Khi thuê nhà, nhiều người lo lắng nếu chủ nhà qua đời thì không biết mình có còn được ở tiếp không. Thực tế, chuyện này đã được pháp luật quy định rõ. Người thuê hoàn toàn có quyền ở đến hết hợp đồng nếu không có thỏa thuận khác.
1. Chủ nhà chết, hợp đồng thuê có tự chấm dứt không?
Quy định này được nêu cụ thể tại Điều 173 Luật Nhà ở 2023 như sau:
Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
...
Theo quy định tại Điều 173 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà không tự chấm dứt nếu chủ nhà qua đời. Người thuê vẫn được tiếp tục ở đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi trong hợp đồng có ghi rõ là chấm dứt khi người cho thuê mất. Lúc này, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê sẽ được chuyển giao cho người thừa kế. Người thuê không cần làm lại hợp đồng mà chỉ cần tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ như đã cam kết ban đầu. Trường hợp chủ nhà không có người thừa kế hợp pháp thì việc xử lý hợp đồng sẽ chuyển sang theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Tình huống giả định
- Anh Quân thuê nhà của ông Bình tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. HCM
Hợp đồng thuê nhà 3 năm ký với ông Bình từ tháng 1/2023, anh Quân ở ổn định và trả tiền đúng hạn mỗi tháng. - Tháng 6/2024, ông Bình qua đời
Do bệnh nặng nên vào tháng 6/2024 ông Bình đã qua đời. Chị Hương, con gái của ông Bình được thừa kế ngôi nhà. Sau khi hoàn tất thủ tục nhận thừa kế, chị Hương muốn bán nhà nên đã đề nghị anh Quân dọn đi sớm. - Anh Quân từ chối vì hợp đồng thuê nhà vẫn còn hiệu lực
Anh Quân giải thích rõ theo Điều 173 Luật Nhà ở 2023, người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê. - Chính quyền địa phương xác nhận anh Quân có quyền ở đến hết hạn hợp đồng
Sau khi được tư vấn pháp luật, chị Hương đồng ý để anh Quân tiếp tục thuê đến hết thời hạn như đã ký kết với cha mình là ông Bình.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
2. Các trường hợp người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Quy định định này được nêu cụ thể tại khoản 3 và khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 như sau:
Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
...
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Luật Nhà ở 2023 cho phép người thuê được quyền chủ động kết thúc hợp đồng khi quyền lợi về chỗ ở của họ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, điển hình như: nhà xuống cấp nghiêm trọng nhưng chủ nhà cố tình không sửa chữa; bên cho thuê áp giá thuê mới quá cao hoặc bất hợp lý so với thỏa thuận; hoặc có yếu tố pháp lý từ bên thứ ba ảnh hưởng đến quyền sử dụng hợp pháp của người thuê.
Tuy nhiên, người thuê vẫn phải tuân thủ quy trình thông báo trước, cụ thể là phải báo cho bên cho thuê biết ít nhất 30 ngày, trừ khi trong hợp đồng có quy định khác. Mục đích của quy định này là đảm bảo sự công bằng và hạn chế thiệt hại phát sinh cho bên còn lại.
Tình huống giả định
- Anh Dương thuê căn hộ tại phường Xuân Hoà, TP. HCM từ tháng 11/2024
Hợp đồng được anh Dương ký kết 18 tháng với bà Lệ là chủ nhà, anh Dương thanh toán đúng hạn và sử dụng ổn định. - Từ tháng 4/2025, hệ thống điện và mái nhà xuống cấp nghiêm trọng
Anh Dương nhiều lần báo bà Lệ sửa chữa nhưng không được phản hồi, nhà bị dột khiến sinh hoạt đảo lộn. - Tháng 6/2025, anh Dương gửi thông báo chấm dứt hợp đồng trước 30 ngày
Anh viện dẫn luật, yêu cầu được đơn phương kết thúc hợp đồng do chủ nhà không khắc phục hư hỏng nghiêm trọng. - Chủ nhà không phản đối, hai bên thống nhất kết thúc hợp đồng sớm
Anh Dương dọn đi, không phát sinh tranh chấp và không bị yêu cầu bồi thường.
Tình huống trên đây là tình huống không có thật, chỉ mang tính tham khảo.
3. Kết luận
Hợp đồng thuê nhà không tự chấm dứt khi chủ nhà qua đời, người thuê vẫn được ở đến hết hạn hợp đồng. Ngoài ra, người thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu gặp các trường hợp như nhà hư hỏng nặng, bị tăng giá bất hợp lý, hoặc quyền sử dụng nhà bị ảnh hưởng miễn là tuân thủ đúng quy định thông báo trước.
