Mô hình phòng trọ dạng hộp diêm đang được nhiều người lựa chọn bởi tính tiện nghi, tiết kiệm diện tích và chi phí. Dù phổ biến, không phải ai cũng hiểu rõ các điều kiện pháp lý để vận hành mô hình này đúng quy định. Tùy theo mục đích kinh doanh và quy mô, việc xây dựng, cải tạo và cho thuê phòng hộp diêm có thể hợp pháp hoặc vi phạm pháp luật.
1. Cho thuê phòng trọ dạng hộp diêm mà không đăng ký kinh doanh có vi phạm không?
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 62 Nghị định 122/2021/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:
Điều 62. Vi phạm về đăng ký hộ kinh doanh
1. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:...
c) Không đăng ký thành lập hộ kinh doanh trong những trường hợp phải đăng ký theo quy định;
...
Cho thuê phòng trọ dạng hộp diêm, dù chỉ với quy mô nhỏ vài phòng, cũng bị xem là một loại hình hoạt động thương mại. Theo quy định, chủ nhà phải đăng ký hộ kinh doanh cá thể tại Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện nơi đặt trụ sở. Việc không đăng ký có thể khiến chủ nhà bị xử phạt từ 5 đến 10 triệu đồng theo Nghị định 122/2021/NĐ-CP, đồng thời bị đình chỉ hoạt động cho đến khi khắc phục xong vi phạm. Không chỉ vậy, các thủ tục khác đi kèm như kê khai thuế, xin cấp giấy xác nhận an toàn phòng cháy chữa cháy hay đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường cũng là nghĩa vụ pháp lý cần thực hiện đầy đủ để tránh rủi ro.
Tình huống giả định
Anh Trần Hoàng Minh, 36 tuổi, ngụ tại phường Tân Phú, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh, sau khi thấy một số mô hình “phòng ngủ hộp diêm” nở rộ trên mạng xã hội, đã tự ý cải tạo tầng trệt căn nhà riêng thành khu cho thuê lưu trú dạng hộp diêm mà không xin phép cơ quan chức năng. Tổng cộng có 20 buồng nhỏ được dựng lên, mỗi buồng rộng khoảng 2,8m², được ngăn cách bằng vách gỗ công nghiệp mỏng, có lắp đèn LED công suất thấp, quạt thông gió mini và một ổ điện kéo dài. Không có buồng nào có cửa sổ hay lỗ thông khí. Giá thuê dao động khoảng 900.000 đồng/tháng, thanh toán bằng tiền mặt, không hợp đồng, không hóa đơn. Anh Minh không đăng ký giấy phép kinh doanh, cũng không khai báo tạm trú cho người thuê. Ngoài ra, khu vực phòng trọ hộp diêm hoàn toàn không có thiết bị phòng cháy chữa cháy, không bố trí lối thoát hiểm và chưa từng được cơ quan phòng cháy chữa cháy thẩm định.
Sau ba tháng hoạt động, vào một đêm tháng 7 năm 2025, do một người thuê bất cẩn cắm sạc điện thoại và quên rút điện, dây sạc cũ bị chập dẫn đến cháy. Ngọn lửa từ buồng số 7 bốc lên nhanh chóng, gặp vật liệu dễ cháy, lan sang các buồng khác. Trong khoảng 10 phút, cả khu phòng trọ hộp diêm chìm trong khói dày đặc, không có còi báo cháy hay thiết bị dập lửa. Hai người bị bỏng nhẹ và ngạt khói, phải nhập viện điều trị. Cơ quan chức năng sau đó có mặt và phong tỏa hiện trường. Sau khi điều tra, Ủy ban nhân dân Quận 7 kết luận khu nhà trọ hộp diêm của anh Trần Hoàng Minh vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật. Cụ thể, hành vi sử dụng nhà ở không đúng mục đích, không đảm bảo điều kiện an toàn về diện tích, ánh sáng, thoát hiểm… Đồng thời, việc kinh doanh không phép, không khai báo tạm trú và vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy được xác định là các hành vi trái pháp luật có yếu tố nguy hiểm.
