Trong nhiều giao dịch bất động sản, không ít trường hợp mảnh đất đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ sở hữu vẫn muốn bán để thu hồi vốn hoặc chuyển hướng đầu tư. Tuy nhiên, quyền bán đất trong trường hợp này không hoàn toàn thuộc về người sử dụng đất, mà phải được sự đồng ý của bên thế chấp. Việc hiểu rõ điều kiện, thủ tục và quyền của các bên sẽ giúp hạn chế rủi ro pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
1. Đất đang thế chấp ngân hàng có được bán không?
Quy định này được nêu cụ thể tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
...
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Khi đất đang thế chấp tại ngân hàng, quyền sử dụng đất đã được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Điều này đồng nghĩa với việc ngân hàng có quyền ưu tiên xử lý nếu người vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Vì vậy, chủ đất không thể tự ý bán đất mà phải có sự đồng ý của ngân hàng – bên nhận thế chấp – để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của họ.
Pháp luật cho phép bán đất đang thế chấp nếu có văn bản chấp thuận từ ngân hàng. Nhưng nếu không được ngân hàng đồng ý, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu, việc sang tên bị từ chối và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tình huống giả định
- Tháng 7/2024, anh Quang bán đất tại TP Hà Nội
Anh Quang đồng ý bán 500 m² đất ở TP Hà Nội cho chị Lan với giá 6 tỷ đồng, dù đất đang thế chấp tại ngân hàng. - Anh Quang và chị Lan ký hợp đồng đặt cọc
Hai bên lập hợp đồng đặt cọc 500 triệu đồng, viết tay. Anh Quang không thông báo cho ngân hàng về việc bán đất. - Giao dịch mua bán đất của anh Quang bị từ chối
Văn phòng đăng ký đất đai không tiếp nhận hồ sơ sang tên vì đất đang bị thế chấp và không có văn bản đồng ý của ngân hàng. - Anh Quang quyết định thanh lý hợp đồng
Hai bên hủy giao dịch, anh Quang trả lại tiền cọc và bồi thường thêm một khoản chi phí cho chị Lan.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Ngân hàng có quyền bán đấu giá đất thế chấp khi chủ đất không trả nợ không?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 323, Điều 299, Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp
...
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
...
Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
...
Quyền bán đấu giá đất thế chấp của ngân hàng giúp đảm bảo khoản vay được thu hồi kịp thời và hạn chế rủi ro tín dụng. Trước khi tiến hành, ngân hàng thường thông báo cho bên thế chấp và các bên liên quan về việc xử lý tài sản. Việc bán đấu giá được thực hiện thông qua tổ chức đấu giá tài sản theo đúng quy định của Luật Đấu giá tài sản, bảo đảm tính công khai, minh bạch.
Nếu trong hợp đồng thế chấp hoặc thỏa thuận giữa các bên có quy định phương thức xử lý khác (ví dụ bên nhận bảo đảm tự bán hoặc nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ), ngân hàng có thể áp dụng theo thỏa thuận đó. Tuy nhiên, bán đấu giá vẫn là phương thức phổ biến nhất vì đảm bảo được giá trị thị trường và tính minh bạch của giao dịch
Tình huống giả định
- Ông Hùng vay tiền tại ngân hàng và thế chấp tài sản
Ông Hùng vay 1,5 tỷ đồng tại một ngân hàng thương mại, thế chấp 600 m² đất ở xã Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh - Đến hạn trả nợ nhưng ông Hùng không thanh toán
Ông Hùng không trả được khoản vay dù đã đến hạn và cũng không có phương án thanh toán thay thế. - Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp của ông Hùng
Ngân hàng thông báo xử lý tài sản thế chấp và ký hợp đồng với tổ chức đấu giá để bán mảnh đất. - Mảnh đất của ông Hùng được bán đấu giá
Mảnh đất được bán đấu giá thành công, ngân hàng thu hồi nợ gốc và lãi, phần còn lại (nếu có) trả lại cho ông Hùng.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Đất đang thế chấp tại ngân hàng chỉ được bán khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp; nếu tự ý giao dịch sẽ vi phạm pháp luật và tiềm ẩn rủi ro bị tuyên vô hiệu. Trường hợp không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức phổ biến nhất để thu hồi nợ.