Việc sử dụng đất của các tổ chức tôn giáo là vấn đề pháp lý nhận được nhiều sự quan tâm trong thực tiễn quản lý đất đai. Pháp luật hiện hành đã quy định rõ rằng tổ chức tôn giáo vẫn được xác định là một trong các chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đều thuộc diện phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
1. Tổ chức tôn giáo có được xem là người sử dụng đất không?
Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 4. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
...
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;...
Theo quy định trên, tổ chức tôn giáo – bao gồm các cơ sở thờ tự và tổ chức trực thuộc (như giáo xứ, giáo hội, chùa, tu viện, thánh đường...) – được xác định là một trong những đối tượng có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Điều này đồng nghĩa với việc các tổ chức tôn giáo có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự thủ tục pháp lý như các chủ thể khác.
Tư cách “người sử dụng đất” giúp các tổ chức tôn giáo có quyền và nghĩa vụ pháp lý rõ ràng khi quản lý, sử dụng đất phục vụ hoạt động tôn giáo – từ đó đảm bảo tính minh bạch và chặt chẽ trong công tác quản lý đất đai.
Tình huống giả định
Tháng 5/2025, Giáo xứ Đức Bình (tọa lạc tại phường Hiệp Thành, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất 2.000 m² đang sử dụng làm nhà thờ và nhà dòng. Trong quá trình kiểm tra hồ sơ, một cán bộ địa phương băn khoăn không rõ tổ chức tôn giáo có được xác định là “người sử dụng đất” hay không.
Sau khi đối chiếu với Điều 4 Luật Đất đai 2024, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh khẳng định rằng tổ chức tôn giáo là một trong các chủ thể sử dụng đất được pháp luật công nhận. Vì vậy, hồ sơ của Giáo xứ Đức Bình được tiếp nhận để tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Cơ sở tôn giáo sử dụng đất có phải nộp thuế phi nông nghiệp?
Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định như sau:
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010
Điều 3. Đối tượng không chịu thuế
Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh bao gồm:
...
2. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;...
Như vậy, theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, các cơ sở tôn giáo sử dụng đất không vì mục đích kinh doanh sẽ được miễn nghĩa vụ thuế. Cụ thể, nếu đất được dùng để xây dựng chùa, nhà thờ, đền, miếu, thánh thất, thánh đường hoặc các công trình phục vụ hoạt động thờ tự, sinh hoạt tôn giáo, tín ngưỡng, tu hành, thì phần diện tích đó được xếp vào nhóm không chịu thuế. Đây là cách pháp luật thể hiện sự tôn trọng quyền tự do tín ngưỡng, tôn giáo và hỗ trợ các tổ chức tôn giáo hoạt động ổn định, không bị áp lực về chi phí tài chính trong việc duy trì nơi thờ tự và hoạt động tâm linh.
Tuy nhiên, nếu cơ sở tôn giáo sử dụng đất vào mục đích có yếu tố kinh doanh – chẳng hạn như cho thuê mặt bằng, mở cửa hàng kinh doanh, bãi giữ xe, tổ chức các dịch vụ dịch vụ thu tiền hoặc hợp tác kinh tế với bên thứ ba trên phần đất đó – thì phần diện tích sử dụng vào hoạt động sinh lợi sẽ bị tính thuế. Pháp luật không căn cứ vào danh nghĩa “tôn giáo” để miễn toàn bộ, mà phân định rõ theo mục đích sử dụng thực tế. Điểm quan trọng ở đây là cách tiếp cận thuế theo tính chất sử dụng đất thay vì chủ thể sử dụng. Dù là cơ sở tôn giáo, nhưng nếu khai thác phần đất vào hoạt động có thu nhập, có giao dịch tài chính, thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tương đương với các chủ thể khác trong xã hội. Điều này thể hiện nguyên tắc bình đẳng và công bằng trong chính sách thuế, đồng thời ngăn chặn tình trạng lợi dụng danh nghĩa tôn giáo để né thuế hoặc khai thác đất công trái phép.
Tình huống giả định
Tháng 7/2025, Chùa Pháp Quang (quận Cái Răng, TP. Cần Thơ) nhận được thông báo truy thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích gần 3.000 m² mà chùa đang sử dụng. Nhà chùa thắc mắc vì từ trước đến nay diện tích đất này được dùng để xây chánh điện, khu tăng xá và tổ chức sinh hoạt Phật giáo, không hề có hoạt động kinh doanh.
Sau khi kiểm tra thực tế, cơ quan thuế địa phương phát hiện trong khuôn viên chùa có một phần diện tích 500 m² đang cho đơn vị khác thuê mặt bằng mở quán cà phê và cửa hàng lưu niệm. Cơ quan thuế sau đó điều chỉnh thông báo: chỉ truy thu thuế đối với phần đất đang được sử dụng vào mục đích kinh doanh, còn toàn bộ phần diện tích sử dụng phục vụ hoạt động tôn giáo được miễn thuế theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
Kết luận
Tổ chức tôn giáo là một trong những chủ thể được pháp luật công nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Trong trường hợp sử dụng đất phục vụ cho mục đích tôn giáo và không phát sinh hoạt động kinh doanh, cơ sở tôn giáo không phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, nếu có sử dụng một phần đất vào mục đích kinh doanh, tổ chức tôn giáo vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với phần diện tích đó.
