Đất dành cho hoạt động tôn giáo là loại đất có tính đặc thù và được pháp luật quy định cụ thể về mục đích sử dụng, hình thức giao đất và thời hạn sử dụng. Trước hết, cần hiểu rõ đất tôn giáo là gì và thuộc nhóm đất nào theo phân loại hiện hành. Tiếp đó, không phải mọi trường hợp đất tôn giáo đều được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, mà chỉ giới hạn trong những điều kiện nhất định.
1. Đất tôn giáo là gì, thuộc nhóm nào?
Khoản 7 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định:
Điều 5. Quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp
...
7. Đất tôn giáo là đất xây dựng các công trình tôn giáo, bao gồm: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh đường, thánh thất, niệm phật đường, tượng đài, bia và tháp thuộc cơ sở tôn giáo; cơ sở đào tạo tôn giáo; trụ sở tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc và các công trình tôn giáo hợp pháp khác.
8. Đất tín ngưỡng là đất xây dựng các công trình tín ngưỡng, bao gồm: đình, đến, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, tượng, đài, bia và tháp thuộc cơ sở tín ngưỡng; chùa không thuộc quy định tạikhoản 1 Điều 213 Luật Đất đai, khoản 7 Điều này và các công trình tín ngưỡng khác.
...
Khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 9. Phân loại đất
...
3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;
g) Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);
h) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
i) Đất có mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác.
...
Theo quy định hiện hành, đất tôn giáo được hiểu là loại đất dùng để xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động tôn giáo, bao gồm từ nơi thờ tự (chùa, nhà thờ, thánh thất…) đến trụ sở, cơ sở đào tạo và các công trình hợp pháp khác của tổ chức tôn giáo. Việc phân loại rõ ràng đất tôn giáo giúp xác định đúng mục đích sử dụng và áp dụng chính sách quản lý phù hợp.
Về nhóm đất, căn cứ theo Luật Đất đai 2024, đất tôn giáo không nằm trong nhóm đất nông nghiệp mà được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Nhóm này bao gồm các loại đất sử dụng cho các hoạt động không mang tính sản xuất nông nghiệp như đất ở, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất quốc phòng – an ninh, đất nghĩa trang, đất tín ngưỡng và cả đất tôn giáo. Việc phân nhóm này rất quan trọng trong quá trình cấp giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính và quản lý quy hoạch sử dụng đất ở địa phương.
Tình huống giả định:
Một ngôi chùa xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất tôn giáo
Tổ đình An Minh là một cơ sở Phật giáo hoạt động hợp pháp tại tỉnh Bến Tre từ nhiều năm. Ngôi chùa tọa lạc trên mảnh đất rộng khoảng 2.000m² do tín đồ hiến tặng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2025, Ban Trị sự nhà chùa làm hồ sơ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất tôn giáo.
Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre xác định mục đích sử dụng đất là để xây chùa, tượng Phật, nhà giảng và lưu trú tăng ni – hoàn toàn phục vụ hoạt động tôn giáo hợp pháp. Vì vậy, toàn bộ diện tích này được xác định thuộc loại đất tôn giáo, và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại Luật Đất đai 2024.
Nhà chùa sau đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng ghi rõ là “đất tôn giáo”, sử dụng ổn định lâu dài và không phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách hiện hành.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
2. Khi nào được giao đất tôn giáo không thu tiền?
Khoản 2 Điều 213 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 213. Đất tôn giáo
...
2. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng cơ sở tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
...
Nhà nước có thể giao đất cho các tổ chức tôn giáo mà không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp sử dụng đất tôn giáo đều được hưởng chính sách này. Chỉ những trường hợp sử dụng đất để xây dựng cơ sở tôn giáo (như chùa, nhà thờ, thánh đường...) hoặc xây dựng trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc thì mới được áp dụng chính sách miễn tiền sử dụng đất.
Nếu tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào các mục đích khác không thuộc phạm vi trên – ví dụ như xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, cho thuê, hoặc hoạt động ngoài mục tiêu tôn giáo – thì phải thuê đất và nộp tiền thuê đất theo quy định. Việc phân định rõ này giúp đảm bảo nguồn lực đất đai được sử dụng đúng mục đích và đồng thời thể hiện sự tôn trọng, ưu đãi của Nhà nước đối với hoạt động tôn giáo hợp pháp.
