Trong hợp đồng thuê nhà, mỗi bên đều có quyền và nghĩa vụ rõ ràng. Khi người thuê tự ý cho thuê lại căn nhà mà không được sự đồng ý của chủ nhà, hành vi này có thể bị xem là vi phạm hợp đồng. Tùy vào mức độ và điều kiện cụ thể, chủ nhà có thể thực hiện các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình, bao gồm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
1. Người thuê nhà tự ý cho thuê lại, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023 như sau:
Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
...
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
...
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
...
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Hành vi tự ý cho thuê lại nhà mà không có sự đồng ý của chủ nhà được xem là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên thuê. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến quyền kiểm soát tài sản của bên cho thuê, mà còn có thể làm phát sinh các rủi ro pháp lý và tài chính cho chủ nhà nếu người thuê lại sử dụng nhà sai mục đích hoặc gây thiệt hại cho bên thứ ba. Chính vì vậy, pháp luật cho phép chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà không cần sự đồng thuận của bên thuê trong tình huống này.
Tuy nhiên, để đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp, chủ nhà vẫn cần tuân thủ quy định về thời hạn thông báo trước, tối thiểu là 30 ngày – trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu không thực hiện đúng thủ tục này mà gây thiệt hại cho người thuê, chủ nhà vẫn phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định pháp luật.
Tình huống giả định
- Tháng 2/2024, anh Hưng thuê nhà nguyên căn tại phường Phú Mỹ để ở và làm văn phòng công ty nhỏ
Hợp đồng ký kết với chủ nhà là ông Tùng, thời hạn thuê 2 năm. Anh Hưng cam kết không cho thuê lại nếu không được sự đồng ý bằng văn bản từ ông Tùng. - Tháng 5/2025, ông Tùng phát hiện người lạ đang sinh sống tại nhà thuê
Qua hàng xóm báo lại, ông Tùng biết anh Hưng đã cho hai bạn trẻ thuê lại một phần ngôi nhà trong hơn 3 tháng. Ông Tùng không được thông báo hay đồng ý việc này. - Tháng 6/2025, ông Tùng gửi văn bản đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê
Ông viện dẫn hành vi cho thuê lại trái phép là căn cứ chấm dứt hợp đồng theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014. Văn bản có kèm thời hạn thông báo trước 30 ngày. - Đầu tháng 7/2025, anh Hưng bàn giao lại nhà và rút toàn bộ đồ đạc
Việc chấm dứt hợp đồng diễn ra trong trật tự, không phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên, ông Tùng từ chối hoàn lại một phần tiền cọc do vi phạm hợp đồng.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Người thuê nhà có những nghĩa vụ gì?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 479, 480, 481 và 482 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích
1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thoả thuận.
2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Điều 481. Trả tiền thuê
1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
2. Trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Điều 482. Trả lại tài sản thuê
1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.
...
Người thuê nhà có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận, bảo quản tài sản thuê, sửa chữa các hư hỏng nhỏ và thanh toán tiền thuê đúng hạn. Đây là những nghĩa vụ cơ bản được quy định tại Điều 479, 480 và 481 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu người thuê dùng nhà sai công dụng, không trả tiền thuê trong 3 kỳ liên tiếp (trừ trường hợp có thỏa thuận khác), hoặc làm hư hỏng tài sản mà không sửa chữa, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Bên cạnh đó, khi kết thúc thời hạn thuê, người thuê còn phải trả lại nhà trong tình trạng tương tự như ban đầu, trừ hao mòn tự nhiên theo Điều 482 hoặc theo thỏa thuận. Nếu cố ý trả nhà trong tình trạng hư hỏng, gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên cho thuê, người thuê có thể phải bồi thường tương ứng.
Tình huống giả định
- Tháng 2/2024, anh Khải ký hợp đồng thuê nhà nguyên căn tại phường Bình Thạnh với thời hạn 12 tháng.
Hai bên thoả thuận rõ về việc thanh toán tiền thuê mỗi tháng, cũng như nghĩa vụ bảo quản, sử dụng nhà đúng mục đích. - Từ tháng 5/2024, anh Khải không còn thanh toán đúng hạn và liên tục chậm tiền thuê ba tháng liên tiếp.
Chủ nhà nhiều lần nhắc nhở nhưng anh Khải không phản hồi, cũng không nêu lý do chính đáng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. - Tháng 7/2024, chủ nhà đến kiểm tra và phát hiện anh Khải đã tự ý cải tạo không gian bên trong nhà
Chủ nhà phát hiện anh Khải tự ý cải tạo không gian bên trong nhà, đục tường để lắp thêm kệ mà không xin phép. Một số khu vực có dấu hiệu hư hỏng nhưng không được sửa chữa, ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà. - Tháng 8/2024, căn nhà được anh Khải trả lại trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng
Chủ nhà yêu cầu bồi thường thiệt hại do anh Khải đã vi phạm nghĩa vụ bảo quản, thanh toán và sử dụng tài sản thuê không đúng thỏa thuận.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Người thuê nhà cần tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng, đặc biệt là không được tự ý cho thuê lại nếu chưa có sự đồng ý của chủ nhà. Việc vi phạm có thể dẫn đến việc bị đơn phương chấm dứt hợp đồng và phát sinh trách nhiệm bồi thường theo quy định pháp luật.
