Việc cải tạo nhà chung cư là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong công tác nâng cấp đô thị, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người dân. Khi thực hiện cải tạo, cơ quan chức năng và chủ đầu tư bắt buộc phải lập kế hoạch chi tiết, trong đó có nội dung dự kiến nguồn vốn thực hiện dự án. Ngoài ra, nếu dự án không sử dụng vốn đầu tư công, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư cũng cần nêu rõ mục tiêu cụ thể như tái định cư hoặc bồi thường.
1. Cải tạo nhà chung cư có cần lập kế hoạch vốn?
Điểm e khoản 2 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định:
Điều 7. Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
...
2. Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được lập riêng cho từng dự án bao gồm các nội dung sau đây:
...
e) Dự kiến nguồn vốn để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn; trường hợp sử dụng nguồn vốn đầu tư công thì phải có trong kế hoạch vốn đầu tư công của địa phương đã được phê duyệt;
...
Nguồn vốn là yếu tố cốt lõi bảo đảm tính khả thi khi thực hiện cải tạo nhà chung cư. Pháp luật quy định rõ rằng, mỗi dự án cải tạo phải lập riêng kế hoạch, trong đó có phần dự kiến nguồn vốn. Quy định này giúp cơ quan chức năng và các bên liên quan chủ động tính toán các điều kiện cần thiết để triển khai, từ đó tránh tình trạng “treo” dự án do thiếu hụt tài chính giữa chừng.
Nguồn vốn có thể đến từ nhiều hình thức như ngân sách nhà nước, doanh nghiệp đầu tư, hoặc xã hội hóa. Trường hợp địa phương sử dụng vốn đầu tư công, thì không chỉ cần dự kiến, mà khoản vốn này còn phải được đưa vào kế hoạch vốn đã được phê duyệt.
Ngoài ra, việc lập kế hoạch vốn cũng là cơ sở để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phối hợp với các đơn vị liên quan xác định thời gian, phạm vi và hình thức tái định cư, bồi thường, hỗ trợ. Như vậy, có thể thấy việc dự kiến nguồn vốn không chỉ là một bước hành chính bắt buộc, mà còn đóng vai trò là “xương sống” của cả kế hoạch cải tạo. Thiếu nội dung này, dự án sẽ không đủ điều kiện để được thẩm định và triển khai trên thực tế.
Ví dụ thực tế:
Hơn 170 dự án tại TP.HCM chậm tiến độ do vướng pháp lý và thủ tục hành chính
UBND TP.HCM cho biết hiện có 176 dự án bất động sản trên địa bàn đang bị chậm tiến độ triển khai. Qua rà soát, nguyên nhân chủ yếu đến từ các vướng mắc pháp lý, đặc biệt là trong khâu xác định nguồn gốc đất, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và công tác thẩm định hồ sơ kéo dài.
Ngoài ra, sự thiếu thống nhất giữa các quy định pháp luật liên quan (như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai…) cũng gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong quá trình xem xét, phê duyệt thủ tục. Tình trạng phối hợp chậm trễ, đùn đẩy giữa các sở ngành, quận huyện cũng góp phần khiến tiến độ nhiều dự án bị ngưng trệ kéo dài.
UBND TP.HCM đã giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp cùng các sở ngành rà soát chi tiết từng nhóm vướng mắc và báo cáo tiến độ xử lý để sớm khơi thông cho các dự án trong quý II và quý III/2024.
Nguồn: Báo Công Lý
2. Có phải nêu rõ mục tiêu dự án trong văn bản chấp thuận?
Điểm c khoản 1 Điều 13 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định:
Điều 13. Nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn vốn đầu tư công
1. Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm các nội dung sau đây:
...
c) Mục tiêu của dự án, trong đó phải nêu rõ mục tiêu bố trí tái định cư tại chỗ hoặc có một phần bố trí tái định cư tại chỗ và một phần bố trí tái định cư tại địa điểm khác hoặc hoặc kết hợp bố trí tái định cư tại chỗ và bồi thường bằng tiền cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
...
Khi cải tạo lại nhà chung cư, điều người dân quan tâm nhất chính là sau khi phá dỡ, họ sẽ được bố trí ở đâu và quyền lợi có được đảm bảo hay không. Vì vậy, pháp luật yêu cầu trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án (nếu không dùng vốn đầu tư công), chủ đầu tư phải ghi rõ mục tiêu của dự án – tức là nêu rõ kế hoạch sẽ giải quyết chỗ ở cho người dân thế nào.
Cụ thể, chủ đầu tư cần nói rõ rằng người dân sẽ được ở lại tại chính chỗ cũ sau khi xây mới xong, hoặc một số được ở lại, một số được bố trí sang nơi khác, hoặc có người được bố trí nhà mới, có người sẽ nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở. Việc này không chỉ giúp người dân yên tâm, mà còn là cơ sở để chính quyền kiểm tra xem dự án có làm đúng cam kết hay không.
Nếu chủ đầu tư không ghi rõ những nội dung này, rất dễ dẫn đến tình trạng không rõ ràng và thiệt thòi cho người dân. Do đó, việc “nêu rõ mục tiêu” trong văn bản không phải là thủ tục hình thức, mà là yêu cầu bắt buộc để bảo vệ quyền lợi của người đang sống trong chung cư cũ và đảm bảo dự án thực hiện đúng pháp luật.
Tình huống giả định:
Người dân phản ứng vì không rõ phương án tái định cư
Cuối năm 2024, Công ty TNHH Minh Tâm được UBND TP. Cần Thơ chấp thuận chủ trương đầu tư cải tạo lại khu chung cư Tân Hòa đã xuống cấp nặng. Trong văn bản chấp thuận, công ty chỉ nêu chung chung là “hỗ trợ tái định cư phù hợp theo điều kiện thực tế”, không cụ thể hóa phương án bố trí tại chỗ hay nơi khác.
Khi dự án bắt đầu triển khai, người dân phát hiện rằng phần lớn cư dân sẽ được bố trí ở khu tái định cư cách trung tâm hơn 10 km, trong khi phần đất xây chung cư mới sẽ được khai thác để bán thương mại. Việc này gây bức xúc và tranh cãi gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư, buộc chính quyền địa phương phải vào cuộc hòa giải.
Qua sự việc, UBND TP. Cần Thơ rút kinh nghiệm và yêu cầu từ nay tất cả các văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư phải nêu rõ, cụ thể phương án tái định cư trong mục tiêu dự án, đúng như quy định tại điểm c khoản 1 Điều 13 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
3. Kết luận
Khi thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư, việc lập kế hoạch nguồn vốn là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo dự án có thể triển khai được trong thực tế. Ngoài ra, đối với các dự án không dùng vốn đầu tư công, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư cũng phải nêu rõ mục tiêu của dự án, đặc biệt là phương án bố trí tái định cư hoặc bồi thường cho người dân.
