Trong thực tế, nhiều người vẫn giao kết bằng lời nói mà không lập hợp đồng bằng văn bản. Hình thức này diễn ra khá phổ biến, đặc biệt với các hợp đồng giá trị nhỏ hoặc thuê trọ ngắn hạn. Tuy nhiên, việc không lập văn bản có thể dẫn đến rủi ro pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp. Theo quy định hiện hành, thuê trọ cũng được xem là một dạng thuê nhà ở, và hợp đồng giữa các bên phải tuân thủ các điều kiện về hình thức được pháp luật công nhận.
1. Hợp đồng thuê trọ bằng miệng có giá trị pháp lý không?
Căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể như sau:
Điều 163. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
Cam kết của các bên;
Thỏa thuận khác;
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Theo Luật Nhà ở 2023, bất kỳ giao dịch nào liên quan đến việc cho thuê nhà ở, bao gồm cả thuê trọ ngắn hạn hoặc dài hạn, hợp đồng đều phải được lập thành văn bản. Đây là quy định mang tính bắt buộc nhằm đảm bảo các bên ghi nhận rõ ràng về quyền, nghĩa vụ, giá cả, thời hạn, điều kiện sử dụng và giải quyết tranh chấp khi xảy ra mâu thuẫn. Nếu chỉ giao kết bằng miệng thì giao dịch đó không được pháp luật công nhận là hợp lệ, dẫn đến hợp đồng thuê trọ không có giá trị pháp lý.
Tình huống giả định
- Anh Khải chuyển đến thuê một phòng trọ ở phường An Lạc qua thoả thuận bằng miệng với chủ trọ là ông Tấn.
Tháng 2/2025, anh Khải thông qua thoả thuận miệng với ông Tấn, đã chuyển đến nhà trọ thuê một phòng ở phường An Lạc với giá 2 triệu/tháng. - Tháng 5/2025, ông Tấn tăng tiền trọ lên 2,7 triệu mà không thông báo trước.
Do anh Khải thấy việc tăng giá tiền trọ là không hợp lý nên hai bên xảy ra mâu thuẫn. Sau đó vì giận nên ông Tấn yêu cầu anh Khải dọn đi khỏi phòng trọ trong vòng 3 ngày. - Anh Khải gửi đơn phản ánh đến chính quyền phường, yêu cầu can thiệp.
Cảm thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm nên anh Khải đã yêu cần cơ quan chức năng can thiệp. Tuy nhiên, do không có hợp đồng bằng văn bản, việc xác định thỏa thuận ban đầu giữa hai bên rất khó, chính quyền không công nhận hợp đồng miệng giữa anh Khải và ông Tấn. - Do không có hợp đồng bằng văn bản nên anh Khải buộc phải rời khỏi trọ
Do hợp đồng miệng không có hiệu lực nên cuối cùng, anh Khải buộc phải dọn đi mà không đòi lại được tiền cọc.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Hợp đồng thuê trọ có bắt buộc phải công chứng không?
Quy định này được nêu cụ thể tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 nhưu sau:
Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
...
2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
...
Các giao dịch như cho thuê nhà ở để ở, bao gồm thuê trọ không nằm trong nhóm phải công chứng bắt buộc. Điều này giúp giảm bớt thủ tục hành chính cho người dân khi thực hiện giao dịch thuê – cho thuê nhà ở. Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận cụ thể về việc công chứng thì hợp đồng cần được công chứng theo đúng quy định.
Tuy không bắt buộc công chứng nhưng hợp đồng thuê trọ vẫn phải lập thành văn bản, nêu rõ các thông tin như thời gian thuê, giá cả, quyền và nghĩa vụ hai bên. Khi có tranh chấp, một hợp đồng bằng văn bản sẽ giúp cơ quan chức năng có căn cứ để giải quyết.
Tình huống giả định
- Tháng 3/2025, anh Hào thuê một phòng trọ tại phường Linh Xuân.
Anh Hào và chủ nhà có lập hợp đồng thuê trọ bằng văn bản, ghi rõ điều khoản nhưng không đi công chứng. - Tháng 6/2025, chủ nhà yêu cầu anh Hào dọn đi với lý do con trai bà chuẩn bị lấy vợ và cần phòng.
Vì con trai của chủ nhà chuẩn bị cưới vợ, cần phòng để ở nên chủ nhà đã yêu cầu anh dọn đi. Anh Hào từ chối vì còn 6 tháng hợp đồng, đồng thời yêu cầu chủ nhà bồi thường nếu ép buộc chấm dứt sớm. - Anh Hào và chủ nhà phát sinh tranh chấp, chủ nhà đòi cắt điện nước.
Sau khi anh Hào từ chối dọn đi, chủ nhà đòi cắt điện nước của anh. Cảm thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm nên Anh Hào nộp đơn ra UBND và đính kèm hợp đồng thuê nhà đã ký. - Chính quyền hoà giải, công nhận hợp đồng có hiệu lực
Dù hợp đồng thuê trọ không được anh Hào và chủ nhà công chứng nhưng hợp đồng vẫn đáp ứng quy định pháp luật, đủ giá trị làm chứng cứ. Chủ nhà buộc phải bồi thường khoản tiền vì ép buộc chấm dứt hợp đồng và phải hoàn trả đầy đủ tiền cọc cho anh Hào.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Hợp đồng thuê trọ bằng miệng không đáp ứng yêu cầu pháp luật và sẽ không có giá trị pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Người thuê và người cho thuê nên lập hợp đồng bằng văn bản để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ. Việc công chứng không bắt buộc, trừ khi các bên có thỏa thuận, nhưng vẫn là bước nên cân nhắc để tăng tính an toàn pháp lý.
