng trái phép đối với anh Nam, chuyển hồ sơ lên cấp trên để xử lý. - Anh Nam bị phạt và buộc khắc phục hậu quả
Anh Nam bị phạt 20 triệu đồng do diện tích vi phạm là 0,015 ha ở khu vực đô thị, buộc tháo dỡ công trình và trả lại hiện trạng đất ban đầu.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Loại đất nào được phép xây nhà ở?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 9, 121, 195 và 196 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều 9. Phân loại đất
...
3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
...
Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
...
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
...
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
...
Điều 195. Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn
...
Điều 196. Đất ở tại đô thị
Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.
...
Theo Luật Đất đai 2024, chỉ đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị) mới có mục đích sử dụng chính là xây dựng nhà ở. Các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất thương mại – dịch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp… chỉ được phép xây nhà khi đã hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở theo khoản 1 Điều 121 và đáp ứng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tình huống giả định
- Anh Lâm mua đất trồng cây lâu năm
Anh Lâm mua 300 m² đất trồng cây lâu năm tại TP. Cần Thơ để dự định xây nhà. - Anh xin chuyển mục đích sử dụng đất
Anh Lâm nộp hồ sơ chuyển mục đích tại Văn phòng đăng ký đất đai, kèm cam kết phù hợp quy hoạch và nhu cầu sử dụng để ở. - UBND chấp thuận chuyển mục đích cho anh Lâm
UBND chấp thuận chuyển mục đích; anh Lâm nộp tiền sử dụng đất, cập nhật loại đất “đất ở” trên Giấy chứng nhận. - Anh Lâm xây nhà ở
Sau khi có quyết định chuyển mục đích và giấy phép xây dựng, anh Lâm bắt đầu xây nhà đúng quy định.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Việc xây nhà trên đất khi chưa được phép chuyển mục đích sử dụng là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt hành chính, buộc khôi phục hiện trạng và chịu các chi phí liên quan. Để tránh rủi ro, người dân cần thực hiện đầy đủ thủ tục xin chuyển mục đích sang đất ở, được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
