Thực tế hiện nay có nhiều trường hợp nhà đã xây dựng xong nhưng chưa hoàn tất thủ tục hoàn công. Nhà ở chưa hoàn công không bị coi là vi phạm pháp luật, nhưng lại làm phát sinh nhiều hạn chế trong việc mua bán, chuyển nhượng, thế chấp hay ghi nhận quyền sở hữu. Đây là nguyên nhân khiến nhiều chủ nhà gặp khó khăn khi tham gia các giao dịch liên quan đến bất động sản.
1. Thế nào là nhà chưa hoàn công?
Hiện nay pháp luật không có khái niệm riêng về “hoàn công”. Tuy nhiên có thể hiểu đơn giản như sau: Cụm từ “hoàn công” chỉ là cách gọi truyền thống cho thủ tục nghiệm thu hoàn thành công trình. Nếu một căn nhà chưa hoàn công, tức là chưa có xác nhận chính thức rằng công trình đã hoàn tất theo giấy phép xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc nhà ở vẫn chưa đủ điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu. Trong thực tế, nhà chưa hoàn công có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân: công trình không đủ điều kiện nghiệm thu, chủ nhà né tránh nghĩa vụ tài chính, hoặc việc xây dựng trái quy định.
Tình huống giả định
- Anh Phát xây dựng nhà tại phường Gia Định
Anh Nguyễn Văn Phát xây dựng căn nhà 3 tầng tại phường Gia Định, TP.HCM theo giấy phép xây dựng đã được cấp. - Anh Phát trì hoãn việc nộp hồ sơ
Công trình hoàn thành, nhưng anh Phát chưa nộp hồ sơ hoàn công vì muốn trì hoãn nghĩa vụ đóng phí trước bạ. - Anh Phát mong muốn bán căn nhà tại phường Gia Định
Anh Phát dự định bán căn nhà cho người quen, nhưng bên mua yêu cầu giấy tờ hoàn công để sang tên. - Anh Phát bị từ chối hồ sơ giao dịch
Văn phòng đăng ký đất đai từ chối hồ sơ giao dịch vì căn nhà chưa có thủ tục hoàn công, buộc anh Phát phải hoàn tất trước khi bán.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Nhà chưa hoàn công có bị phạt không?
Quy định này được nêu tại Khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 và Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 như sau:
Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
...
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.
...
Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
...
Nhà chưa hoàn công không bị coi là hành vi vi phạm pháp luật nên cơ quan chức năng sẽ không xử phạt hành chính chỉ vì chưa hoàn công. Tuy nhiên, việc này khiến căn nhà chưa đủ điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch. Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, một căn nhà muốn được mua bán, tặng cho, thế chấp… thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Giấy chứng nhận này chỉ được cấp khi nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Đất đai.
Nói cách khác, chưa hoàn công đồng nghĩa với việc chủ nhà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chưa được pháp luật công nhận quyền sở hữu. Hậu quả là chủ nhà không thể bán, không thể sang tên, không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp xây dựng sai phép hoặc trái phép, ngoài việc không hoàn công được, chủ nhà còn có thể bị buộc tháo dỡ công trình hoặc bị xử phạt hành chính về hành vi xây dựng sai quy định. Do đó, dù không bị phạt trực tiếp vì “chưa hoàn công”, nhưng người sở hữu vẫn chịu rủi ro pháp lý và hạn chế lớn về quyền lợi.
Tình huống giả định
- Bà Hạnh xây dựng nhà tại phường An Phú
Bà Ngô Thị Hạnh xây xong căn nhà 2 tầng tại Phường An Phú, nhưng chưa nộp hồ sơ hoàn công. - Bà Hạnh ký hợp đồng chuyển nhượng nhà cho ông Tùng
Bà Hạnh ký hợp đồng chuyển nhượng nhà cho ông Trần Văn Tùng, hai bên thống nhất giá 4 tỷ đồng. - Bà Hạnh nộp hồ sơ sang tên nhưng bị từ chối
Khi nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan chức năng từ chối do nhà chưa hoàn công. - Bà Hạnh buộc phải làm thủ tục hoàn công
Giao dịch không thực hiện được, bà Hạnh buộc phải làm thủ tục hoàn công trước khi tiếp tục mua bán.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Nhà chưa hoàn công không bị coi là vi phạm pháp luật nên chủ nhà sẽ không bị xử phạt hành chính. Tuy nhiên, việc chưa hoàn công đồng nghĩa căn nhà chưa đủ điều kiện pháp lý để tham gia các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp. Đây là hạn chế lớn đối với quyền lợi của chủ sở hữu.
