Chậm bàn giao sổ hồng là thực trạng xảy ra ở nhiều dự án bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà và làm phát sinh tranh chấp pháp lý. Việc xác định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao sổ hồng giúp người mua nhà hiểu rõ quyền lợi của mình và yêu cầu thực hiện đúng cam kết. Đồng thời, mức xử phạt đối với chủ đầu tư chậm bàn giao sổ hồng cũng là nội dung cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.
1. Chủ đầu tư có trách nhiệm gì trong việc bàn giao sổ hồng cho người mua nhà?
Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể:
Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
...
3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
...
Theo quy định của pháp luật, sau khi hoàn thành việc bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) trong thời hạn tối đa 50 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác.
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian, viện dẫn lý do hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh, chưa nghiệm thu công trình, hoặc thậm chí do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Những lý do này không được coi là căn cứ để chậm bàn giao sổ hồng, trừ trường hợp bất khả kháng được pháp luật công nhận.
Việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, chậm bàn giao sổ hồng không chỉ vi phạm hợp đồng mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua, khiến họ không thể thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản như thế chấp, mua bán, hoặc xin cấp hộ khẩu thường trú.
Tình huống giả định
Anh Trần Minh Quân ký hợp đồng mua căn hộ số A12-09 thuộc dự án Sunshine City do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Sunshine Group làm chủ đầu tư. Theo thỏa thuận, căn hộ sẽ được bàn giao vào tháng 3/2024 và trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) và bàn giao cho anh Quân. Đến tháng 3/2024, anh Quân đã nhận nhà đúng tiến độ và dọn vào ở ổn định.
Tuy nhiên, sau hơn 6 tháng kể từ ngày nhận nhà, anh Quân vẫn chưa nhận được sổ hồng như cam kết. Khi liên hệ với chủ đầu tư để hỏi lý do, anh nhận được phản hồi rằng quy trình làm hồ sơ cấp sổ hồng đang gặp trục trặc do chưa hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất của toàn dự án. Chủ đầu tư cho biết họ đang cố gắng khắc phục nhưng không đưa ra được thời hạn cụ thể.
Anh Quân bức xúc vì tình trạng kéo dài này khiến anh không thể sử dụng căn hộ để thế chấp vay vốn ngân hàng phục vụ mục đích kinh doanh, cũng không thể chuyển nhượng lại căn hộ để xoay vòng vốn. Anh đã làm đơn yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ, đồng thời phản ánh sự việc lên Sở Xây dựng Thành phố.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
2. Chủ đầu tư chậm bàn giao sổ hồng bị xử phạt như thế nào?
khoản 4 khoản 5 khoản 6 khoản Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định cụ thể:
Điều 31. Không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản
...
4. Từ 12 tháng trở lên:
a) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
5. Thời gian vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính; trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.
6. Trường hợp trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này thì tính tiền phạt theo từng mức phạt quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1.000.000.000 đồng.
7. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Khi chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà, họ không chỉ vi phạm nghĩa vụ hợp đồng mà còn vi phạm quy định pháp luật. Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức xử phạt hành chính sẽ được áp dụng dựa trên số lượng căn hộ trong dự án. Dự án càng lớn, mức phạt càng cao, có thể lên đến 1 tỷ đồng nếu số lượng căn hộ vi phạm từ 500 căn trở lên. Đây là biện pháp pháp luật đặt ra nhằm buộc chủ đầu tư thực hiện đúng trách nhiệm của mình, tránh tình trạng trì hoãn hoặc chiếm dụng quyền lợi của người mua nhà.
Pháp luật còn yêu cầu chủ đầu tư phải nộp đầy đủ hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà, bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp cho họ. Nếu hành vi chậm trễ này gây thiệt hại cho người mua, ví dụ như mất cơ hội vay vốn, không thể chuyển nhượng tài sản, hoặc phát sinh chi phí khác, chủ đầu tư còn phải bồi thường toàn bộ thiệt hại. Như vậy, Người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư khắc phục hậu quả, đồng thời bồi thường các tổn thất đã xảy ra.
Tình huống giả định
Anh Trần Văn Nam ký hợp đồng mua căn hộ C20-15 thuộc dự án Sunlife Tower do Công ty Cổ phần Đầu tư Sunland làm chủ đầu tư. Theo hợp đồng, căn hộ được bàn giao vào tháng 7/2023, và anh Nam đã nhận nhà đúng hạn. Tuy nhiên, sau hơn 12 tháng kể từ ngày nhận nhà, anh Nam vẫn không được cấp sổ hồng. Khi hỏi lý do, chủ đầu tư giải thích rằng hồ sơ pháp lý còn thiếu nhiều giấy tờ nên chưa thể nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho cư dân. Anh Nam bức xúc vì không thể vay vốn ngân hàng hoặc sang nhượng căn hộ khi cần.
Sở Xây dựng đã kiểm tra và lập biên bản vi phạm hành chính đối với Công ty Sunland. Kết quả cho thấy, chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà từ hơn 12 tháng trở lên, áp dụng mức xử phạt 300 triệu đồng cho 45 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Đồng thời, buộc chủ đầu tư khẩn trương hoàn thiện hồ sơ, cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ hồng theo quy định.
Tình huống trên là giả định, được xây dựng nhằm mục đích tham khảo.
Kết luận
Việc bàn giao sổ hồng đúng hạn là nghĩa vụ pháp lý quan trọng của chủ đầu tư để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ pháp lý và bàn giao sổ hồng cho người mua nhà trong thời hạn đã cam kết. Nếu vi phạm nghĩa vụ này, chủ đầu tư không chỉ bị xử phạt hành chính mà còn có thể bị người mua khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.