Thẩm quyền quyết định giao đất trong trường hợp này thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ vào quỹ đất hiện có và nhu cầu sử dụng thực tế của từng tổ chức tôn giáo trên địa bàn. UBND tỉnh cũng sẽ xác định hạn mức diện tích cụ thể trong từng trường hợp để quản lý chặt chẽ.
Tình huống giả định:
Một giáo xứ được giao đất không thu tiền để xây dựng nhà thờ
Giáo xứ Hòa An tại tỉnh Quảng Nam đã hoạt động hơn 20 năm và hiện có nhu cầu xây dựng lại nhà thờ do công trình cũ xuống cấp. Năm 2025, giáo xứ làm hồ sơ đề nghị giao đất bổ sung để mở rộng diện tích khuôn viên phục vụ cho các hoạt động tôn giáo.
Sau khi tiếp nhận, Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với UBND cấp huyện kiểm tra thực tế và xác định diện tích xin giao đất nằm trong khu vực quy hoạch đất tôn giáo. Hồ sơ cũng thể hiện rõ mục đích sử dụng là xây dựng nhà thờ mới và khu sinh hoạt cộng đồng phục vụ tín đồ.
Căn cứ khoản 2 Điều 213 Luật Đất đai 2024, UBND tỉnh Quảng Nam đã ra quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất cho Giáo xứ Hòa An. Giáo xứ được sử dụng diện tích đất này ổn định lâu dài, không phải nộp bất kỳ khoản chi phí sử dụng đất nào, miễn là sử dụng đúng mục đích đã đăng ký.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
3. Thời hạn sử dụng đất tôn giáo là bao lâu?
Khoản 8 Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 171. Đất sử dụng ổn định lâu dài
1. Đất ở.
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này.
3. Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 199 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 Điều 199 của Luật này.
6. Đất quốc phòng, an ninh.
7. Đất tín ngưỡng.
8. Đất tôn giáo quy định tại khoản 2 Điều 213 của Luật này.
9. Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh.
10. Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt.
11. Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 của Luật này.
Thời hạn sử dụng đất là yếu tố quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đối với đất tôn giáo – tức đất được sử dụng để xây dựng cơ sở, trụ sở hoặc công trình phục vụ cho mục đích tôn giáo hợp pháp – nếu được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất, thì theo quy định pháp luật, được sử dụng ổn định lâu dài.
Điều này có nghĩa là tổ chức tôn giáo không cần gia hạn, không lo hết thời hạn như các loại đất có thời hạn giao từ 50 năm trở xuống. Quy định này thể hiện sự ưu đãi của Nhà nước đối với hoạt động tôn giáo, đồng thời tạo sự yên tâm cho tổ chức tôn giáo trong việc đầu tư xây dựng, duy trì các công trình tôn giáo phục vụ cộng đồng.
Tuy nhiên, chỉ những trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất mới được hưởng quyền sử dụng lâu dài. Nếu tổ chức tôn giáo thuê đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích thì thời hạn sử dụng có thể bị giới hạn hoặc phải trả tiền thuê đất theo quy định.
Tình huống giả định:
Chùa được cấp đất tôn giáo với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài
Tịnh xá An Lạc tại tỉnh Thừa Thiên Huế được Nhà nước giao 1.500m² đất vào năm 2024 để xây dựng chánh điện và khu lưu trú cho tăng ni. Diện tích đất này được giao theo quy định tại khoản 2 Điều 213 Luật Đất đai 2024, tức không thu tiền sử dụng đất.
Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng ghi rõ mục đích sử dụng là “đất tôn giáo” và thời hạn sử dụng lâu dài. Tịnh xá An Lạc được yên tâm sử dụng mảnh đất này để phục vụ các hoạt động thờ tự, giảng pháp và sinh hoạt cộng đồng mà không cần gia hạn theo chu kỳ như đất thuê hoặc đất sử dụng có thời hạn.
(Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính chất tham khảo)
4. Kết luận
Đất tôn giáo là loại đất phi nông nghiệp dùng để xây dựng cơ sở và trụ sở tôn giáo hợp pháp. Trong một số trường hợp, Nhà nước sẽ giao đất tôn giáo không thu tiền sử dụng đất nếu sử dụng đúng mục đích. Khi đáp ứng điều kiện này, tổ chức tôn giáo được sử dụng đất ổn định lâu dài, không phải gia hạn hay nộp tiền sử dụng đất.
