Xây dựng nhà ở không có giấy phép bị phạt từ 60–100 triệu đồng, tùy trường hợp và có thể buộc tháo dỡ toàn bộ công trình vi phạm.
Xây dựng nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân, nhưng để đảm bảo trật tự đô thị và an toàn công trình, pháp luật quy định rõ điều kiện phải có giấy phép trước khi khởi công. Đồng thời, những trường hợp xây dựng không phép sẽ bị xử phạt nghiêm khắc, thậm chí buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
1. Có cần phải xin giấy phép xây dựng khi xây nhà ở không?
Căn cứ theo Điều 107 và Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020):
Điều 107. Điều kiện khởi công xây dựng công trình
1. Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:
a) Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;
b) Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật này;
...
2. Việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
Điều 89. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng
1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
...
Người dân khi xây dựng nhà ở phải xin giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp pháp luật quy định được miễn. Giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc để khởi công, giúp cơ quan quản lý kiểm soát trật tự đô thị, an toàn công trình và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư.
Tình huống giả định
-
Khởi công không xin phép
Ngày 12/10/2025, ông Trần Văn Hòa, trú tại Phường Tân Bình (TP. Hồ Chí Minh), tự ý khởi công xây dựng nhà 3 tầng trên đất ở nhưng không xin giấy phép xây dựng. -
Cơ quan chức năng xử lý
UBND phường phối hợp Thanh tra xây dựng kiểm tra, xác định công trình không có giấy phép xây dựng theo quy định. Ông Hòa bị xử phạt hành chính 60 triệu đồng và buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm. -
Ý nghĩa pháp lý
Qua tình huống có thể thấy, việc xin giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc để đảm bảo quản lý trật tự xây dựng, tránh thiệt hại cho chủ đầu tư và cộng đồng.
Tình trên là giả định, nhằm mục đích tham khảo.
2. Mức xử phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng là bao nhiêu?
Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng
...
7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
...
15. Biện pháp khắc phục hậu quả:
...
c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.
16. Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.
17. Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.
Điều 4. Hình thức xử phạt, mức phạt tiền tối đa, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt
...
c) Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định này là mức phạt đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
Hành vi xây dựng nhà ở không phép sẽ bị phạt tiền tùy theo loại công trình. Đối với tổ chức vi phạm thì từ 60.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, còn với cá nhân vi phạm, mức phạt chỉ bằng một nửa mức phạt đối với tổ chức. Ngoài ra còn có thể bị buộc phá dỡ công trình vi phạm.
Tình huống giả định
-
Xây nhà không phép
Ngày 15/11/2025, ông Nguyễn Văn Phúc, trú tại Phường Hòa Hưng (TP. Hồ Chí Minh), tự ý xây dựng căn nhà 2 tầng mà không xin giấy phép xây dựng. -
Cơ quan chức năng xử phạt
Thanh tra xây dựng kiểm tra, xác định công trình thuộc diện phải xin phép nhưng ông Phúc không thực hiện. Ông bị phạt 30 triệu đồng (mức phạt dành cho cá nhân) và buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm. -
Ý nghĩa pháp lý
Qua tình huống này có thể thấy, xin giấy phép xây dựng không chỉ là nghĩa vụ mà còn bảo đảm trật tự đô thị, tránh thiệt hại khi công trình bị xử lý hành chính.
Tình trên là giả định, nhằm mục đích tham khảo.
3. Kết luận
Xin giấy phép xây dựng là thủ tục bắt buộc đối với nhà ở riêng lẻ, trừ các trường hợp pháp luật miễn. Nếu xây dựng không phép, tổ chức vi phạm sẽ bị phạt từ 60.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, còn với cá nhân vi phạm thì mức phạt bằng một nửa mức phạt đối với tổ chức; đồng thời còn có thể buộc tháo dỡ công trình. Đây là cơ chế quan trọng nhằm duy trì kỷ cương xây dựng và bảo đảm an toàn cộng đồng.
