Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý quan trọng, được pháp luật quy định về khái niệm và nguyên tắc nhằm bảo đảm phân bổ đất đai hợp lý, hiệu quả.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quản lý quan trọng, bảo đảm việc phân bổ và khai thác hợp lý nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. Pháp luật đã quy định rõ khái niệm quy hoạch sử dụng đất để làm cơ sở xác định phạm vi và bản chất của hoạt động này. Đồng thời, các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất cũng được đặt ra nhằm bảo đảm tính thống nhất, tiết kiệm và hiệu quả trong quá trình quản lý đất đai.
1. Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 3: Giải thích từ ngữ
...
36. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.
...
Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng để Nhà nước quản lý, phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, gắn với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và môi trường. Điểm quan trọng là quy hoạch phải dựa trên tiềm năng đất đai của từng khu vực và nhu cầu thực tế của các ngành, lĩnh vực để bảo đảm cân đối, tránh lãng phí và xung đột trong sử dụng. Quy hoạch sử dụng đất còn có ý nghĩa trong việc duy trì sự ổn định, định hướng phát triển bền vững cho từng địa phương và cả nước. Điều này giúp các chủ thể liên quan, từ cơ quan quản lý đến người dân và doanh nghiệp, có cơ sở pháp lý để thực hiện các hoạt động đầu tư, sản xuất và sinh hoạt gắn với đất đai một cách minh bạch, lâu dài.
Tình huống giả định
Quy hoạch sử dụng đất tại TP. Hồ Chí Minh
-
Khởi động lập quy hoạch
Tháng 2/2025, UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành kế hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2026–2035, định hướng phát triển đô thị hiện đại và hạ tầng giao thông liên vùng. -
Khảo sát hiện trạng đất đai
Tháng 5/2025, Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành khảo sát, thống kê quỹ đất nông nghiệp, đất công và khu vực có tiềm năng chuyển đổi sang đất phát triển công nghiệp, thương mại và dân cư. -
Xây dựng dự thảo quy hoạch
Tháng 9/2025, dự thảo xác định các khu vực ưu tiên mở rộng đô thị, khu logistic và khu công nghiệp mới, đồng thời bảo tồn hơn 5.000 ha đất rừng ngập mặn và hành lang xanh ven sông. -
Lấy ý kiến và hoàn thiện hồ sơ
Tháng 12/2025, Thành phố tổ chức lấy ý kiến nhân dân, chuyên gia và doanh nghiệp để bảo đảm quy hoạch phù hợp nhu cầu phát triển và bảo vệ môi trường sinh thái. - Phê duyệt và công bố quy hoạch
Tháng 4/2026, sau khi được Bộ Tài nguyên và Môi trường thẩm định, Chính phủ phê duyệt. UBND TP. công bố quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2026–2035 và triển khai kế hoạch thực hiện.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất là gì?
Điều 60 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 60. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Việc lập quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tuân thủ nguyên tắc và mối quan hệ giữa các loại quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực có sử dụng đất.
2. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng; bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và phù hợp với tiềm năng đất đai của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện phải đáp ứng yêu cầu thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh.
4. Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ; quy hoạch sử dụng đất của cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định được nội dung sử dụng đất đến cấp xã; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
5. Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên.
6. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, độ che phủ rừng; bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
7. Bảo đảm tính liên tục, kế thừa, ổn định, đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; cân đối hài hòa giữa các ngành, lĩnh vực, địa phương, giữa các thế hệ; phù hợp với điều kiện, tiềm năng đất đai.
8. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch.
9. Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch sử dụng đất cấp thấp hơn.Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì các chỉ tiêu sử dụng đất chưa thực hiện hết được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
10. Kế hoạch sử dụng đất được lập đồng thời với lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cùng cấp. Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng cấp huyện được lập đồng thời với lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm thống nhất giữa các cấp, cân đối giữa nhu cầu phát triển và tiềm năng đất đai, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường. Quy hoạch phải gắn với chiến lược phát triển bền vững, phù hợp điều kiện tự nhiên, có sự tham gia của cộng đồng và được thực hiện công khai, minh bạch. Những nguyên tắc này giúp định hướng việc phân bổ, khai thác và quản lý đất đai hợp lý, hài hòa giữa lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường.
Tình huống giả định
Quy hoạch sử dụng đất tại TP. Cần Thơ
-
Phát động lập quy hoạch đô thị – nông nghiệp kết hợp
Tháng 1/2026, UBND TP. Cần Thơ khởi động quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2026 - 2035, hướng đến mô hình thành phố sinh thái gắn kết đô thị - nông nghiệp vùng Đồng bằng sông Cửu Long. -
Khảo sát và thống kê quỹ đất hiện có
Tháng 4/2026, Sở TN&MT phối hợp Viện Quy hoạch xây dựng tiến hành đo đạc, xác định hơn 6.000 ha đất nông nghiệp, 2.000 ha đất công và 1.200 ha đất đô thị có khả năng tái quy hoạch. -
Đề xuất phương án quy hoạch tổng thể
Tháng 8/2026, Dự thảo quy hoạch chia thành ba vùng chức năng: 2.500 ha cho đô thị mới, 1.800 ha cho nông nghiệp công nghệ cao và 1.000 ha cho hành lang xanh, chống ngập. -
Tổ chức tham vấn cộng đồng và doanh nghiệp
Tháng 11/2026, UBND TP. Hồ Chí Minh tổ chức hội thảo công khai lấy ý kiến người dân và các hiệp hội doanh nghiệp. Nhiều ý kiến đề nghị ưu tiên đất cho khu công nghệ cao và hạ tầng giao thông kết nối khu công nghiệp Trà Nóc. - Phê duyệt và công bố quy hoạch chính thức
Tháng 2/2027, sau khi tiếp thu ý kiến, thành phố hoàn thiện hồ sơ trình Chính phủ phê duyệt. Quy hoạch mới được công bố rộng rãi, định hướng Cần Thơ trở thành đô thị sinh thái hiện đại, phát triển cân bằng giữa kinh tế, nông nghiệp và môi trường.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
Kết luận
Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, giúp định hướng phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. Pháp luật quy định rõ khái niệm quy hoạch nhằm phân bổ, khoanh vùng đất đai theo tiềm năng và nhu cầu thực tế của từng địa phương, ngành, lĩnh vực. Đồng thời, các nguyên tắc lập quy hoạch bảo đảm tính thống nhất, minh bạch, sử dụng đất hiệu quả và phát triển bền vững.