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
2. Phòng trọ dạng hộp diêm không đạt điều kiện an toàn thì có được cho thuê không?
Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể như sau:
Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Để có thể tham gia vào giao dịch cho thuê nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng các yêu cầu được quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, phòng trọ hộp diêm vốn có diện tích nhỏ, chủ yếu chỉ đủ một người nằm, nên thường không đáp ứng được yêu cầu về diện tích sàn tối thiểu, hệ thống chiếu sáng, thông gió, và thoát hiểm. Khi chủ đầu tư tự ý cải tạo, chia nhỏ phòng để tăng số lượng cho thuê nhưng không đảm bảo điều kiện sử dụng nên có thể xem là không đáp ứng được các điều kiện để tham gia giao dịch cho thuê. Cơ quan chức năng có quyền xử phạt, yêu cầu dừng hoạt động, cưỡng chế tháo dỡ hoặc khởi tố nếu xảy ra hậu quả nghiêm trọng.
Tình huống giả định
Chị Võ Thị Mỹ Hạnh, 40 tuổi, sinh sống tại phường Trảng Dài, Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, đã tiến hành đăng ký hộ kinh doanh cá thể để triển khai mô hình cho thuê nhà trọ dạng hộp diêm một mô hình mới được quảng bá là tiết kiệm chi phí và tối ưu diện tích cho người lao động thu nhập thấp. Tận dụng diện tích 2 tầng trên của căn nhà mặt phố, chị Hạnh cải tạo thành 16 buồng nhỏ, mỗi buồng chỉ rộng khoảng 3m², không có cửa sổ, thiếu hệ thống chiếu sáng tự nhiên và không bảo đảm thông gió. Các buồng được lắp quạt thông gió công suất nhỏ, vách ngăn mỏng, cách âm kém, tạo cảm giác chật chội và ngột ngạt cho người ở. Dù đã có đăng ký giấy phép kinh doanh và hồ sơ phòng cháy chữa cháy theo quy định, tuy nhiên khu vệ sinh chung được bố trí ở cuối hành lang lại ẩm thấp, thường xuyên bốc mùi và hệ thống thoát nước bị tắc nghẽn nhiều lần.
Sau hơn 3 tuần hoạt động, một khách thuê tên Nguyễn Hữu Tâm, 29 tuổi, công nhân làm việc tại khu công nghiệp Amata, bị viêm phổi nặng do sống trong môi trường không đảm bảo vệ sinh, thiếu thông khí. Người thân của anh Tâm đã gửi đơn phản ánh lên chính quyền địa phương. Ngay sau đó, Ủy ban nhân dân phường Trảng Dài đã phối hợp cùng Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai tổ chức kiểm tra đột xuất cơ sở. Kết quả kiểm tra xác định phòng trọ mô hình hộp diêm của chị Hạnh không đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích, ánh sáng, vệ sinh và an toàn theo các quy định về điều kiện tối thiểu của nhà ở được đưa vào kinh doanh cho thuê. Cơ quan chức năng lập biên bản vi phạm, xử phạt hành chính chị Hạnh số tiền 25 triệu đồng vì hành vi sử dụng công trình không đủ điều kiện làm nhà trọ để cho thuê, đồng thời yêu cầu tạm dừng hoạt động mô hình hộp diêm cho đến khi cải tạo lại toàn bộ không gian, đảm bảo các quy chuẩn diện tích, thoáng khí, ánh sáng và vệ sinh tối thiểu.
(Đây là tình huống giả định mang tính chất minh họa)
Kết luận
Việc cho thuê phòng trọ dạng hộp diêm chỉ hợp pháp nếu được thực hiện đúng thủ tục đăng ký kinh doanh và đảm bảo đủ điều kiện về nhà ở, an toàn, vệ sinh. Nếu cố tình cho thuê trái quy định, chủ cơ sở không chỉ bị xử phạt mà còn có thể bị đình chỉ hoặc cưỡng chế tháo dỡ nếu mô hình hộp diêm tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho người thuê.
